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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の大和田です。
２０１８年７月、福島県猪苗代町にお住いの６０代の男性から離婚に伴うご自宅の処分について、相談を受けた話をしました。
離婚による財産分与などの目的で、持っている農地を手放したいというケースも結構相談があります。
都心の方の場合、あまりないですが、それでも親族から引き継いだ農地も財産分与の対象になるのか？なるようなら、どうしたら良いかと聞かれることがあります。
しかし、農地を売却することは普通の住宅用地よりも手続きの手間や時間を要し、場合によっては許可が下りない可能性すらあります。
そこで今回は、離婚にともなう農地の売却とはどのようなものか、注意点や申請方法を解説します。
１．離婚による農地の売却が難しい理由は？
それでは、離婚による農地売買が難しい理由について見ていきましょう。
１－１．時間がかかり、財産分与にしづらい
まず、お持ちの農地は相続で受け継いだか、婚姻前に取得したものである可能性が高いと思われます。
離婚の際におこなう財産分与は、上記のような固有財産（夫婦共同で築いたものではない財産）は、対象外となるのが原則です。
とはいうものの、慰謝料の捻出や経済援助が必要な相手への扶養的な財産分与が必要な場合も出てきます。
しかし、土地のままで財産分与すると、税務署から固有財産である旨の指摘が入る場合があるので、売却をする必要があります。
ここで難しい点として、農地の売却には時間がかかるため、財産分与のタイミングに間に合わせるのが困難なケースが出てくるのです。
農地は売却のうえ、養育費の原資にするのが良いかもしれません。
なお、受け継いだ土地を売却する際、名義変更の登記がなされているかの確認も必要です。特に、地方の場合、元々の所有者のままになっている事が往々にしてあります。
価格が安いため、相続登記をせず、そのまま放置していても問題のないケースが結構あります。他にも、知らなかった、離婚時に初めて、自分が引き継いでいたことを知る場合もありました。
１－２．行政の許可が下りにくい
農地は食糧自給を守るために、国の政策として保護されています。
１－２－１．審査を受け、許可を得る必要
したがって、農地を農地として売却するのは比較的ハードルが低い反面、農地を宅地に転用して売却する場合は、審査を受け、許可を得る必要があります。
では、農地のままで良いから早く売りたいと考えたくなると思います。
しかし、農地を買える方は農業従事者として、一定の条件を満たしている必要があります。
１－２－２．農業従事者かつ、買いたい人を探す
さらに、その農業従事者の中で、購入を希望する方を探さねばなりません。
１－２－３．農転が上手で資産価値は上がるのか？
もう一つの問題として、農地と宅地では売却価格に大きな差があり、宅地として販売しなければ、資産価値は得られにくいです。
そのような事情で、農地を宅地に転用して売却する必要が出てくるのです。
この記事では、お持ちの農地を宅地に転用して、売却をおこなう前提で解説をします。
１－３．購入者を見つけにくい
農地のままで購入者を探す場合だけでなく、宅地として売る場合でも、購入者を見つけるのが難しい要素があります。
１－３－１．家を建てられる場所や対象者が制限される場合も
農地が市街化調整区域にある場合の注意点として、都市計画法34条の規制で、家を建てられる場所や対象者が制限される場合があるのです。
その場合、規制除外対象になる場所や人のみが、開発許可を得て住宅を建築でき、該当する人のみがお客様になるということになります。
１－３－２．農地を転用する手続きが煩雑で時間が掛かる
また、家を建てて住みたい方は、例えばお正月までに、小学校入学までになど目標を決めて土地探しをする方が多いのですが、ここにも農地を売るのが難しい要因があります。
農地を転用する手続きに時間がかかるうえ、農地の転用は購入者が決まってから手続きが開始となるため、その点で購入希望者に避けられやすい傾向があります。
さらに、農地上に家屋がある場合、取り壊してしまうと、以降の再建築ができなくなる場合がありますので注意しましょう。
２．離婚による売却時の農地転用の申請方法や流れ
では、実際に農地を売却する場合、どのような方法で進めていくのでしょうか？
２－１．農地転用の申請方法
農地転用の申請方法は以下です。
- 申請相談（農業委員会事務局）
- 申請書の作成（譲渡人、譲受人、所在地・面積・現況、転用目的・計画）
- 必要書類の準備（土地の謄本、測量図、位置図、周辺見取り図、転用の事業計画書、資金証明など）
- 申請（農業委員会事務局あて）
- 協議、許可（農業委員会、都道府県）
農地転用の審査の基準を簡単に説明すると、その土地が、現状で農地として活用されているか、転用後に新しい目的で正しく活用されるかの２点です。
なお、市街化区域の農地の場合は申請による許可ではなく、届け出のみでOKです。
２－２．農地転用に必要な期間
農地転用の申請から、許可決定が出るまでに２か月から３か月程度を要します。
転用が否決された場合は、土地の売買契約は白紙撤回となる特約があります。
買主の住宅ローン審査が通らなかった時のローン条項と同じ扱いですが、農転(農地転用）の場合、最大３か月程度を要するわけです。
３．離婚による農地の売却で農業振興地域の除外が必要な場合の注意点
さらに、農業振興地域に指定されている農地の場合、別の手続きが必要となります。
３－１．農業振興地域とは？
農業振興地域に指定されている農地の場合、以下のプロセスが追加になります。
農業振興地域（農振）とは、総合的に農業の振興を図ることが必要であると認められる地域として、農地の中でも特に保護されている地域で、地方などに限らず東京西部などにも存在します。
売却する農地が農振に該当する場合、農振の指定を除外することでほかの用途に転用します。
農振除外申請は、農地が所在する自治体におこないます。
農振除外のための要件は以下です。
- 転用することが必要かつ適当、ほかに代替地がないこと
- 周辺農地に影響しないこと
- 周辺の農業従事者への支障がないこと
- 農業用施設への支障がないこと
- 土地改良事業完了後、８年以上が経過していること
おもに周囲の農地への影響について、これらの条件に抵触しないかが、許可のポイントとなるようです。
農振除外は専門知識が必要で、行政書士などに費用を払ってサポートを受ける必要も出てきます。
３－２．農振除外にも時間がかかる
農地転用に加えて、農振除外にはさらに時間を要します。
自治体によって時期は異なりますが、申請の受付時期が約半年ごとに設定されており、申請時期直後に購入希望者があらわれた場合、ここで最大半年の時間が必要になります。
そこから除外許可が下りるまでに１年程度を要するため、購入希望者はかなりの時間を待つことになり、かつ注意点として、必ず許可が下りるとは限らないのです。
３－３．それでも農地売却のニーズはある
農地の売却が難しい点は以上なのですが、かといって、使わない土地をそのまま所有し、管理しているわけにもいきません。
実は、農地は売るのが難しい土地ではありますが、宅地に転用した農地のニーズはあります。
３－３－１．リモートワーク需要で農地も人気に？
もちろん、ニーズは土地の立地によって左右はされますが、購入希望者は増えつつあり、農振の土地でも家が建ち始めています。
コロナ禍によってリモートワークが定着してきた結果、都市近郊から地方への移住に注目が集まりました。
その結果、農地を転用して家を建てると、自然に恵まれた環境で子育てや家庭菜園もでき、都市部よりかなり安く家が建つという事実が広まったのです。
３－３－２．移住に補助金が出て、地価が上がるところも？
さらに、過疎傾向にある自治体の場合、移住に関して様々な優遇や、補助金が交付されるケースも多いです。
また、価格が安めの農地は家屋に予算をかけられるため、住宅メーカーが熱心に顧客を探し、売主をサポートする不動産会社に紹介してくれるのです。
４．離婚による財産分与、農地の売却は必要なの？注意点や申請方法まとめ
今回、地方を中心に思った以上に相談の多い、離婚による農地の売却について、注意点や申請方法を解説しました。
離婚にともなう不動産売却の扱いは繊細な問題なうえ、専門的な知識を必要とするため、離婚問題に強い不動産会社を選ぶとスムーズに進めることができます。
４－１．離婚に伴う家の売却は一般的な会社では分かりません。
そもそも、離婚に伴う不動産売却の扱いは一般的な不動産会社では自宅のみの売却しか分からず、協議書の作成からご家族の引っ越しのスケジュール等の調整をやったことがない、もしくは出来ないケースが多々あります。
さらに、離婚はお子様の学校も関係する繊細な問題なうえ、専門的な知識を必要とします。
そのため、離婚問題に強い不動産会社を選ぶとスムーズに進めることができると思います。少なくとも、担当者にその経験がないと、時間だけが経ってしまい、円満解決は難しいと思います。
各社の無料相談などを上手に使い、その力量を図り、進めるようにして下さい。
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