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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の大和田です。
２０２２年２月、長野県上田市にお住いの５０代男性から離婚やご自宅の売却について、相談を受けた話をしました。
コロナウイルスの影響をもろに受け、食品卸の仕事が上手く行かず、外出もままならない為、自宅にいる時間が増えました。
ただ、働かない毎日を見た奥様から三行半を突き付けられ、「説得もむなしく、六カ月以上まともに会話もなく、離婚するしかないのか・・・」と深く、悩まれていました。
ここでは、特に自宅を所有することが多い男性の方へ、過去の事例を参考に離婚で財産分与をする際、自宅の売却手数料やその他費用について、解説していきます。
一般的に、不動産売却の際に支払う仲介手数料は不動産を購入したり、賃貸物件を借りる時にも掛かってきます。
この仲介手数料は売買取引の場合は諸費用の中でもそれなりの割合を占めるので、どのような仕組みでいつ、どんなふうに支払いをするか、案外聞かれます。
そこで、今回は離婚による不動産売却時の仲介手数料はどのようなものか？その計算方法や諸費用についても解説をします。
１．離婚時の不動産売却にかかる仲介手数料とは？
まず、
- 仲介手数料がどのようなものなのか？
- その支払いの方法
をご説明します。
１－１．仲介手数料の意味
仲介手数料とは、不動産会社が売主のお客様との媒介契約によって、不動産売却の業務を請け負う際の報酬です。
その業務の内容は以下です。
- 売主への不動産売却に関するアドバイスとサポート
- 不動産情報サイトへの掲載やチラシの作成、ポスティングなど、物件の広告行為
- 購入検討者への、不動産売却条件の交渉や物件案内などの営業行為
- 成約後の契約などの法定手続き
これらの業務は絶えず売主の方とのコミュニケーションを取りながら、取引が完結するまでのあいだ、３か月から長い場合、１年強にわたって続く時もあります。
弊社のように、離婚をめぐる住まいのサポートを専門とするような会社は、お客様ごとの状況から、自宅をどのようにするかの方針決定のサポートも重要な業務の範囲です。
また、もちろんですが新居をどうするかの相談も必要でしたら承っています。
１－２．仲介手数料の性質
仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律によって、仲介の報酬の上限についての細かい規定が定められています。
その目的は、不動産の取引の公正化と、消費者を保護するためです。
不動産売却のような専門知識を多く必要とする取引は、お客様がどんな名目にどれだけお金を払ったら良いのか分かりづらい上、仕事量や相場の比較もしにくいと思います。
そこを透明にするための仕組みが仲介手数料です。
そして、仲介手数料は成功報酬のため、どのように売却活動を進めたとしても、売買が成約しなければ発生しません。
もし、家を売る場合、着手金を求めてくる先があったら、その理由を明確にしてから払うようにして下さい。ただ、一般的には手数料を払う必要はないと思います。
１－３．仲介手数料の支払い方法
仲介手数料をお支払いいただくタイミングは、基本的に売買契約の締結後、引き渡しの完了時です。
つまり、この場合、支払いは物件の販売代金が入金されてからという形になります。
売買契約完了時に、５０％にあたる金額を支払うケースも多いですが、その場合残金は、引き渡しの完了時に支払う形になります。
なお、私たちは自宅の売却だけでなく、住宅ローンの返済も絡んでいる場合、債権者から手数料を貰うため、売主から手数料を貰うことはありません。
２．離婚時の不動産売却にかかる仲介手数料の計算方法とは？
では仲介手数料とは、どのような計算方法で金額が決まるのでしょうか？
２－１．法定の仲介手数料計算式
宅地建物取引業法で定められた、仲介手数料の上限額の計算方法は以下です。
ちなみに、不動産の売買価格に消費税はかかりませんが、仲介手数料には消費税がかかります。
計算式は以下の通りです。
- 売却価格２００万円以下の場合：売却価格×５％（＋消費税）
- 売却価格２００万円超４００万円以下の場合：売却価格×４％+２万円（+消費税）
- 売却価格４００万円超の場合：売却価格×３％+６万円（＋消費税）
たとえば、この計算式に従って計算をすると次のようになります。
- １５０万円の物件：仲介手数料８２，５００円
- ２，０００万円の物件：仲介手数料６６０，０００円
- ５，０００万円の物件：仲介手数料１，６５０，０００円
ということになりますが、これはあくまで上限金額の規定です。
２－２．仲介手数料の例外的な請求ケース
上記で計算した金額が基本ですが、少ないながら例外が認められるケースがあります。
２－２－１．低廉な空き家等の売買の特例とは？
２０１８年の法改正で「低廉（ていれん）な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が施行されました。
この特例は、『４００万円以下の価格の安い物件について、法定の仲介手数料と物件調査費用とを合わせて１８万円+消費税までの追加報酬の取り決めが可能になる』ものです。
近年は高く売れないような物件が空き家として放置されるケースが増えているため、このような物件の流通を活発化させるのが目的の特例です。
報酬が廉価すぎて、不動産会社が十分に業務を遂行できない事態を防ぐわけです。
２－２－２．不動産会社の必要経費とは？
また、より早く安定した売却を進める目的で必要と認められる場合、売主の合意のもとに追加の経費が発生する場合があります。
これはたとえば遠方の出張経費や追加の広告費などですが、これらは不動産会社の利益を含まない実費です。
この追加の経費は、発生の可能性のあるものを事前に媒介契約書の中で合意をしておくこともおこないます。
＞＞相談の多かった仲介手数料の相場や注意点について、こちらにまとめています。
３．離婚時の不動産売却にかかる仲介手数料以外の諸費用は？
それでは最後に、上記の仲介手数料以外にかかる諸費用をご説明します。
- 税金などの法定費用
- 法定の費用には、以下のような項目があります。
- 譲渡所得税（一部のケースのみ）
- 登録免許税（所有権移転登記）
- 印紙税（売買契約書に貼付）
譲渡所得税の一部のケースですが、物件購入時に比べて売却価格が著しく値上がりしている場合には、離婚の財産分与目的でも課税される場合があります。
所有権移転登記の際は、司法書士の報酬も併せて必要となりますので、依頼する際、見積もりを貰うようにして下さい。
このほか、諸手続きにともなう郵送費、交通費、通信費がかかります。
３－１．物件のメンテナンス費用
なるべく早期で高値の売却をめざすために、物件のメンテナンス等をおこなうことで、その費用を見込む場合があります。
メンテナンスなどの費用は以下です。
- ハウスクリーニング費用
- 残置物の片付け費用
- ホームインスペクション費用
- シロアリ診断、施工費用
- 耐震診断、施工費用
- 建物の取り壊し費用
ハウスクリーニングや、ある程度の残置物の片づけは、まだ自宅に住んでいる状態で可能です。
ホームインスペクションとは、買主とのトラブルを防止し、売却価格を高めに設定できる効果があります。
シロアリや耐震強度の診断は、調査結果で施工をするかが決まりますが、費用対効果については要検討ですね。
費用対効果のほか、上記のメンテナンスは調査や施工などに時間を要しますので、早い売却を望まれる場合は、現状販売も選択の一つです。
３－２．諸費用の事前の計算方法は？
離婚にともなう不動産売却は財産分与が関係し、ローンの残債との兼ね合いもあるため、最終的な売却益がいくら残るのかは大事な問題です。
そのためには、物件の販売価格の査定をおこなうことが、さまざまな試算の第一歩となります。
今回解説した中では仲介手数料のほかにも、いくつかの費用の計算方法については物件価格に比例して価格が決まります。
物件価格の査定と、これらの諸費用の計算方法や相場、離婚の状況に応じた方針のご相談をお待ちしています。
仲介手数料や、いくつかの費用をカットできる手段として、不動産会社による物件の買取という方法もあります。
＞＞建物が古く、売却後の責任を取りたくない、急いで売却を検討したい方へ、競争入札を使った売り方について、こちらにまとめました。
私たちは不動産の買取を行っていません。なぜなら、売主の手元に残るお金が減るからです。
ただ、それでも周りにバレずに売りたい方には業者による競争入札を提案しています。
３～４社ぐらいに絞って、資料の開示や内見を行い、最も高く・条件のいい先に売却します。
過去、６件ほどこのやり方で成功しています。ご自宅の売却か買取でお悩みの場合も、まずはご相談を頂ければと思います。
４．自宅売却時の手数料やその他費用まとめ
４－１．自宅の方針決定が最も大切
ここでは離婚時の不動産売却時の仲介手数料の支払いはどのようなものか、計算方法や諸費用についても解説をしました。
ただ、離婚に伴う自宅の扱いは繊細な問題なうえ、専門的な知識を必要とするため、離婚問題に強い不動産会社を選ぶとスムーズに進めることができます。
そのため、離婚に伴い、自宅の売却などで悩んでいる場合には銀行だけでなく、お近くの専門家にも相談してみて下さい。
もちろん、私たち、アリネットにもご連絡いただければ、ご自宅の無料査定や方針の提案をおこなっております。
その他、税理士や司法書士と協力して、対応させて頂きます。まずはお気軽にご連絡下さい。
４－２．離婚に負けないチェックポイント
２０１２年以降、離婚に伴う１００件近い相談を基に、離婚でローン破産しないためのチェックポイントをまとめました。
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*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
私たちは２０１２年以降、２００件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
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