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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住宅ローンや自宅の売却を担当している宅地建物取引士兼住宅ローンアドバイザーの大和田です。
無料相談を受ける時、よく聞かれる内容に「いつ自宅を売れば良いのか？」があります。
これは、離婚に限らず、いつ不動産を売れば良いのか、本当によく聞かれます。
今回は、離婚時の自宅の売却、特に財産分与や税金に焦点を当て、タイミングやその判断基準を説明していきます。以下、この記事のハイライトです。
・離婚前・離婚後の不動産売却はそれぞれにメリット・デメリットがある
・離婚による不動産売却のタイミングを判断するにはポイントを押さえることが大事
・不動産の売却は離婚前の段階から不動産会社のサポートを受けるのが良い
離婚をきっかけに、今の住まいを残すか、売却するかについて考えるご夫婦は３組に１組と言われています。
ただ、それぞれの事情により大きな悩みとなっている事が多々あります。
私は相談を受ける側ですが、自分も踏み込めない程、紛糾する事もあります。しかし、ご夫婦それぞれの理想を明確にできれば、その悩みは意外とすぐ解決できます。
今回は、離婚で家をいつ売却するのが良いのか、状況を踏まえ、最適なタイミングとその判断基準についてご案内します。
離婚による自宅の売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてみて下さい。
１．離婚による売却のタイミングは離婚前か、離婚後か？
それではまず、家の売却は離婚前におこなうべきか、離婚後におこなうべきかについてそれぞれのメリット・デメリットを解説していきます。
１－１．離婚前売却のメリット
離婚前の売却には、以下のようなメリットがあります。
・早期に手放すことができ、新生活への切り替えがスムーズにできる
・離婚後に連絡を取り合う必要がない
高く売ることよりも、お互いに次の新生活をなるべく早く始めたいという場合、離婚前の売却が向いています。
離婚というけじめがついた後も、長く複雑なやりとりを継続せずに新しい生活に集中できるのはメリットとしてとても大きいです。
さらに、住宅ローンの支払いが早期になくなる点や財産分与をシンプルにできる点なども踏まえると、離婚前に売却するメリットといえます。
既に気付いている方もいるかもしれませんが、離婚が決まると本当にそれぞれ直接話すのが大変です・・・、電話×、LINE×、メールぎりぎりっていう、事が意外とあります。
これまでの経験では、夫婦で揉めている場合には、離婚が成立する前に自宅を売る方がいいと思います。
特に、どちらかが、モラハラで無視したり、一方的にどなってくるケースなどはこの辺り、事前に進める事をお勧めしています。
１－２．離婚前売却のデメリット
早く、整理して、次の生活を始めたいと思いますが、離婚前の売却には以下のようなデメリットがあります。
・売却から離婚にかかる期間の予想ができない
・高い値段で売るのが難しい
当然ですが、家の売却は買主が見つかってはじめて成立するものであるため、どれくらい売却に時間がかかり、いつまでに離婚できるかという予測ができず、スケジュールを立てにくいというデメリットがあります。
また、一般的に、価格を低めにして早期売却を狙うことになるため、高い値段で売るのが難しくなります。
ご存知の通り、住まいの問題を早く解決できれば、新生活への切り替えも早くなります。
しかし、売却を急いだために、思っていたよりも安い価格でしか売れなかったというケースも少なくありません。
この辺り、個別面談で相場や対策を解説しています。もし、悩んでいる場合にはLINE公式やメールなどでご連絡を頂ければ、都度対応させて頂きます。
ご連絡頂いた方には、直近２年間の成功事例をプレゼントしています。
１－３．離婚後売却のメリット
離婚後に売却するメリットは以下のとおりです。
・売却活動に時間がかけられる
・財産分与となり、税金がかからない
離婚後も話し合いが継続でき、ローン支払いなども問題がないのであれば、売却のタイミングは離婚後がおすすめです。
理想的な価格で売買したり、場合によっては賃貸に出す、リースバックにして所有者から賃借人に変わるなど、選択肢が広がります。
また、売却金を分け合う際、離婚前売却では贈与の扱いで贈与税がかかるところ、離婚後なら財産分与として非課税となります。
ただ、自宅売却の場合、３，０００万円特別控除を受けられるため、譲渡益が出るケースでも税金の負担は少ないと思います。
１－４．離婚後売却のデメリット
一方、離婚後の売却には以下のようなデメリットがあります。
・離婚後も連絡を取り合わなければならない
・離婚後の経済的な負担が増える
離婚後に売却するという方針を決めても、「会うのに抵抗がある」などコミュニケーションが進まず、売却にさらに時間かかるという傾向があります。
話し合いが進まないのでは意味がないので、離婚前に不動産会社のサポートのもと、価格や売却時期など大筋の点では合意しておくのが良いでしょう。
この辺り、経験のある担当に依頼し、都度報告を上手にして、進めて下さい。
例えば、誤った情報を間違って、元妻に送ってしまって、案件自体が全く進まなくなるなどもあるので、最初の面談などで、状況や希望をキチンと話し、自宅の売却を進めた方が無難です。
また、離婚によって経済的な負担が増えるような場合、家を所有し続けることによる住宅ローンの支払いがさらに負担になってしまうことも考えられます。
この辺りは、経験値のある担当にお願いするのが結局賢かったとなりかねないので、担当者にこれまでの経験を聞き、進めて下さい。
２．離婚による売却のタイミングを判断するポイント
ここでは、離婚による売却のタイミングを判断するポイントについて解説していきます。
２－１．離婚までの期間はどれくらいなのか？
離婚のタイミングは、子どもの学校や仕事の都合など判断が難しい場合もあると思います。
しかし、離婚までにどのくらいの時間をとることができるかで、売却のタイミングも絞られてきます。
一都三県で自宅を売却する場合、売却額の査定価格が高かったり、ローン残高が少ないなどの場合は、財産分与を意識して売却をあとにするという選択肢も出てきます。
２－２．離婚後にも連絡は取れるのか？取りやすいのか？
ご夫婦の関係性によって、売却に適したタイミングは変わってくると思います。
もし、あなたの浮気や不義理で離婚する場合、その後、奥様とのコミュニケーションは難しくなります。
その場合は、自宅の売却などの大事な話し合いや手続きは離婚前に済ませておくか、代理人を立てて、交渉するしかありません。
本来、不動産の売却は３か月から６か月の期間をかけ、より良い条件で買ってもらえる買主を探します。
個人的には１か月や２か月で直ぐに売却先を決めてしまうのは売出価格が安すぎるのでは？と思ってしまいます。
そのため、担当者に相場を聞き、ある程度落としどころを理解して、売却を進めて下さい。
大切なことは、売却には密な連絡が必要になるため、連絡を取れるか・取れないかという点は売却のタイミングを判断する大事なポイントとなります。
２－３．そもそも、自宅を手放す必要はあるか？
今の様に相場が上がっている場合、離婚されるご夫婦のうち約半数は、どちらかの名義、支払いに統一して、物件に住み続ける選択をされます。
離婚した際の家については、夫婦間で合意のもと、どちらか一方が買い取って所有し続けるという財産分与が可能です。
また、「思い出のある家に住み続けることに抵抗がある」という場合、賃貸物件として貸し出し、賃料をローンの完済に充てる方法もあります。
ただ、住宅ローンの関係で簡単に賃貸物件として、貸し出すのは難しいです。
銀行に内緒で進めましょう等グレー・ブラックなやり方で一括返済を求められたら、それこそ、もっと売り急ぐことになりかねません。
個人的には、その辺りは止めて、もっと賢く振舞った方が良いと思います。
実際、アルヒの住宅ローンで購入したマンションを賃貸住宅として、貸し出し、一括返済するか、物件を売却するかを求められている方から相談がありました。
半年置きに自宅として使っているのか？インフラの名義は自身になっているのか、連絡があり、最終的には一括返済を求められたようです。
そのため、離婚に伴い、住宅ローンを完済できないようなら、自身で住むか、売却する方が変な事に巻き込まれるリスクは減ると思います。
＞＞離婚に伴う財産分与で自宅を売らない場合の注意点はこちらのページにまとめておきました。
３．離婚で売却するタイミングによってはトラブルになる！？
ここまで離婚時の売却のタイミングについて見てきました。
ただ、タイミングによってはトラブルに発展してしまう場合もあります。
ここから過去に相談のあったトラブルを基に説明していきます。
３－１．ローンを完済していない
売却してもローンの残債がある、いわゆるオーバーローンの状態では、残債をどちらがどのように返済するのかでトラブルとなる場合があります。
この状況で、元配偶者と連絡が取れなくなったような場合、身動きが取れなくなり、結果的に売却や財産分与が長引いてしまいます。
このような事態は本当に避けた方が良いと思います。
過去の相談で、２０年以上そのままにしていた人がいました。「ただ、死ぬ前に地元に帰りたいから、自宅をどうにかしたい・・・」と相談されました。
その時は出来ませんでしたが、このような事態を防ぐため、不動産会社のサポートのもとで離婚前に売却について話し合い、公正証書で離婚協議書を作成して下さい。
他にも、住宅ローンが残った状態でも売却を進められる手段として、債権者である金融機関の同意を得て、任意売却をおこなうという手段もあります。
任意売却は、販売価格が相場より低めになるかわりに、ローンの残債を再度月額５，０００円から３０，０００円程度の分割払いにできるなどのメリットがあります。
結果的に、生活の立て直しが早期に出来るメリットもあり、もし、オーバーローン状態だと思ったら、デメリットもあるので専門家に相談し、検討を進めた方が良いと思います。
３－２．財産分与の申し立て期限が過ぎてしまった
不動産を残したまま財産分与を進めていった場合、あいまいかつ不公平な方向に行きがちで、最終的にトラブルになりやすくなります。
２０２０年にあったケースでは、財産分与の期限は離婚後２年以内ですが、話し合いがまとまらないまま２年が過ぎ、家庭裁判所への申立てができなくなるというケースがありました。
あまり知られていませんが、離婚後でも２年以内なら、一方が所有したままになっている財産の半分を請求できる権利があります。
そのため、まずその段階で離婚協議書の作成を進めて下さい。
＞＞以前、『離婚時の財産分与で家を売らなくても良いのか？』と聞かれたことがあります。
売却しない事も出来ますが、その注意点を整理しました。
もし、上記のような状況になってしまったら、本当に進めるのに時間もお金も掛かるので、全くお勧めできません。
トラブルを未然に防ぐためにも、まずは離婚時の自宅問題に対して、専門知識を持っている不動産会社へ相談してみて下さい。
離婚による不動産の財産分与については、あらゆる物件が唯一のもので、売却の方向性やトラブルになる原因は本当にケースバイケースです。
売却の手続きや権利関係に関する手続きは複雑なため、ご夫婦お２人のみでの解決が難しい場合は、まずは不動産会社の代行サポートを依頼してみて下さい。
と言うのも、司法書士や行政書士、弁護士等はタイムチャージが掛かるのが一般的です。一方、不動産会社は不動産取引を行わない限り、費用が発生しないのが一般的です。
もちろん、状況によっては弁護士に相談した方が早い場合もあるので、先ずは無料の不動産会社にオンラインで聞いてみるのが最も手っ取り早いのではと思っています。
４．離婚のときに家はいつ売却したほうがいいかのまとめ
今回は複雑化、そして、化石化しやすい、『離婚のときに家はいつ売却するのが良いのか？』
そして、最適なタイミングとその判断基準についてご案内しました。
これまで相談を受けるケースはかなり時間や状況が複雑化してから相談されることが多く、そこから不動産会社の力のみで何とかするのは難しい場合もありました。
弁護士などに頼むと、お金が掛かってしまうので可能であれば、初期状況の時に相談を開始した方が良いと思います。
もちろん、離婚時はさまざまな問題を決断し、クリアする必要があります。
しかし、住まいは新しい生活の基礎にもなるため、不動産会社のサポートをうけながら進めることを個人的にはおすすめします。
なお、私たち、アリネットでは２０１２年以降、離婚問題に関する無料相談やご自宅の無料査定もおこなっております。
無料相談を始めるきっかけとなったのも、友人の離婚問題が進まず、自宅の売却も含め、お願いされたからです。
そのため、もし、離婚に際し、自宅の売却とその協議など解決方法を理解し、売却の可否を検討されたい方は売却額の目安を知るためにもぜひご活用ください。
また、自宅以外にも離婚に伴い、不動産の売却を検討されている方はお気軽にアリネットの無料相談をご利用ください。
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