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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼任意売却取扱主任者の相樂です。
不動産を売却する際、『家族や子どもの荷物など、不要なものをどうするか？』で、悩む人、結構多いです。
自宅には捨てられないものが多く、引っ越し先にまとめて送ってもらう人や一旦、近くのトランクルームに仕舞う方もいました。
自宅を売る行為自体、あまり経験している人が少ないですが、とくに、住み替えではなく、相続などで残った家財に不要なものが多い場合、片付けの時間や労力が大きくなりがちです。
・・・イメージが付くと思いますが、一年以上掛かってしまう事もざらです。
今回は、不動産売却の際に残置物をどのようにするか、トラブルの例や残置物がある状態の売却などについて解説していきます。
色々な理由で自宅の売却を検討している人がいますが、今回は、自宅をなるべく高く・丁寧に売りたい。でも、荷物の整理や残置物の処分で悩んでいる方、ぜひ参考にして見て下さい
売却は出来ても、この辺り、本当になかなか進まない人が多いんです・・・。
１．不動産売却の際の残置物とは？
まず、不動産売却時の残置物とはどのようなものを指し、どう対処するのでしょう？
１－１．残置物とは何のこと？
残置物とは、物件の内外に退去の際に残していったもの（家具・生活用品・付帯設備等）全般をさします。
１－２．残置物の例
実際は趣味のもの等色々ありますが、例えば、以下のようなものを指します。
- 家具（タンス・机・椅子・ソファー・ベッドほか）
- 家電製品（冷蔵庫・洗濯機・テレビ・パソコンほか）
- 日用品（衣類・布団・食器・本や書類ほか）
- 趣味趣向品（ゴルフ用品・カメラ・楽器ほか）
- 付帯設備（エアコン・照明器具・コンロほか）
家の外にも物置や自転車、清掃用具、物干しなどが残置物として残されるケースがあります。
これらは売却の際に処分したり、引き続き使用するなどの判断する必要があります。
１－３．残置物は誰が処分するのか？
残置物の処分をするのは原則として、不動産の売却をおこなう売主です。一般的な仲介による売買では、物件の中を何もない状態にして引き渡すのが適していて、後述するようなトラブルも起こりません。
ただし、さまざまな事情で残置物の処分をする時間がなく、売却前に予算も割けない場合もあります。
その場合、買主が処分費用を負担してくれますが、大切な捨てたくない物やその分の手間や費用が売買価格から控除されると思っておいてください・・・。
そのため、残置物がある状態での売却も実際には数多くおこなわれているのですが、その場合のメリットとデメリットを比較していきます。
１－４．残置物がある状態で売却をするメリットとデメリット
１－４－１．荷物をそのまま、引き渡すメリット
そのまま引き渡すのには２つのメリットがあります。
・撤去の手間と時間がかからない
・撤去費用がかからない
相続に伴う売却などは充分に時間をかけられないことも多く、費用や時間、手間がなくなるのは大きなメリットといえます。
例えば、残置物の撤去費用はざっくり、２DKで約１０万円、３LDKで約２０万円はかかり、清掃や植栽の伐採などの追加費用も考えられます。
また、撤去作業を業者に依頼した場合は、多くの人が出入りするため、近隣に伝わりやすくなります。
１－４－２．そのままにするデメリット
・売却までの時間に影響する場合も
・買主とのトラブルの原因になる
物件の買主からすれば、内見した際にきれいに片付いていたほうが物件の印象が良く、広さもよくわかるため、購入の決断がしやすくなります。
また、残置物がないほうが買主が対処せずに済むため、結果として売却の期間が短く、高めの価格で売れる傾向もあります。
ほかにも、離婚に伴う売却などの場合は、夫婦間で残置物のことで揉めるよりも、業者に買取依頼をして、財産分与の一部としたほうが良い場合もあります。
実は、うちでもこの辺りはポイントで別々に暮らしているのに、元嫁の荷物が自宅を売却後に届いたりして、要らない物なので処分した方が良かった等、稀にあります。
正直、業者さんに頼んでもその辺り、判断がつかないので、処分する場合にはある程度、我慢してもらい、もし、本当に大切なものがある場合にはご自身で分けた方が良いと思います。
念のため、６，７００件のお引っ越しに関する後悔のアンケ－トや４００件を超えるトラブル相談を参考に、住宅ローンの返済トラブルに遭わないためのチェックリストを作成しました。
２．不動産売却の際に残置物がある場合のトラブル例
過去にあった事例を基に、自宅に残置物を残したまま売却・引き渡した場合に、起こりやすいトラブルの例をご紹介します。
２－１．買主負担の処分で起こること
買主が物件の現状渡しをうけて、残置物などに対処することになった場合、処分金額が想定より多くかかると決済後でもクレームにつながる場合があります。
残置物が原因で契約不適合責任を問われることは比較的少ないですが、高額の売買取引で買主と揉めるのは極力避けたほうが良いと思います。
また、残置物を撤去してみたら、建材の腐食、シロアリ、庭の埋設物など、物件の思わぬ瑕疵が発見されてトラブルになることも考えられます。
このような点をできるだけ確認しておくことと、残置物に関する特約を契約書に記載しておくのが、トラブルを避けるポイントになります。
２－２．大事なものを残していた
意外と判断できず、後でトラブルになるのが『大事なもの』です。過去に、ご自宅の売却でそのまま引き渡しの場合など、後であれが無いと言われたことがあります。その為、引渡し前に、再度ご自身でチェックした方が良いと思います。
残置物について充分な確認をおこなわないままで物件の引き渡しをおこなった場合、あとから大切な思い出の品や高額な貴重品が見つかるケースが結構あります。
物件と一緒に残置物の所有権も買主に移転しているため、返却をめぐってトラブルとなっても権利は主張できない上、すでに処分されている場合が結構あります。
残置物をそのままにして物件を売却する場合でも、最低限持ち出すべきものに関しては、よくチェックしてください。
残置物の書類の中には、家の売却やそれに伴う所得税申告の際に必要になるものが残されていることも多いため、必要書類については事前に不動産会社に確認するようにして下さい。
私たちが行う場合、契約から決済までの間に現地を見てもらい、必要なものを持って帰り、要らないものはそのままにしてもらう方法を取るケースが多いです。
もちろん、スケジュール的に間に合わない場合は一定の期間を取って、この行為を行うのですが、売買条件的には不利になるので、なるべく、決済までにきれいにする方が良いと思います。
２－３．付帯設備表と実際が違ってしまうケース
付帯設備とは、新しい入居者がそのまま使い続ける可能性のある設備のことで、具体的にはエアコン、コンロ、照明器具類などを指します。
これらは、販売時の重要事項説明書類の一部として、付帯設備表に記載され、買主に渡されます。
この付帯設備表に記載されている設備を退去の際に売主が持って行ってしまい、付帯設備の有無についてトラブルになる場合があります。
付帯設備扱いとなるものについて、事前に不動産会社と相談をしておくことで、このトラブルは回避できます。
詳細は担当者に確認し、進めて下さい。アリネットのLINE公式やメールでご相談頂ければ、その辺り、調整させて頂いています。
３．不動産売却で残置物があっても売る方法
結構なトラブルの元となりやすい残地物ですが、ここからは残置物があっても自宅を高く売った方法をご紹介します。
３－１．専門業者に依頼する方法
費用はかかりますが、業者にお任せで残置物処分を依頼することで、手間や時間を省くことができます。６０代、７０代の方が売主の場合、個人的にはこの方法をお勧めしています。
と言うのも、ご自身で残置物の分別から自宅への搬送、粗大ごみの手配、リサイクルショップやインターネットでの売却、清掃までをおこなうのはかなり大変な作業だからです。
業者にハウスクリーニングや障子の張り替え、庭のお手入れまで依頼すると、質の良い写真や動画を不動産情報サイトなどに掲載することで反響も増え、物件の売却が進みやすくなります。
他にも、大事なものの選別に関して、不動産会社や遺品整理の専門家に相談をすると安心です。
３－２．買主に処分してもらう方法
現状渡しという方法で、残置物の扱いをすべて買主に委ねることもできます。
その場合、物件情報の広告には「残置物あり」と記載し、売買契約書にも、以下の点を明記します。
『引き渡しの時点で、残置物に対する売主の所有権は買主に移転する。買主は売主に対して残置物等の処分、撤去費用その他の請求をおこなわないものとし、何ら異議を申し出ないものとする。』
また、残置物をそのままにして売る場合でも、定期的に換気をして、臭気やカビなどの対策はおこなうことをおすすめします。
他にも、相続した物件の売却で、相続人が複数いる場合には、残置物の扱いについては全員で合意をしておく必要があります。
３－３．物件の買取依頼をする
費用は掛かりますが、不動産会社に物件の買取を依頼すれば、残置物に関しては処分が不要になります。
これまでやってきた感じでは、売却する物件や売主の状況によっては、買取を依頼するのが適しているケースがあります。
専門知識のあるスタッフに、残すべきものや相続人の間での話し合い方などの相談をすることもできますので、残置物がそのままでも安心して売却できます。
ただ、私たち、アリネットは売主様のために動くことが多いため、現在、手残りが減ってしまう買取は行っていません。
そのため、ご説明の通り、近所にはバレたくない、早く売り、現金を手に入れたい方もいる為、簡単なオークションを取り纏め、高価格での買取を行っています。
具体的には、買取業者を競わせるという意味で、３～５社にご自宅を内見してもらい、買取希望価格を出してもらい、最も良い条件を出した先に売却しています。
実際、茨城県日立市や群馬県前橋市、埼玉県和光市でこのやり方でご自宅の売却を行っています。
念のため、６，７００件のお引っ越しに関する後悔のアンケ－トや４００件を超えるトラブル相談を参考に、住宅ローンの返済トラブルに遭わないためのチェックリストを作成しました。
４．自宅や実家など、不動産売却時の残置物対応のまとめ
今回は、自宅の売却だからこそ揉める、不動産売却の際に残置物をどのようにするか、トラブルの例や残置物がある状態の売却、買取について解説しました。
不動産を売却する際には、状況に合わせ、さまざまな知識やノウハウをもとに、最良の方法を探すことが本当に大事です。
荷物の買取や処分を含め、私たち、アリネットでも対応しています。
もし、自宅の売却を検討されている方などでどうしようか？自宅をより高い値段で売るため、荷物の整理を行ってから、進めたい方は事前にご相談いただければ、その点を踏まえ、活動させて頂きます。
２０１５年以降、私たちは大分県や鹿児島県から北海道まで、８０件近い債務整理や任意売却を行ってきました。
ご自宅の売却を検討するため、不動産鑑定士や住宅診断士による査定だけでなく、３０社以上にヒアリングを行う無料査定もおこなっております。
＞＞無料相談のお申込や事例の詳細はこちらのページにまとめています。
なお、アリネットのLINE公式からご連絡いただいた方には、無料で債務整理や任意売却に成功した１５事例をまとめた冊子をプレゼントしています。
５．住宅ローン問題の解消に向けたチェックリスト
念のため、あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
- 毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
- 銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
- ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
- 転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
- 借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
- 養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
- ボーナス等一時金が減った又は無くなった
- 離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
- 自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
- 年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
もし、２つ以上当てはまる場合、直ぐに専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、LINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による追い出しなど、今の生活を失いかねません。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
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なお、アリネットのLINE公式からご連絡いただいた方には、無料で債務整理や任意売却に成功した１５事例をまとめた冊子をプレゼントしています。
６．離婚時の自宅売却で手残りを最大化するには？
何でもかんでも一括査定が流行っていますが、対応する時間がある方や相場を知るには良いと思います。
ただ、売却後のトラブルを防ぐため、自宅に住みながら、自宅を高く売るには？仕組みが必要だと思います。
６－１．査定価格はそんなに大切なのか？
この写真の通り、有名な東急リバブルが出している資料でも、３カ月未満の売り急ぎは売却価格が低くなりがちです。
そのため、まず、査定価格を意識する方がいますが、車と異なり、個別性の強い不動産では大切なのは相場より、一人の購入者です。
マンションですら、方位や階数で価格が変わってきます。
査定価格は仕事を取るための引っ掛けに過ぎないので、あまり信じない方が良いと思います。
６－２．マンションより、戸建の場合、査定価格より、大切なのは売出価格
*首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）参照
多くの人が、査定価格から売り始め、売れないから値段を下げていく事を普通に受け入れています。
大切なのは、査定価格より高い値段で売り出し、半年程度時間をかけ、丁寧に情報を開示することです。特に、マンションより、個別性の強い戸建の場合は顕著です。
こうすることで、売却後にトラブルに巻き込まれ、思わぬ損失を被ることが圧倒的に少なくなります。
例えば、離婚のため、急いで売りたいために一括査定で出された価格で売り出した事例があります。いきなり、電話が掛かってきて、物件をよく調査せず、机上査定の価格をそのままに売り出して、売れないからもっと価格を下げましょうと言われ、夫婦間でトラブルに巻き込まれた事例です。
６－３．なぜ、住宅診断士による調査が自宅の売却に有効なのか？
２０１８年より、中古住宅の売買において、住宅検査を紹介・あっせんできるか告知する事が義務化されています。
と言うのも、ホームインスペクションを行うことで、仲介業者が通常の注意を尽くせば、自宅の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査することが出来、買主への情報提供もし易くなります。
実際に、裁判判例があり、東京地裁平成１６年４月２３日判決で「仲介業者には、通常の注意を尽くせば、物件の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査し、その情報を買主に提供すべき契約上の義務がある」として、確認義務違反を認定した裁判例があります。
自宅の売却は一生に一度あるか無いかです。焦って、バタバタと進め、後悔しない様、慎重に進めて下さい。
頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。
なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。
*お名前やメールアドレス等を公開することはありません。
*４８時間以内に確認し、回答致します。
*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。
大和田 豊
株式会社リビングイン 常務取締役
海外留学を経て、２０１１年より、不動産投資会社にて物件仕入れからファイナンス計画、物件販売、物件管理を経験。２０１９年は青森県の収益物件から港区の戸建てや区分マンション。２０２０年は千葉県の戸建てや都内の区分マンションの売却と購入を担当、全国各地の不動産を扱う。
保有資格：宅地建物取引士、任意売却取扱主任者
相樂 喜一郎
株式会社リビングイン 代表取締役
国立大学卒業後、大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創業。個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行う。
特に、２０１５年以降全国から住宅ローン絡みのトラブルで２００件以上の相談を受け、鹿児島から北海道まで７０件以上の任意売却を行う。
１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
最新の引っ越し事例とその考察。下見に行ったおすすめのマンションなども参考に。
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