こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補の相樂です。
住宅ローン破産の相談を全国から受けている中で、人生で最も高い買い物である住宅を相場や他との比較をせず、見に行って、良かったからと、ほぼ『えいやっ！』と勢いで買っている人が５０％以上います。
もちろん、家族に言われ、仕方なく、購入してしまった人もいました・・・。
もちろん、同じのが二つとない不動産では、『えいやっ！』と勢いで動くことも大切だと思います。
ただ、購入後、病気やリストラなど万が一の時に備え、せめて周辺相場や他との比較で割高なのかぐらいは調べておいて、損はないと思います。
特に、２０２０年３月から本格的に始まってしまったコロナウイルスの影響を受け、多くの人の住宅に対する考え方の変化から、マンション価格の上昇に弾みが付いたことに多くの人が気づいていると思います。
２０１１年の東日本大地震の影響を受け、湾岸マンションはもうダメだ的なイメージがあった時もありました。
しかし、それを超える大きなインパクトを長期で与えた天災は過去に類を見ず、DNAレベルまで影響を与えた結果、多くの人が低金利やローン控除を利用し、住まいの確保に動き出したのかな？と思っています。
実際、以下のような東京カンテイが発表しているデータをグラフにしてみると、２０２０年のコロナ以降、一都三県の中古マンション価格は軒並み、上がっています。
分かりやすいように東京２３区のマンション価格の推移を数字で示しましたが、東京都内だけでなく、横浜市やさいたま市も右肩上がりで推移しています。
一方、千葉市については２，０００万円前後で安定的に推移していると説明した方が良いかもしれません。
ちなみに、安定している地域ほど、周辺相場や他との比較を念入りにやった方が良いと思います。
誤って高く買ってしまうと、取り返しのつかないことになってしまうため。
＞＞念のため、『再開発で出来たタワーマンションは買いか？』について、過去５年のデータを基にこちらにまとめておきました。
１．コロナで沈む横浜、伸びるさいたま
東京都と比べ、遅れて反応するもののコロナウイルスの影響を受けた横浜市と比べ、さいたま市はコンスタントに価格の上昇が続いています。
上野グラフで赤い棒がさいたま市のマンション価格で、特に、２０２０年、２０２１年の上昇は際立っています。
２．価格より素早く動く賃料の推移は？
記述の価格上昇を賃料の推移でさらに細かく見てみます。
というのも、これまで再開発地域を見ている中で上手く行き、効果が出ている再開発と、効果がそれほどでもない再開発があり、再開発地域がぽつんとあるより、近くに群衆していた方が効果が継続しやすいと分かっているからです。
過去、五年分の月次データを整理してみましたが、正直なんだか、分かりません。
そこで、次の通り、変化の割合で見てみました。
コロナウイルスの影響を受け、東京都心からの引っ越し（流出）が増えた２０２０年以降、先ず、横浜市（青）、そして、千葉市（緑）に上昇の波が来ていることが分かります。
さいたま市（赤）については大きな変化は見られず、コンスタントに上昇しているように見えます。
一方、ウイルスの影響をもろに受けた東京に関しては、２０２０年以降横ばいが続いています。
今後、ウイルスが収まっていく中で、人口の増減や賃料は以前のように上昇していくのか、注視していきたいです。
３．利回りでみる割安な街とは？
最近は、リセールバリューなど将来売却した際に値下がりがしないことを意識されています。
各都市の利回り及び各都市間の利回り比較をして、割安・割高な都市を探していきます。
３－１．各都市の分譲マンションの想定利回りは？
全体的に利回りは低下傾向ですが、横浜市に関しては２０２０年、２０２１年と利回りの低下が少なく、チャンスなような気がします。
以下で、各都市との利回りギャップを追加で確認します。
３－２．各都市間での想定利回りのギャップの推移は？
東京２３区との比較で想定利回りの格差の推移をまとめてみました。
横浜市はコロナウイルス前まで０．５％程度の格差でしたが、直近２年間は１％程度の格差まで広がっており、ウイルス影響を受け、人口が減るなど、賃料が他と比べ、軟調に推移しているようです。
一方、人口流入や価格が安定している千葉市については過去５年間の推移を見ても格差に変わりは無いように見えます。
さいたま市や横浜市と比べると、千葉市と東京２３区の利回り格差が大きく、今後、縮小する可能性もあります。
４．中古マンション価格の下落はいつ来るのか？
ここまで、価格や賃料、利回りの推移を見てきましたが、コロナウイルスの影響を受けた東京や横浜市、一方、ウイルスの影響を受け、人口流入などで価格や賃料が上昇したさいたま市や千葉市を含めた一都三県への人口流入が続いており、新築・中古の分譲マンションの価格が急激に変化することは考えずらいです。
ただ、もし金利が上昇することがあれば、価格の下落があると思います。
今回見た２０１７年以降、マンション価格は低金利の影響を受け、上がっています。
収入で払える限界に近い、大きなマンションを購入している人もおり、もし、０．５％でも上昇した場合、毎月の返済金額が増えるため、返済が出来なくなる可能性があります。
その際には、売り圧力だけでなく、デベロッパーの売出価格も相場に合わせ下落するため、マンション価格の下落は起きると思います。
また、住宅ローンの審査も都銀をはじめ、厳しくなっており、すでに一都三県であれば、どのマンションでも価格が上昇する局面にはないと思います。
＞＞念のため、『再開発で出来たタワーマンションは買いか？』について、過去５年のデータを基にこちらにまとめておきました。
５．中古マンション価格の今後は？
*各市町村のホームページより作成
記述の通り、今後ローン金利の上昇局面があるかもしれませんが、これまでデータを見てきた中では、個人的には、コロナウイルスの影響を大きく受けた東京や横浜市がウイルスの影響が薄まるにつれ、更に価格が上がる可能性があると思います。
というのも、２０２２年６月時点で、東京都内の人口は２０万人近く増え、１，４００万人を超えています。
*各市町村のホームページより作成
今後も東京一極集中は続くと思っています。
ただ、これまで賃料の値上がりなく、価格が上昇してしまったため、その影響が賃料や価格に反映されるのは、もう少し時間が掛かりそうです。
一方、ウイルスの影響をあまり受けず、人口が安定的に増えているさいたま市や千葉市については２０２０年以降、２年連続で価格や賃料が急騰しているため、都心回帰の影響を受け、上昇率は弱まり、２０１８年、２０１９年ぐらいの横ばい又はやや上昇にとどまるのではと思います。
仮に、上記のように、マンションを買うなら、後悔しないように絶対色々と知ってから購入したいと考えている方は、私たち、アリネットまでご相談ください。
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