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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼任意売却取扱主任者の大和田です。
今年の２月に、焼津市在住の４０代の男性から夜１１時近く、「ガソリンの値段が上がり、事業がうまく行っていない。毎月のローンの返済が厳しく、自宅を売りたい。ただ、しばらくはこのまま住み続けたいがどうすればいいか？」と、LINEに連絡がありました。
この時は、切羽詰まった感じだったので、その後すぐに対応しました・・・。
実は、ローン返済で困っている方で自宅の売却後、次の家が借りられるか心配している。そして、家族がいる為、子どもが大きくなるまでは引っ越しをしたくない方は結構います。
今回は、『ローン返済などネガティブな理由で自宅の売却し、その後もご自宅に住み続ける（リースバック）為、どのような不動産会社に相談すれば良いか』をこれまでの経験を踏まえ、まとめました。
どうするか、悩み、いつの間にか時間が経ってしまっている人ほど、参考にしてみて下さい。
１．地元の不動産会社に相談し、地元の購入者を探したら
以前、群馬県前橋市で実際にあったケースで、地元の不動産屋に自宅の売却を相談したら、息子の学校で知られ、面倒な事になり、私たちに連絡してくれた男性がいました。
この事例の様に、まだまだ、個人情報などの対応が緩い不動産会社は沢山あります。
それだけでなく、仕方ないことですが、地元の不動産屋で地元の購入者を探すと、子供の年齢や家族構成が同じような人が熱心に探すことが多いため、学校や商店街に知られ、気まずくなることがあります。
昇給や栄転などポジティブな理由での自宅売却はいいですが、ローンの返済に困った売主がいて・・・などとネガティブな噂を立てられるのは本当に辛いので、相談先は地元の不動産会社でも良いと思いますが、このようなケースに慣れている所が良いと思います。
２．住み続ける場合の購入者は個人投資家が中心
２－１．家族が住む場合、購入者は個人投資家？
基本的に、自宅の状況を把握しているのはハウスメーカーや工務店になると思います。また、エリアを熟知している点では地元の不動産会社さんになると思います。
一方、離婚や相続などで使わなくなった自宅から引っ越し、空き家で引き渡す場合、購入希望者はその家に住むため、地元の方やその家族が中心になります。
しかし、自宅をリースバックし、売却後もご自宅に住み続ける場合、購入者は家賃収入を中心に計算に不動産を購入したい個人投資家です。
そのため、「誰が買うのか？」、「高く買ってくれる人はどこに居るのか？」に重点を置いて、不動産会社を選ぶべきです。
結果的に、後述する通り、東京を中心とした首都圏の投資家になります。相談する不動産会社も東京、又は首都圏にある会社をお勧めします。
そのため、もし、売却後もリースバックを行い、家賃を可能な範囲で払い、ご自宅に住み続けたい場合には、個人投資家を沢山知っている不動産会社に相談した方が良いと思います。
２－２．投資家を知っている所でも・・・
ただ、戸建て投資や収益物件を扱っている不動産会社であっても、自社で買取をしている先は避けた方が良いと思います。
と言うのも、一般的に、業者の買い取りは金銭的に相場以下の価格でしか買い取りません。また、最終的な売却も絶対に視野に入れる為、次の買主になった時、住み続けられる保証がありません。
特に、住宅ローンの返済が辛く、自宅を売り、リースバックを考えている方は、足元を見られないように、仲介を専門としている不動産会社に話すようにしてください。
そのような背景から、私たち、アリネットは売主様のために動くことが多いため、買取は行っていません。
ただ、近所にはバレたくない、早く売り、現金を手に入れたい相談者の方もいる為、簡単なオークションを取り纏め、高価格での買取を行っています。
具体的には、買取業者を競わせるという意味で、３～５社にご自宅を査定・内見してもらい、買取希望価格を出してもらい、最も良い条件を出した先に売却しています。
実際、茨城県日立市や群馬県前橋市、埼玉県和光市でこのやり方でご自宅の売却を行っています。
３．そもそも、購入希望者のリストを持っているのか？
出来たばかりの新しい会社など、購入希望者のリストが少なく、単に物件情報をネットに載せ、後は問い合わせを待つだけの会社が未だにあります。
ご損時の通り、より高く・より早くご自宅を売るためには、購入希望者への紹介やアピール・広告が大切になります。
例えば、「面談時にどのような物件が投資家には好まれているのか？」、「どのような購入希望者のリストを持っているのか？」等は担当に確認しておいて、損はないと思います。
４．遠方でも自宅周辺相場を理解できるのか？
遠方の投資家が購入する場合であっても、ご自宅やその周辺の相場を知っているのは売出価格を決めるのに役に立ちます。
通常、事務所がある近くだったり、良く取引している場所の相場は分かっていると思いますが、遠方や頻度が低い場合、相場をよく分かっていない場合が多いです。
その場合でも、周辺業者へのヒアリングを丁寧に行い、地域の特性や価格帯を理解しているのか？どのようなスタンスで遠方の物件を売っているのかは確認した方が良いと思います。
５．相場より、高くるために何をしてくれるのか？
希望者のニーズだけでなく、いかに希望者の目に止まる資料を作り、媒体・メディアを使っているかが大切になります。
例えば、住みながらの売却活動で内見がしにくい場合、ご自宅のCGを使って、検討して貰ったり、折り込みチラシや地元の不動産会社に貴方の代わりに営業してくれるなどは大切です。
私たちは売却を依頼された場合、上記のようなご自宅のリビングを中心にフルCGでの売却資料を作成しています。なぜなら、購入検討者の反響が良く、これまでより早く、より高く不動産を売却する事に成功しているからです。
これからもご連絡頂いた方のご希望に添える様、より成功しやすい方法を追求し、継続していきます。
６．リースバックを使い、自宅を売却した実績があるのか？
実績がない不動産会社にリースバックでの売却を頼むと後悔します。と言うのも、住み続ける上で大切なポイントを交渉してくれないことがあるからです。
６－１．いつまで住んで良いのか？立ち退きは無しでよいか？
希望の期間があれば、その間キチンと住めるのか？それとも、買主の希望の期間しか住めないのか等売買契約前に条件を決めるようにしてください。
また、契約期間があったとしても、その前に退去させられることがあるのか等も大切です。もちろん、家賃の滞納が続いてしまい、やむを得ず、退去しないといけない事はあると思いますが、条件はキチンと確認して契約して下さい。
６－２．家賃の値上げはないのか？
住み続ける事が出来ても、途中で家賃を上げられると生活がままならなくなる時があります。そのため、値上げを条件にしない又は何年間は据え置きなのか等、条件を買主と確認し、進める必要があります。
この辺り、キチンと決めないで契約すると、住みたくても住めなくなる可能性があるので、気を付けて下さい。
前にあったケースでは、当初３年間は相場より安い賃料であったものの、急に値上げ交渉され、どうにもならなかった方がいらっしゃいました。
そのため、この辺りは分かっている専門家に任せるのが良いと思います。
６－３．将来の買戻しは可能か？
一時的に病気だった状況が好転した場合や収入が戻ってきた場合など、再度自宅を購入する事も出来ます。ただ、売却する際に、タイミングや金額を決めず、曖昧に進めているとトラブルになりかねません。
絶対に、条件を決めるようにしてください。
これら以外に、家賃保証の利用の有無やリースバックならではのポイントはありますが、キチンと依頼者の希望に即した条件をになるように交渉しないと、契約が成立しませんし、後々、トラブルになります。
７．リースバックで自宅を売却するなら、地元の不動産会社より、投資家専門の不動産会社に
今回、深夜に連絡のあった質問を基に、リースバックで自宅に住み続けたい方向けに地元より、購入者リストを持っている不動産会社に頼む方がお勧めであることをまとめました。
もちろん、地元の不動産会社でも潜在的に投資してくれ、家賃収入を期待している投資家のリストを持っていれば良いと思います。
しかし、これまでの実感としては、個人投資家は給料の高い、東京や大阪、名古屋、福岡辺りに多く、そこに事務所を持っている不動産会社がセミナーなどを行い、集めているケースが大半です。
そして、地元の不動産業者より、都会の投資系不動産会社の方が地元の事情を考慮せず、高い値段で購入又は購入者を連れてきてくれることがあります。
もちろん、地域や物件の特徴にもよるため、必ず高く売れるとは限りません。
しかし、ご自宅をリースバックし、住み続けたい場合には、地元に強い会社だけでなく、投資もやっている・投資家のリストも豊富にある会社に相談される方が売却価格が高く競る可能性が高いです。
そこで、自宅に住み続けたい方がダマされ、金銭的・時間的な後悔をしない為、面談時に確認してほしい簡単なチェックリスト４つを以下にまとめておきます。
・投資家のリストはどんな人でどのくらいあるのか？
・ご自宅周辺の相場や好まれる条件をキチンと理解しているのか？
・売却に当たって、具体的にどのような事をしてくれるのか？
・過去の具体的な売却・リースバックの実績や件数は？
一先ず、面談中に担当者と喧嘩にならない程度に媒介契約をする前に、この辺りは担当に聞き、抑えた方が良いと思います。満足できる回答を得てから、絶対に契約して下さい。
今回のような場合、売却後も安心して生活を続けるため、任意売却に特化した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めしています。
２０１５年以降、私たち、アリネットは大分県や鹿児島県から北海道まで、８０件近い債務整理や任意売却を行ってきました。ご自宅の売却を検討するため、不動産鑑定士や住宅診断士による査定だけでなく、３０社以上にヒアリングを行う無料査定もおこなっております。
＞＞無料相談のお申込や事例の詳細はこちらのページにまとめています。
なお、アリネットのLINE公式からご連絡いただいた方には、無料で債務整理やご自宅の任意売却に成功した１５事例をまとめた冊子をプレゼントしています。
８．住宅ローン問題の解消に向けたチェックリスト
念のため、あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
- 毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
- 銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
- ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
- 転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
- 借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
- 養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
- ボーナス等一時金が減った又は無くなった
- 離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
- 自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
- 年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
もし、２つ以上当てはまる場合、直ぐに専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、LINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による追い出しなど、今の生活を失いかねません。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
＞＞無料相談のお申込や事例の詳細はこちらのページにまとめています。
なお、アリネットのLINE公式からご連絡いただいた方には、無料で債務整理や任意売却に成功した１５事例をまとめた冊子をプレゼントしています。
９．離婚時の自宅売却で手残りを最大化するには？
何でもかんでも一括査定が流行っていますが、対応する時間がある方や相場を知るには良いと思います。
ただ、売却後のトラブルを防ぐため、自宅に住みながら、自宅を高く売るには？仕組みが必要だと思います。
９－１．査定価格はそんなに大切なのか？
この写真の通り、有名な東急リバブルが出している資料でも、３カ月未満の売り急ぎは売却価格が低くなりがちです。
そのため、まず、査定価格を意識する方がいますが、車と異なり、個別性の強い不動産では大切なのは相場より、一人の購入者です。
マンションですら、方位や階数で価格が変わってきます。
査定価格は仕事を取るための引っ掛けに過ぎないので、あまり信じない方が良いと思います。
９－２．戸建の売却は査定価格より売出価格が本当に大切
*首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）参照
多くの人が、査定価格から売り始め、売れないから値段を下げていく事を普通に受け入れています。
大切なのは、査定価格より高い値段で売り出し、半年程度時間をかけ、丁寧に情報を開示することです。特に、マンションより、個別性の強い戸建の場合は顕著です。
こうすることで、売却後にトラブルに巻き込まれ、思わぬ損失を被ることが圧倒的に少なくなります。例えば、離婚のため、急いで売りたいために一括査定で出された価格で売り出した事例があります。
いきなり、電話が掛かってきて、物件をよく調査せず、机上査定の価格をそのままに売り出して、「このままでは売れないからもっと価格を下げましょう」と言われ、夫婦間でトラブルに巻き込まれた事例です。
９－３．なぜ、住宅診断士による調査が自宅の売却に有効なのか？
２０１８年より、中古住宅の売買において、住宅検査を紹介・あっせんできるか告知する事が義務化されています。
と言うのも、ホームインスペクションを行うことで、仲介業者が通常の注意を尽くせば、自宅の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査することが出来、買主への情報提供もし易くなります。
実際に、裁判判例があり、東京地裁平成１６年４月２３日判決で「仲介業者には、通常の注意を尽くせば、物件の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査し、その情報を買主に提供すべき契約上の義務がある」として、確認義務違反を認定した裁判例があります。
自宅の売却は一生に一度あるか無いかです。焦って、バタバタと進め、後悔しない様、慎重に進めて下さい。
頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。
なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。
*お名前やメールアドレス等を公開することはありません。
*４８時間以内に確認し、回答致します。
*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。
大和田 豊
株式会社リビングイン 常務取締役
海外留学を経て、２０１１年より、不動産投資会社にて物件仕入れからファイナンス計画、物件販売、物件管理を経験。２０１９年は青森県の収益物件から港区の戸建てや区分マンション。２０２０年は千葉県の戸建てや都内の区分マンションの売却と購入を担当、全国各地の不動産を扱う。
保有資格：宅地建物取引士、任意売却取扱主任者
国立大学卒業後、大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創業。個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行う。
特に、２０１５年以降全国から住宅ローン絡みのトラブルで２００件以上の相談を受け、鹿児島から北海道まで７０件以上の任意売却を行う。
１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
最新の引っ越し事例とその考察。下見に行ったおすすめのマンションなども参考に。
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