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スーモやアンケートのデータを参考に、いい部屋は条件緩和が少なく、初期費用を効率的に「抑えられる」方法とは？
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2021年5月17日

はじめての一人暮らし、手数料や初期費用を抑えることばかりで部屋探しに失敗？

このページの主な内容

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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインでお部屋の案内や物件の調査を担当している、住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の馬場です。

私たち、アリネットはこれまで住まいのトラブルを減らすため、２０００年以降にお引っ越しをされた６，７００人超の方に部屋探しの失敗に関するアンケートを行い、分析し、整理することで賢い部屋選びに活かしてきました。

スーモが２０１７年に行ったアンケートでも、７０％近い人が後悔している部屋探し。時間がない、部屋探しの経験がない方ほど、他人の失敗から効率的に学び、自分に合った部屋を賢く探して下さい。

今回は、同じ宅地建物取引士の大和田と一緒に、部屋探しの経験が２回以下の方向けに、はじめての部屋探しで仲介手数料無料やフリーレント付きの物件を検索する事が本当に有効なのか？選択肢への影響を踏まえ、そのメリット・デメリットについて、これまでの経験を踏まえて、まとめました。

初期費用や家賃に予算があるのは分かりますが、選択肢を減らさないコスパの良い条件を基にお部屋の検索をしてみて下さい。

１．初期費用の内訳と値段の目安

引越しをする際には「初期費用」がかかります。単純に家賃を払えば住めるというわけではありません。初期費用というと、「敷金・礼金」がパッと頭に浮かぶ方が多いと思いますが、他にも仲介手数料や火災保険料や鍵代など、色々なお金が含まれます。

＞＞初期費用とは？簡単に初期費用の内訳と値段の相場、目安について以前まとめています。

１－１．敷金

借りた部屋を退去する際、必要になる修繕費や清掃費を前もって支払っておく、というお金です。退去時に支払った敷金分ほどお金がかからなければ、一部返金されます。逆に足りない場合は追加で請求があります。

敷金の費用目安：家賃の１～２ヶ月分

１－２．礼金

大家さんに「これからお世話になります」という挨拶の気持ちを込めて渡すお金です。必要経費というわけではなく、「心づけ」のようなものなので、最近は「礼金ゼロ」の物件も増えています。

礼金の費用目安：家賃の０～１ヶ月分

１－３．仲介手数料

お部屋を紹介してくれた不動産会社に支払う手数料です。

仲介手数料の目安：最大で家賃１ヵ月分

１－４．火災保険料

これは部屋を借りる場合、必ず加入しなければならない保険でカットできない初期費用です。火事や漏水の被害が発生した時の建物の損壊を保証するもので、とても大事な保険です。

火災保険料の目安：２年で２万円程度

１－５．前払い家賃と日割家賃

例えば、家賃保証が開始されるまでの１～２ヶ月分の家賃を前払いするよう求める大家さんが多く、これが初期費用として結構な負担となっています。また、月の途中で入居する場合、家賃を日数で割った「日割家賃」を請求されます。

前払い家賃の目安：家賃の１～２ヶ月分

１－６．鍵交換費用

新しい鍵に交換する際にかかる費用は基本的に賃借人が負担します。賃貸人が負担するケースもあるため、担当者によく確認し、動いてみて下さい。

鍵の費用目安：１～２万円

１－７．家賃保証会社加入料

賃貸物件を借りる際には保証人を立てなければなりませんが、代わりに家賃保証会社に加入することもできます。ただ、２０２０年に民法が改正されて、保証人の負担上限金の記載が必須となったため、最近は保証人を求めるよりも家賃保証会社に加入するよう勧める大家さんや不動産会社が増えています。

保証人に依頼できずに悩んでいる人も保証会社に加入するだけで、この問題をクリアできるため、最近は保証会社利用が伸びています。

加入費用目安：条件や審査基準で変動。目安としては２年の保証で初回引き受け料は家賃の０．５ヶ月分程度で１年おきの更新時に１０，０００円などが掛かってきます。

１－８．意外と出費がかさむ初期費用

こうして見てみると初期費用の負担は大きく、上述の全ての費用がかかった場合、最大で家賃の７ヶ月分程度の初期費用が必要となります。例えば、家賃６万だったと仮定して４２万円、手痛い出費です。

＞＞初期費用の中身は？平均的に家賃のどれくらいを見ておくべきか？

男性のお客様から聞かれた質問を基に、初期費用の内訳についての詳細はこちらの記事で詳しく解説しているので参考に見てみてください。また、こちらの記事では、女性の一人暮らしの初期費用について細かく解説しています。この記事では、初期費用は家賃の２～５倍を目安に考えると良いと述べられています。

＞＞女性の一人暮らしの初期費用の目安は？

１－９．フリーレントあり物件は注意が必要？

家賃だけではなく、初期費用が支払えるかどうかも部屋探しでチェックしなければならない重要事項です。最近では、集客を強化するため、「敷金・礼金ゼロ」物件や家賃が一定期間無料になる「フリーレント」物件など、初期費用を抑えられる物件も出ています。こういった物件を探せば初期費用は抑えられますが、後述の通り、注意点が必要です。

今回はその注意点や初期費用とトータルでかかってくる費用の関係性、初期費用でカットするならどこに注目すべきなのか、など、細かく解説していきます。

２．初期費用ゼロを目指す条件でお部屋を探すと選択肢が激減？

スーモやアットホームなど、大手不動産ポータルサイトで物件を探す際には「条件絞り込み」の機能を活用する人が多いです。間取りや家賃、ペット可、楽器可、駅近など、様々な条件を入れると条件に合った物件が表示されます。

この条件には、初期費用に関するものもあります。「敷金・礼金ゼロ」や「フリーレント」、「仲介手数料無料」など、初期費用を抑えられる条件を入れて検索すれば、希望に合った物件だけ表示されます。

しかし、条件は増やせば増やすほど、表示される物件数は減っていきます。初期費用を抑えたい、可能な限り無くしたい、ゼロにしたい、という条件を入れると、その分だけ表示される物件が減り選択肢が少なくなります。

２－１．東京２３区の賃貸物件を初期費用カットの条件で調べてみた

引っ越しシーズン前、大きな波が来そうな１２月に、最大手の不動産ポータルサイト「スーモ」を使って東京２３区の物件数を見てみると、総数は９２２，６１２件でした。

１００万件近くの物件数から条件を絞って探していくわけですが、ここで初期費用を抑えられる条件を入れて検索してみました。

初期費用を抑えられる各条件により、どの程度表示数が減るのか調べた結果、下記の通りになりました。選択肢や表示数が多い順に並べます。

• 「礼金無し」３３２，６５３件（３６％）
• 「敷金無し」２８６，１０６件（３１％）
• 「敷金・礼金無し」１２３，２２５件（１３％）
• 「フリーレントあり」５５，４８２件（６％）
• 「敷金・礼金・その他無し」４３，７５９件（５％）
• 「敷金・礼金無しでフリーレントあり」１９，４７７件（２％）
• 「仲介手数料なし」１０，６０４件（１％）

先ずわかるのは、絶対にやってはいけないことは「スーモで仲介手数料なしで検索する」事ですね・・・。

一方、最も選択肢が残る「礼金無し」で総数の約３分の１に減ってしまいます。それでも、敷金や礼金を「無し」とする条件であれば、１０万件以上の物件から選べます。

その他の条件（フリーレントなど）を入れると、ガクッと下がり数万件しか表示されなくなります。特に、「仲介手数料なし」物件は東京２３区全体で１万件ちょっとしか表示されず、選択肢がとんでもなく狭まります。絶対にこのワードで検索してはダメですね。

２－２．条件によって物件数が激減する

敷金は家賃の１～２ヵ月分、礼金は０～１ヶ月分、フリーレントは家賃１～２ヶ月分が無料になる仕組み、仲介手数料は最大で家賃１ヶ月分・・・。

このように見ていくと、どの条件も金額は似たり寄ったりで、ひとつの目安として「家賃１ヶ月分程度」という指標が見えてきます。

すると、同じぐらいの金額を節約するために「仲介手数料なし」という条件で物件を探すよりも、敷金や礼金をゼロにする条件で探した方が選択肢を減らずに、多くの物件から選んだ方が良いということが分かります。

その為、初期費用を抑える条件を入れる際には、「抑える」ことに執着しすぎずに「こういう条件で検索するとどの程度選択肢が減るのかな？」ということを考え、何パターンか条件を変えて検索してみることをおすすめします。

３．初期費用だけにこだわると結局損する？

初期費用は引っ越す時にまとめて支払わなければならないお金なので、資金に不安がある場合は「抑えるに越したことはない」と考える人が多いのは事実です。

しかし、初期費用を抑えることに必死になりすぎると結局損してしまうこともある、と覚えておいてください。なぜなら、初期費用がお得になっていたり、ゼロになっていたりする物件には「それなりの理由」が隠されていることもあるからです。

なかなか住んでくれる人が現れない（＝物件として魅力が無い・足りない）から初期費用を下げる、初期費用を抑えるとアピールして家賃や管理費などを少し上げている、など、何らかのカラクリが潜んでいることがある、と頭の片隅に入れておいた方が安全です。

「初期費用が安い」ということだけに飛びつかず、よく考えて選ぶ必要があります。

３－１．めやす賃料で一目瞭然

初期費用だけに注目せずに冷静に「トータルでかかる費用」を割り出して部屋探しを進めるために便利なのが「めやす賃料」です。

めやす賃料とは、４年間でかかるトータルの費用から１ヵ月に平均していくらかかるのか割り出した賃料のことです。

詳しい解説はこちらをご覧ください。

＞＞家賃の多寡ではなく、総費用で相場を判断できるめやす賃料とは？

「めやす賃料」を割り出すと、４年間にかかるトータルの金額が分かります。家賃だけでなく、【家賃・管理費・共益費・更新料・敷金および礼金・他必要経費】を全て足した合計金額を出すため、全体で一体いくらかかるのか分かるというわけです。

これを４８ヵ月で割ると、１ヵ月あたりどのくらいの費用になるのか分かります。多くの人が気にする初期費用が安くても、家賃が高かったり管理費や共益費が高かったりすると、「めやす賃料」が高くなることがあります。反対に、初期費用が結構高くついてしまっても、「めやす賃料」は思いの外安く抑えられるというケースもあります。

大事なのは「トータルでどのくらいかかるのか？」ということなので、初期費用の金額だけに左右されないよう、この「めやす賃料」を活用して冷静にお金のことを考えて部屋選びを進めるのがおすすめです。例えば、４年も住まないよ！と言う人は初期費用にこだわったり、なるべく、長く住みたいと言う方は家賃の高低を意識した方が良いと思います。

３－２．お得な物件にはワケがある！？

初期費用を大幅に値下げしていたり、「ゼロ！」と謳っていたりする物件は何らかの「訳あり」物件である可能性が高いです。一言でいうと、建物の条件が悪く、一般的に人気がない物件です。経済条件で何とかしないと借りてくれる人がいない物件です。

住環境があまり良くなく（騒音や異臭など）賃借人が長く住んでくれない、いわゆる「事故物件」である、立地や周辺環境に難がある、など、なかなか借り手が見つからないがゆえに初期費用をカットして入居してもらうようにするケースがあります。

初期費用を抑えられる！という先走った気持ちだけで飛びつかずに、物件そのものをよく吟味する必要があります。

４．家賃保証会社にお金を払うのは勿体無いこと？

初期費用のひとつに「家賃保証会社加入料」というものを挙げました。少し前述しましたが、２０２０年に民法が改正されたことにより、連帯保証人の負担上限金の記載が必須となったことにより、契約時に連帯保証人を求める大家さんが減ってきています。

代わりに、家賃保証会社に賃借人が賃料の４０～６０％を支払って契約することが増えました。家賃が６万円なら２４，０００～３６，０００円程度になります。ただ、この金額はあくまでも目安であり、加入の条件や、もちろん家賃によっても金額は変動します。

保証人を立てられる状況であっても、大家や不動産会社が「家賃保証会社に加入してくれ」と言えば、それに従わなければならないため、この加入料が必要になってきます。

ここに、更に敷金や礼金などの初期費用が負荷されると、なかなかに厳しいものがあります。そこで、初期費用を可能な限り抑えるためにできることとしては、選択肢が減りづらい「敷金」や「礼金」がゼロの物件を探すことが挙げられます。

特に、礼金に関しては必要経費ではなく、「お礼のお金」なので返金もありませんし、ここは「ゼロ」を目指したいところです。礼金ゼロの物件で家賃保証会社の加入費用も可能な限り抑えられるよう保証会社を探せば、初期費用を抑えられます。

５．失敗しやすい部屋探し、トータルでの判断が本当に大事

部屋探しにおいて「初期費用を抑える」ことは、資金が潤沢に無い場合において非常に大事なことです。しかし、めやす診療のように長い目で見てトータルでいくらかかるのか、しっかりと考えないと結局損してしまう可能性があります。

すなわち、引っ越しする時だけという一時的な出費にだけ注目するのではなく、数年単位でいくらかかるのかちゃんと見通して部屋を探すことが大切です。

とはいえ、資金に余裕が無ければ初期費用を抑えたいのは当然の本音です。今回調べたデータから、仲介手数料ゼロやフリーレントという条件を入れて検索すると一気に選択肢が減ってしまうことが分かりました。

逆に、敷金や礼金がかからない物件であれば、比較的多い選択しから部屋探しができます。初期費用を抑える際には、どの部分をカットすれば部屋の選択肢を減らさずに納得いく部屋を探せるか、よく吟味して条件を設定するのが良いと言えます。

６．東京で一人暮らししたい女性にお勧めの駅のご紹介

以下、スーモの家賃相場と都心へのアクセス、そして、事件数を加味して、リーズナブルな駅をピックアップしました。

６－１．東京メトロ有楽町線　護国寺駅

お茶の水女子大学や筑波大学、拓殖大学など、教育施設が多い護国寺駅周辺は町並みから歴史を感じることが出来る落ち着いた雰囲気のエリアで家賃も比較的安く、治安も良好で穴場のエリアです。

６－２．JR中央本線　阿佐ヶ谷駅

駅構内に「ビーンズ阿佐ヶ谷ビーンズぷらす」や「スターバックスコーヒー　ビーンズ阿佐ヶ谷駅前店」などがあり、買い物施設も充実して楽しめるエリアです。この周辺ではファミリー層も多く治安も良好です。

６－３．東京メトロ有楽町線　千川駅

千川駅前に大型のスーパーがあるため、通学や通勤時に立ち寄ることができます。また、ファミリー層が比較的多く治安も悪くなく、歩道が広く、賃料相場も安いため初めての一人暮らしにはオススメのエリアです。

６－４．東武東上線　成増駅

この駅は別途、弊社サイト、穴場の駅でご紹介させていただいていますので是非ご覧いただきたいエリアなのですが、池袋駅まで１１分で他３路線利用ができるため交通アクセス良好で通学や通勤に便利です。成増駅の東側にある繁華街は夜になると治安がいいとは言えないため、注意が必要ですが、それを除けば一人暮らしにはオススメのエリアです。

６－５．東急東横線　学芸大学駅

スーパーがあるのはもちろんのこと、お総菜屋さんがあるので、学生や一人暮らしにはオススメのエリアです。また、沿線には混雑もそこまでしておらず、朝は女性専用車両も運行するため、治安の良さからしても女性の一人暮らしにはオススメです。

６－６．東急大井町線　戸越公園駅

警視庁犯罪認知件数のデータを見ても、発生件数が低いため治安がいいと言えます。東急大井町線とＪＲ京浜東北線の利用をすると６分で品川駅まで行くことが出来ます。郊外路線ですが、乗り換えも多く出来るため、便利な路線と言えます。

６－７．京王電鉄京王線　下高井戸駅

戸越公園駅ほど治安がいいとは言えませんが、警察庁犯罪認知件数は３０件と近隣と比較しても治安が問題ないと言えます。新宿駅まで京王線を利用して１１分で行けます。駅前の買い物施設も充実しており、交通アクセス、治安、家賃相場も安く、コスパ高めの生活ができます。

６－８．東武東上線　大山駅

乗り換えることなく池袋駅まで６分で行けるため、通学や通勤に便利です。また、商店街や繁華街もあるため買い物には困りません。最寄りの停留所は国際興行バスが運行しており、ちょっと乗り込むバスとして便利です。

６－９．西部池袋線　練馬駅

池袋駅まで西武池袋線を利用すると６分で行くことができます。また、駅前には練馬区役所があるため、何かあった時には便利な立地です。また、周辺には商業施設が多いため、一人暮らしにはオススメです。１Rの賃料もおおよそ５～６万円ほどで借りることができるため、穴場の駅と言えます。

６－１０．西武池袋線　江古田駅

近くに武蔵野音楽大学があり、学生が多く住む街です。池袋駅まで西武池袋線を利用して７分の距離に位置しているため、交通アクセスが良好です。学生が多いことからかなのか、物価も比較的安く、近隣の商店街にも活気があります。女性の一人暮らしや初めてのお引越しにはオススメのエリアです。

以上、東京で女性の一人暮らしにオススメの駅を紹介しました。ここに挙げた例は代表例で、まだまだ穴場の駅は存在します。このサイトでは東京の穴場の駅をご紹介しています。そちらも是非ご確認いただき、今後のお部屋探しの参考にされてみてください。

７．仲介手数料無料や初期費用の少ない部屋をいきなり探すのはどうなのか？まとめ

いい部屋を見つけるため、部屋探しの選択肢は多いに越したことはありません。家賃や初期費用など、お金の面だけでなく、他にも日当たりや騒音、立地、周辺環境など、様々な特徴において、自分が納得できる理想的な部屋を探すことで、後悔や失敗リスクを減らせます。

部屋探しの条件については下記の記事を参照にしてみてください。

＞＞６，７００件の実際の引っ越しから分かった、失敗しないために必要な条件とは？

初期費用が十分に用意できず、どうしても仲介手数料無料やフリーレントのある物件でないと引っ越せない方は、仲介やあっせん会社の募集物件ではなく、賃貸管理会社の募集ページを見るといいと思います。なぜなら、オーナーから直接預かっている管理物件の空室募集をしているケースが多く、オーナーから管理手数料や事務手数料の名目で賃貸契約時に報酬をもらえるため、仲介手数料が当初から無料になっていたり、フリーレントが付いていたりするケースが多いからです。

７－１．管理会社の募集を見るには？

具体的な方法としては、住みたいエリア＋マンション、賃貸などで検索すると、直接、賃貸管理会社のホームページを見つけられます。その中で気に入る部屋を選ぶのが初期費用を抑える最も賢い方法だと思います。部屋探しの経験が２回以下の方に特に、読んでほしい６，７００件の失敗談を基に作った内見時のチェックリストはこちらのページです。人気のある他社の内見チェックリストも同様にまとめています。

７－２．おまけの港区にある事故物件を調べ

実際に全ての事故物件を網羅することはできません。そこで、すぐに使えるよう、建築士さんに住んでも良い事故物件の内見時の見分け方を教えてもらいました。念のため、確認し、内見に行ってみて下さい。また、今回同様、最近、お客様に聞かれた「内見の申し込み後のキャンセルって、罰金ありますか？」についてはこちらのページにまとめています。

７－３．住まいのお悩み無料相談窓口、アリネットとは？

アリネットでは現在、無料相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。問題を早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。

ここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。信頼できる先がすぐに見つからない場合、弊社の無料相談にご連絡ください。

これまで多くの住まいの問題を解決した経験や知識を活かし、あなたの力になれると思います。ぜひ気軽に無料相談までご連絡ください。私たちは今後もあなたの大切な人生と平穏が守られますよう、６，７００件を超える引っ越しの失敗談を基に住まいの問題解決のトップランナーとして、専門家と協力し、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。

念のため、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法をレクチャーしてもらいました。最近流行っているカスタマイズ賃貸についても、こちらにまとめました。不動産トラブル専門の弁護士による、契約直後の事故物件発覚時の告知義務違反等の対応についてはこちらのページにまとめました。

＞＞賃貸マンションの騒音問題を避けたい方向け、内見前の構造や間取り確認と引っ越し後の対策まとめ

＞＞マンションの内見後に入居申込をしたが、罰金無しでキャンセルはできますか？
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頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。

なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
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過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。

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*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。

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有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。

ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、部屋選びに関して、具体的にどのような数字やアクションをしていった方がいいか、提案しています。

２０１９年は茨城県の戸建てや板橋区の共同住宅などを仲介。同時に、東京渋谷区の民泊や麻布十番のシェアオフィス向けリノベーションやコンバージョン工事を行う。最近は、台風１５号や１９号に伴う火災保険の申請サポートやその後の改修工事を積極的に行う。

保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー

馬場　紘司
株式会社リビングイン　共同代表
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[av_testimonial_single src=’17375′ name=’大和田　豊’ subtitle=’株式会社リビングイン　常務取締役’ link=” linktext=” av_uid=’av-1swoqy9′]
海外留学を経て、２０１１年より、不動産投資会社にて物件仕入れからファイナンス計画、物件販売、物件管理を経験。２０１９年は青森県の収益物件から港区の戸建てや区分マンション。２０２０年は千葉県の戸建てや都内の区分マンションの売却と購入を担当、全国各地の不動産を扱う。

保有資格：宅地建物取引士、任意売却取扱主任者
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写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
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初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
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最新の引っ越し事例とその考察。下見に行ったおすすめのマンションなども参考に。
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