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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。
私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。
今回は、再開発が動いている溜池山王駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
１．はじめに
*駅前の様子
東京メトロ「銀座線」、「南北線」の２線を利用できる『溜池山王駅』では今、積水ハウスと日本生命が共同で再開発事業を推進しており、２０２２年４月に工事が着工しました。
開発地は、『溜池山王駅』だけでなく、東京メトロ丸の内線・千代田線『国会議事堂前駅』など、地下鉄４路線と直結する予定です。
１－１．オフィス街のイメージが強い『溜池山王駅』にスーパーは！？
*首相官邸
溜池山王駅周辺のスーパーについてリサーチしてみると、首相官邸から一番近い
大型スーパー『ヴィルマルシェ赤坂店』の名前が出てきました。しかし、更に調べを進めると２０２１年８月に閉店していました。
溜池山王駅周辺ではこれくらいしか見当たらず、赤坂まで行かないとスーパーはありませんでした。しかし、赤坂までは徒歩圏内のため、そこまで不便さは感じないと思います。
１－２．住民に愛されている街（駅）ランキング関東版２０２０で２１位に
ランクイン！
続いて、リクルートＳＵＵＭＯが毎年発表する『住みたい街ランキング２０２１』を確認してみると、溜池山王駅はランク外でした。
しかし、２０２０年にリクルートＳＵＵＭＯが発表した『ＳＵＵＭＯ住民に愛されている街ランキング２０２０ 関東版』では、溜池山王駅は２１位にランクインしていました。
六本木や赤坂が徒歩圏内でありながら洗練された街の雰囲気や国の政治の中枢である『国会議事堂』があるステータス感などもランクインの理由なのかもしれません。
１－３．江戸っ子魂たっぷりでパワーチャージできるエリアと紹介される
*日枝神社
２０１６年６月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）では、赤坂山王下が取り上げられました。
日本三大祭であり江戸三大祭でもある日枝神社の『山王祭』や、お得な料亭ランチに老舗グルメなど、江戸っ子魂が息づく、活気ある一面が紹介されました。
この記事では、大きな再開発が進む溜池山王駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。
マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。
２．東京、溜池山王はどのような都市か？
*駅周辺の様子
２－１．溜池山王他３駅との年収の比較について
まず、溜池山王駅と赤坂駅、虎ノ門駅の年収別世帯数の割合を比較してみました。
溜池山王駅は、他の２駅に比べると年収５００万円～６００万以上の世帯が最も多く、約９．６％程度を占めることがわかりました。
また、年収６００万～７００万円以上の世帯数も他の駅に比べ割合が多く、約７％でした。富裕層の割合は３駅共にそこまで変わらない印象です。
溜池山王は中間層が特に多く住んでいることがグラフからわかります。
２－２．溜池山王他３駅との世帯数比較について
上記は、溜池山王駅と赤坂駅、虎ノ門駅の世帯数を比較したグラフです。
溜池山王駅は単身者の割合が５７．３％と多いことがわかりましたが、虎ノ門駅の方が高い割合でした。
かなりの高収入単身者が職住近接で選ぶエリアであることが推測できます。
３．国会議事堂に隣接する溜池山王は治安が良いイメージもあるが実際は？
*参考：赤坂警察署
溜池山王駅周辺エリアを管轄する赤坂警察署が発表した、過去５年の刑法犯の推移です。
治安の良いイメージの通り、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は年々減少傾向でした。
しかし、国会議事堂、総理大臣官邸、各省庁があることからデモや街宣車の抗議活動は盛んなため、トラブルに巻き込まれないよう注意が必要です。
４．溜池山王は再開発でどのような進化をするのか？
実際歩いて見ると、駅周辺の再開発が今まさに行われている溜池山王。
その中で、いくつか行ってみて、良かった地域をピックアップして説明します。
４－１．２０２２年４月着工した４路線直結の２８階建ビル『(仮称)赤坂二丁目計画（国際赤坂ビル建替事業）』
*『赤坂二丁目計画』開発現場の様子
冒頭で紹介した再開発は、積水ハウスと日本生命が共同事業であり、２０２２年４月着工、２０２４年６月に竣工予定です。
周囲に大使館が多く、官庁街とも隣接することから国内外企業のオフィス需要が高い立地です。
そのため、オフィス中心のビルとなりますが、低層階には商業施設を誘致し、地上部には緑豊かなオープンスペースを設け、環境に配慮した街並みが創出される予定です。
*引用：Impress Watch
４－２．もう一つの再開発も本格始動！街区の正式名称が『東京ワールドゲート赤坂』、建物名称が『赤坂トラストタワー』に決定
*『赤坂二丁目プロジェクト』開発現場の様子
更に、溜池山王では、森トラストとＮＴＴ都市開発が共同で進めている『（仮称）赤坂二丁目プロジェクト』も本格始動しています。
街区の正式名称が「東京ワールドゲート赤坂』、建物名称が『赤坂トラストタワー』に決定し、２０２４年８月の開業を予定しています。
先進的なオフィスを中心に、ホテルやサービスアパートメント、店舗、展示施設や診療所などを備えた大型複合再開発計画となっています。
また、訪日外国人のニーズを満たす歴史・文化発信施設等を整備し、観光先進国を目指す日本の成長戦略の実現にも貢献すると宣言しています。
*引用：ＮＴＴ都市開発
５．溜池山王はこれからも発展していくのか？
５－１．これまでの人口推移と人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。
データによると、どの駅も減少は認められず、溜池山王は手堅いエリアであることがわかります。
*参考：千代田区役所
こちらは千代田区全体の人口推移を表したグラフです。千代田区は２０１７年４月１日、住民基本台帳人口（外国人を含む）が昭和５６年以来３６年ぶりに６万人を超えました。
千代田区では、日本の高度経済成長とともに業務地化が進行し、区の人口は、昭和 ３１年以降減少し、１９９９年４月には過去最低の３９，２６４人まで落ち込みました。
しかし、２０１７年以降、グラフを見ると穏やかに人口は増え、千代田区の試算では２０６０年には約９万人を超えると推計されています。
*引用：千代田区役所
５－２．各駅の乗降客数の推移は？
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「溜池山王駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。
データによると、溜池山王駅の乗降客数は２０１８年に約３０００人ほど増加しました。２つの再開発が終了する２０２４年以降は更に増加することが予想されます。
６．溜池山王駅はどのくらい値上がりしたのか？
６－１．溜池山王駅周辺の地価公示を見てみると？
*飲食店街の様子
次に、溜池山王駅の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『港５－３５（溜池山王駅）』、住宅地に区分されている『港区－４』の近隣駅の３地点のデータを基に、２０１２年から２０２１年までの価格をグラフにしたものです。
６－１－１．商業地に区分される『溜池山王駅』について
商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、２０１４年から２０２１年にかけて大きく増加し、３２２万円／㎡（約５２％）増加しています。
*商業地『港５－３５』の様子
６－１－２．住宅地に区分される『溜池山王駅』について
住宅地の地価も、２０１２年から２０２０年にかけて非常に増加しています。２０１２年から２０２１年にかけて２４０万円／㎡（約９８％）も増加しています。
*住宅地『港区－４』の様子
６－２．溜池山王駅周辺のマンション価格の推移は？
*駅周辺のマンション
ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の
溜池山王駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの溜池山王駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
溜池山王駅の中古マンションの価格は、２０１５年に急上昇し、今も上昇トレンドにあります。直近３年間に限れば１１．７８％程度の上昇していました。
今後、２つの再開発が完了すると更に価格が高騰することが予想されます。値動きに注視が必要です。
６－３．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している溜池山王駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。
一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を７，４２６万円（３５１万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格１３，９８４.５万円（６６０万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格１５，０４５万円（７１１万円/坪）でした。
最後に、ＡＩを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格１３，２９４万円（６２８万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（１１，９２２万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約１７%もの乖離があります。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
７．溜池山王駅のある港区の地盤や災害時の影響は？
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。
溜池山王駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
７－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都港区・地域別危険度』
*参照：東京都【地域別危険度】｜地震情報サイトＪＩＳを基に作成
永田町１丁目、２丁目ともに火災のリスクは非常に低く、建物が倒壊するリスクも非常に低いエリアだということがわかります。
地盤は台地のため揺れが増幅されにくく、比較的危険度が低くなっています。
写真で確認してみると、周辺は日枝神社に国会議事堂と堅固なエリアであることがわかります。
７－２．千代田区作成の『水害ハザードマップ』
*参照：千代田区
溜池山王駅周辺を見て見ると一部浸水５ｍを示す場所があります。
１９９９年８月、１時間に１１４ｍｍの記録的な集中豪雨により，銀座線溜池山王駅で浸水被害が発生したことがありました。
この駅周辺は、近隣のエリアに比べ土地が低く雨水が溜まりやすい地形のため、換気口から水が流入しました。
近年の気候変動によるゲリラ豪雨や、首都圏に大規模な被害が想定される荒川の大規模氾濫に対し、東京メトロでは数々の対策を講じています（http://www.kensetsu-plaza.com/kiji/post/22019）。
８．住んだら愛さずにはいられない！？『溜池山王駅』は街自体がパワースポット
*国会議事堂
国会議事堂、首相官邸など国の中枢機関が多く集まる『溜池山王駅』周辺は駅に降り立つと凛とした空気が流れます。
駅のすぐ側には古くから江戸の鎮守として庶民から親しまれてきた日枝神社があり、都内屈指のパワースポットとしても今も多くの人が訪れています。
住むイメージが全くありませんでしたが、利便性も高く、治安も良い『溜池山王駅』は２０２４年に２つの再開発が完了を予定しています。
今後は国際的な職住接近エリアとして大注目間違いなしです。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。
単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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