目次
こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回、練馬区の北西部に位置し、都心のベッドタウンとして発展した大泉学園駅に関し、人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に大きく変化する大泉学園駅周辺について、まとめました。
以前、練馬駅周辺に関してはこちらのページにまとめましたが、大泉学園は現在、駅前の開発が完了し、二つの駅前商業施設ができ、生活利便性を向上しました。
将来的に、大江戸線の新駅開業も計画され、さらなる進化が期待出来るエリアだと思います。
練馬区の北西部に位置し、歴史ある邸宅地として知られ、中小企業の社長が多く住む大泉学園。
最近、女性が腹部を刺され、倒れているなどのネガティブなニュースがありましたが・・・、２００３年に南口の再開発が完了。
更に、２０１１年に北口の再開発が都市計画決定され、２０１５年に完了し、実際に現地を見てみても生活利便性の高さを感じさせる印象です。
*駅周辺の街並み
元々、大泉学園は大正時代に大泉学園都市として開発が行われ、今もゆとりある区画や緑豊かな街並みが当時のまま残されています。
昔から受け継がれる良好な住環境に加え、駅周辺の再開発が完了した今、利便性が更に向上しています。
*駅周辺の街並み
ちなみに、２０２１年３月に地域密着系都市型エンターテインメント番組『出没！ アド街ック天国』（テレビ東京系）で「大泉学園」が特集されました。
同番組内では、商店街が大充実と街の魅力が紹介されたことで便利で快適な住宅地として改めて注目を集めています。
そのことは、コロナ禍の２０２０年１２月、国内最大手の住宅ローン専門金融機関であるアルヒ社が発表した『本当に住みたい街大賞２０２１』で、大泉学園駅が２位を獲得したことからも見受けられます。
*駅周辺の街並み
大泉学園が自然豊かで利便性を併せ持つ、ゆとりあるライフスタイルを送れる住宅地としての人気は衰えることはないかもしれません。
しかし、不動産購入を検討するうえで、これだけの情報では購入を決意するのは危険だと思います。
そのため、この記事では不動産を購入する観点から、大泉学園駅周辺の特徴や将来性、利便性を極力定量的に分析・解説していきます。大泉学園駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にして下さい。
新駅開設の影響は以前、泉岳寺の区分マンション投資案件で成功したため、大江戸線の延線に伴う新駅開設もと思い、２０２１年に購入して貰いました。
インカムゲインだけでなく、テナント退去後に住宅ローン利用者への売却によるキャピタルゲインの実現を狙った投資です。大泉町駅周辺の区分マンション（２，０００万円、利回り８％）への投資に関し、こちらのページにまとめてきました。
１．東京、大泉学園はどのような都市なのか？
まず、ひばりが丘駅や石神井公園駅と大泉学園駅を年収別にその割合で比較してみました。今でも中小企業の社長が多く住むエリアである大泉学園駅は他の駅と比べ年収１，０００万以上の方の割合が他の２駅と比較して、突出して多いことがわかりました。
また、年収２００～６００万円の割合も高く、単身者から一般家庭にも愛されている地域だと言えそうです。
１－１．大泉学園駅周辺の住宅街としての開発が始まったのはなんと大正時代。
*駅周辺の案内図
１９２４年、「大泉学園駅」が開業し、都心方面への利便性が高まったことから、駅周辺の開発が急速に進められました。地図を見ると、大泉学園通りを中心に格子状に区画が整備されているのがわかります。１９３６年から分譲が始まると高級住宅地として人気となりました。
そんな大泉学園は今でも子育てがしやすい街として人気があり、多くの若いファミリー世帯が結婚や出産を機に移り住んでいます。
１－２．駅ビルも充実！買い物も便利でゆとりあるライフスタイルが実現
駅前の開発が北口と南口どちらも完了した大泉学園駅は、北口から直結する「リズモ大泉学園」や、南口の「ゆめりあフェンテ」があり買い物するのにとても便利です。
*グランエミオ大泉学園
「リズモ大泉学園」の商業施設部分「グランエミオ大泉学園」には屋上庭園もあり、天気の良い日は広々した緑あるウッドデッキスペースで、ピクニック気分を味わうこともできます。
１－３．一路線だが、乗り入れ路線が充実！大江戸線延伸の計画も
*新駅駅前広場予定地
「大泉学園駅」といえば、西武池袋線の各駅停車のみしか停まらないイメージがあります。
しかし、実は東京メトロ有楽町線、横浜高速鉄道みなとみらい線との乗り入れもあり、元町・中華街までも１本で行くことが出来るようになりました。
*駅周辺の様子
また、前々から予定されていた大江戸線延伸の計画にも動きがあります。２０２１年１月に練馬区大江戸線延伸推進課は東京都へ早期事業着手を要請しました。
将来、開通したら、大泉学園周辺の利便性は更に上がり、駅やその周辺の価値も上がることが予想されます。
下記、練馬区が新駅予定地周辺マップを参考にマンションや戸建てを探すのは将来的にトラブルがあった時も売却する事が出来、個人的にはお勧めです。
その他大江戸線の延伸に関する詳細に関しては、こちらのページをご確認下さい。
２．大泉学園の治安は良いイメージがあるが実際は？
*参考：石神井警察署
長い歴史を持つ大泉学園駅周辺の治安はとてもいい印象です。実際に治安は良いのか、大泉学園駅を管轄としている石神井警察署が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』のデータを確認すると、過去５年間で発生した犯罪件数は減少傾向でした。
近隣の駅と年収を比較しても、１，０００万円以上の層の割合が高く、比較的落ち着いた街であることがわかります。
３．大江戸線延伸予定道路の整備が進行中！更に上質で緑豊かな街並みの形成を追求
*補助２３０号線大泉学園町地区地区計画の案内
東京都都市整備局にも記載がある通り、２０１５年に「大泉学園駅北口地区第一種市街地再開発」は完了しました。現在、大きな動きとして「補助２３０号線大泉学園町地区地区計画」が進行中です。
これは先述した大江戸線延伸予定の練馬区光が丘から練馬区大泉学園町までの道路にあたります。
この沿道では商業施設も促進予定であり、更に住環境の保全や景観に配慮した緑豊かな街並み形成の実現に向けて街づくりを進めるとの方針が決定しています。
これにより、生活の利便性が更に高まることが予想されます。
４．大泉学園駅周辺の価値は今後も上昇するのか？
*駅周辺のマンション群
今まで見てきたように、大泉学園駅周辺は既に成熟した街づくりができているのに加え、大江戸線の延伸により更に洗練された街へと発展することが大いに期待できます。
しかし、不動産購入を見当するには、将来的な価値を見込めるのか見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。
４－１．大泉学園駅周辺の世帯数の比較
上記のグラフは「大泉学園駅」と「ひばりが丘駅」、「石神井公園駅」の世帯数の比較です。
「石神井公園駅」は単身者が多いのに比べ、「大泉学園駅」は３人以上の世帯が多い傾向があります。
これは、昔からの流れを引き継ぐ子育て・ファミリー層が暮らしやすい街のイメージが影響しているのかもしれません。
４―２．大泉学園駅周辺の人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。２０５０年までの人口の増加数は、大泉学園駅は４，７０８人増加の予想となっています。
一方、ひばりが丘駅周辺の人口は３，０００人ほど減少しており、今後は駅個別で不動産の選別を行っていく必要がありそうです。
他の街と比べ、治安もよく、歴史のある大泉学園駅周辺であれば、今の所、将来的な人口の減少を心配することはないように思います。
４－３．交通機関の乗車数から見る利便性
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に「大泉学園駅」の乗降者数の推移を考察していきます。
西武鉄道大泉学園駅の乗降客数は大幅な減少は見られませんでした。
一方、石神井公園駅の利用者が２０１２年以降増えており、ひばりが丘駅からの引き離しを図っています。
なお、駅の利用者数と不動産の価格は相関関係が強く、このグラフを見る限り、ひばりが丘より、石神井公園や大泉学園駅周辺の不動産を購入した方が堅実だと言えそうです。
４－４．大泉学園駅周辺の土地の価値の推移
大泉学園駅周辺の土地の価格を確認していきます。商業地域に区分されている『練馬５－５（大泉学園駅）』と、住宅地に区分されている『練馬－６５（練馬区東大泉４－２０－１８）』の地域と近隣の場所を含めた３地点のデータを基に、２０１１年から２０２１年までの価格をグラフにまとめたものです。
４－４－１．商業地に区分されている『練馬５－５（大泉学園駅）』について
*参考：２０１３年からは徐々に地価が上がり、駅前が整備され、２０２０年まで地価が継続的に上昇しています。
なお、２０２１年と２０１１年では、２８万円／㎡（約２７％）増加しています。
４－４－２．住宅地に区分されている『練馬－６５（練馬区東大泉４－２０－１８）』について
こちらも徐々に地価が上昇し、２０２１年と２０１１年で５万円／㎡（約１６％）増加していました。
ただ、これまで見てきた再開発地域と比べ、住宅地の価格はあまり上昇していない気がします。
乗降客数が増えている石神井公園駅の住宅価格の方が大きく上昇していることを考えると、既述の通り、乗降客数の増減と住宅価格の推移は相関性が高いと思われます。
４－５．大泉学園の中古マンションの価格推移
*マンションの建築予定地
４－５－１．マンション等住宅価格の推移
新駅の開発が進み、人口や地価が上昇している大泉学園駅を周辺について、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の大泉学園駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。
まず、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの大泉学園駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
上記のグラフによると、現在大泉学園駅周辺の中古マンションの価格は上昇傾向です。直近の３年間を見ると５．０４％程度上昇しています。
一方で、一戸建ての価格や土地価格は２０１５年から横ばいで推移していることを考えると、都心やマンション選好の影響から将来的にも価格は安定傾向であるといえるのではないでしょうか？
個人的には、家族層が多いエリアなので、マンション価格だけでなく、戸建ての価格も上昇傾向にあるのでは？と思いましたが、家族向けのマンション等も出来、戸建てだけに頼らない傾向があるのかもしれません。
４－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している大泉学園駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を３，９８７万円（１８８万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格５，６７１万円（２６８万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格４，０１５万円（１９０万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格４，４１５万円（２０９万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（４，１３９万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約３７%もの乖離があり、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
２０１５年からこれまでの５０件を超える住宅ローンを中心に債務整理や失敗事例を踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、無料の安心できるマンション購入相談の受付を始めました。
コンセプトは、「約２０年後に来る６５歳での定年時の残債や事前完済を理解し、無理のない住宅ローンの返済可能性や途中での売却でもローンが残りにくい安全なマンションの取得」です。
破綻者の割合が多く、自宅として危険だと思う、収入合算やペアローンを使い、無理やり、借入総額を増やした購入より、年収や年齢、家族構成から間取りや面積を決め、再開発エリアを中心に再販できる手堅いマンションをご紹介しています。
ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに話を聞き、６０代での賢いリタイアを目指し、ローン返済まで考えたマンションの購入を考えている方はこちらのページより、無料相談をご利用ください。
最後に、購入後に損をしないため、購入の際はキチンと中古マンションの価値を的確に評価でき、再開発エリアについての情報を豊富に持ち、信用できる仲介業者や担当を選ぶようにしてください。
ちなみに、２０２１年に大泉学園駅周辺で行った具体的な事例はこちらにまとめておきました。
５．練馬区の地盤や災害の影響は？
*駅周辺の街並み
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。
大泉学園駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
５－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都練馬区・地域別危険度』
大泉学園町１丁目～９丁目までを見てみると、一番地盤の揺れに対し危険度が圧倒的に低いのは、朝霞駐屯地や大泉中央公園がある大泉学園９丁目ということがわかります。
建物倒壊危険度は５，１４０位、１ヘクタールの危険０．０２棟になります。
一方、大泉学園５丁目～８丁目の区画整然とした団地は建物倒壊が２，０００位程度、火災危険度が１，０００位程度と要注意のエリアになっおり、比較的安全なエリアだと思われます。
*東京都練馬区大泉学園町【地域別危険度】 ｜ 地震情報サイトＪＩＳ
５－２．練馬区作成の「水害ハザードマップ」や対策
*引用：練馬区
大泉学園町付近には白子川が流れており、昭和初期からの水害被害データを見ると継続して浸水被害があり、２０１８年には大泉学園二丁目で１１件の床上浸水の被害がありました。
練馬区は２０１９年に東京都が公表した「石神井川及び白子川流域浸水予想区域図」に基づき、大雨の際に河川の氾濫や下水道からの逆流などにより浸水が予想される区域やその程度、避難所等を表示した水害ハザードマップが作成しました。
地図を見ると白子川付近の大泉学園一丁目、二丁目付近は特に注意が必要なことがわかります。
個人的には、この付近を避けて、不動産を購入することをおすすめします。
６．地下鉄延伸による新たなる価値向上も！魅力溢れる邸宅街・大泉学園
*大泉学園駅
既述の通り、大正時代からの再開発で居住エリアとしては非常に成熟した街「大泉学園」。
ファミリー層に根強い人気があり、一生の買い物ともいえるマイホームを購入する場所としては手堅いエリアと言って間違いなさそうです。
*駅周辺の様子
更に、大江戸線の延伸により練馬区内では（仮称）土支田駅、（仮称）大泉町駅、（仮称）大泉学園町駅の３つの新駅を整備する予定もあるとのことを踏まえると、これまで駅から離れ、陸の孤島と思われた住宅街でも、利便性や繁華性の向上から土地の価格が上昇することも期待されます。
一方、最近のゲリラ豪雨から水害に関しては注意が必要なエリアもあり、大泉学園町の白子川付近は標高だけでなく、排水や道路の傾斜を意識する必要があり、少し心もとないと言うのが個人的な感想です。
＞＞なお、２０１７年に都市計画決定された、西新宿５丁目駅周辺に関する分析はこちらです。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。
単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞同じ練馬区で行った住み替えの為、実家を売却した事例はこちらです。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
Follow me!
この記事へのコメントはありません。