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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、２０１３年に開校した東京理科大学葛飾キャンパスの影響もあり、２０代の若者が増えた葛飾区北西に位置する金町。
毎年話題になるSUUMOの「東京２３区の家賃相場が安い駅ランキング ２０２１年版」に京成金町駅、ＪＲ金町駅は共に２位にランクインしています。
*ホームの様子
京成金町線金町駅と、ＪＲ常磐線金町駅が駅間約１５０ｍのところにあるため２線利用が可能。また、ＪＲ常磐線は東京メトロ千代田線と直通運転しているため、大手町や赤坂といった都心へのアクセスも抜群ですこの交通利便性の高さはもちろん、昔からの下町風情が色濃いのも含め金町の魅力と言えるでしょう。
下町風情のみならず、生活利便にも魅力を感じます。２００９年６月末に完成した京成金町駅南口の４１階建て複合型ビルの「ヴィナシス金町」は街のシンボルになっています。
スーパーマーケットやショッピングモール、図書館、クリニック、賃貸・分譲マンション等が複合して開発された地上４１階・高さ約１３８mの超高層タワーです。
１、２階は２４時間営業スーパーや飲食店、銀行が入る商業施設があり、３階は区内最大の広さと蔵書数の葛飾区立中央図書館が併設されています。
*ヴィナシス金町
さらに、JR金町北口エリアでは今、再開発事業が進行しています。三菱地所と三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャルは、２０２１年３月に認可が下りた「東金町一丁目西地区第一種市街地再開発事業」プロジェクトを推進しており、約 ８６０ 戸・地上４０階建の超高層マンションをはじめ、商業施設と業務施設（自動車教習所）、公益施設を一体で開発するとともに、理科大通りの歩行空間の再構築を行う予定です。
２０２２年度に商業棟着工、２０２５年度竣工、２０２６年度に商業棟・住宅棟着工、２０３０年度竣工予定になっています。
*ベルトーレ金町
ただ、これまで見てきた再開発エリア同様、人々の注目を集めている街というだけでは、不動産を購入するポイントとしては不十分ではないでしょうか。
そこで、この記事では金町の利便性や将来性、災害を含めた街の特徴について不動産を購入する観点から詳しく解説していきます。現在、金町エリアの不動産購入を検討している方は最後まで読んでぜひ参考にしてみて下さい。
１．東京、金町はどのような都市なのか？
まず、金町駅、柴又駅、立石駅の年収別の世帯数の割合を比較してみました。金町駅周辺は、年収２００～５００万の層の世帯数の割合が柴又駅同様に多く、一般家庭に愛されているエリアだと言えます。
また、年収６００万～１５００万の層の世帯数が立石駅や柴又駅に比べて若干多いことから、金町駅は周辺３駅の中では収入層の中の上程度の人たちが住むエリアだと言えます。
１－１．歴史ある商店街がたくさんあり、庶民的なお店が多い
*商店街の様子
金町付近の商店街は以下のグラフにある通り、物価が安く庶民的な店が多く、地元の学生やファミリーに人気で生活しやすい環境です。
*参照：心をつなぐかつしか商店街
テレビ東京「出没！アド街ック天国」にもランクインしている下町のグルメのラーメン、焼き鳥、もつ焼き、たこ焼き店が数多くあります。
１－２．駅ビルも充実！買い物も便利でゆとりあるライフスタイルが実現
*商業施設の様子
既述の通り、駅前には複合型タワー「ヴィナシス金町」があり、「マルエツ 金町店」や「ダイソー ヴィナシス金町店」など店舗のほか、「葛飾区立中央図書館」が入っています。駅周辺には他にも「東急ストア」、「イトーヨーカドー」もあります。金町は生活施設が充実しています。
また、駅から徒歩約２０分の場所にある「水元公園」は、２３区内で最も広い公園で、小合溜（こあいため）という遊水地を中心に形成された水郷公園で、四季折々の草花が楽しめます。園内には、アスレチック遊具やBBQ場、ドックラン、釣り場などもあり老若男女問わず１日中遊べます。
２．金町の治安は良いイメージがあるが実際は？
*参考：金町駅を管轄としている葛飾警察署が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』のデータを確認します。過去５年間で発生した犯罪件数は減少傾向でした。
３．JR金町駅北口再開発の概要
*駅周辺の街並み
３－１．ＪＲ金町駅北口再開発は２０２２年に着工、４０階建て複合施設に教習所も併設されます。
三菱地所と三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャルは、ＪＲ金町駅北口の西側に位置する約３.０ｈａのエリアで推進する再開発事業「東金町一丁目西地区第一種市街地再開発事業」プロジェクトを推進しています。
２０２２年度に商業棟着工予定で２０２５年度竣工、２０２６年度に商業棟・住宅棟着工、２０３０年度竣工予定です。地上４０階建の超高層マンションを中心に商業施設と業務施設（自動車教習所）、公益施設等で構成。あわせて同エリアに面している理科大学通りの歩行空間を整備する予定です。
*完成イメージ
２０２２年度に着工する「第Ⅰ期」では、店舗や自動車教習所、公共駐輪場、施設駐車場を整備します。規模は地上５階・地下２階で、高さ３０ｍ。
２０２６年度に着工する「第Ⅱ期」では、店舗や公益施設、住宅、住宅棟店舗、施設駐車場を整備します。商業・公益施設棟と住宅棟の２棟で、規模は商業・公益施設棟が地上４階・地下２階、高さ３０ｍ、住宅棟が地上４０階・地下２階、高さ１５０ｍ。マンションの戸数は約８６０戸と超大型です。
*開発予定図
３－２．金町駅周辺におけるまちづくりの状況
*開発予定図
*参照：SUUMO、ImpressWatch
所在地は東京都葛飾区東金町一丁目２１３６番５３他で、延べ床面積は約１７１,２５０㎡にもなります。
４．金町駅周辺の価値は今後も上昇するのか？
*駅周辺の街並み
今まで見てきたように、金町駅周辺は既に成熟した街づくりができているのに加え、２０２２年着工の北口再開発により、更に洗練された街へと発展することが大いに期待できます。
しかし、不動産購入を見当するには、将来的な価値を見込めるのか、見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。
４－１．金町駅周辺の世帯数の比較
上記のグラフは、金町駅と柴又駅、立石駅の世帯数の比較です。金町駅は、柴又駅、立石駅と比較して、単身者が少なく、２人以上、ＤＩＮＫＳやファミリー層等家族で暮らしている方が多いようです。家賃や物価の安さが学生や単身者、ファミリー層まで愛される理由の一つとなっているのかもしれません。
４―２．金町駅周辺の人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。２０５０年までの人口予想では、金町駅は７,７７９人減少する予想となっています。
ただ、柴又駅や立石駅も同様に人口が減少する予測となっており、他のエリア同様再開発後の運営がとても大切になっていきそうです。
４－３．交通機関の乗車数から見る利便性
*参考：国土数値情報（駅別乗降客数データ）
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、金町駅の乗降者数の推移を考察していきます。金町駅の乗降客数は過去１０年近く、増加傾向にあり、柴又駅や立石駅と比較してもその増加率は大きくなっています。
４－４．金町駅周辺の土地の価値の推移
*ベルトーレ金町
金町駅周辺の土地の価格を確認していきます。商業地域に区分されている『葛飾区５ー１０（金町駅）』と、住宅地に区分されている『葛飾区ー３２（金町駅）』の地域と近隣の場所を含めた３地点のデータを基に、２０１２年から２０２１年までの価格をグラフにまとめたものです。
４－４－１．商業地に区分されている『葛飾区５ー１０（金町駅）』について
*参考：２０１７年からは徐々に地価が上がり、２０２０年に地価が上昇しています。ただ、近年大きく上昇したのは立石駅周辺で、これは２０１７年に立石駅北口地区が都市計画決定がされ、今年の４月、５月に組合設立の認可等がおり、一気に再開発に向けた実現性が高まったからでしょうか？
４－４－２．住宅地に区分されている『葛飾区ー３２（金町駅）』について
*参考：こちらも、２０１８年以降に徐々に地価が上昇し増加しています。やはり、再開発が先行している立石駅周辺の地価の上昇が顕著です。他にも、インバウントを含めた柴又駅の地価についても上昇が顕著に見られます。
４－５．金町の中古マンションの価格推移
４－５－１．マンション等住宅価格の推移
*駅前の様子
最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の金町駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの金町駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
上記のグラフによると、現在、金町駅周辺の中古マンションの価格は上昇傾向です。直近の３年間を見ると２．８０％程度上昇しています。
一方で、一戸建ての価格や土地価格は２０１６年から横ばいで推移していることを考えると、都心やマンション選好の影響から、将来的にも価格は安定傾向であるといえるのではないでしょうか？
４－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している金町駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を３，３５４万円（１５８万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格５，０１８万円（２３７万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格３，３２０万円（１５７万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格４，２６０万円（２０１万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（３，６４５万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約３８%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
２０１５年からこれまでの５０件を超える住宅ローンを中心に債務整理や失敗事例を踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、無料の安心できるマンション購入相談の受付を始めました。
コンセプトは、「約２０年後に来る６５歳での定年時の残債や事前完済を理解し、無理のない住宅ローンの返済可能性や途中での売却でもローンが残りにくい安全なマンションの取得」です。
破綻者の割合が多く、自宅として危険だと思う、収入合算やペアローンを使い、無理やり、借入総額を増やした購入より、年収や年齢、家族構成から間取りや面積を決め、再開発エリアを中心に再販できる手堅いマンションをご紹介しています。
ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに話を聞き、６０代での賢いリタイアを目指し、ローン返済まで考えたマンションの購入を考えている方はこちらのページより、無料相談をご利用ください。
最後に、購入後に損をしないため、購入の際はキチンと中古マンションの価値を的確に評価でき、再開発エリアについての情報を豊富に持ち、信用できる仲介業者や担当を選ぶようにしてください。
ちなみに、過去金町駅周辺で行った具体的な事例はこちらにまとめておきました。
５．葛飾区の地盤や災害の影響は？
*金町駅前商店街
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。金町駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
*参照：東京都葛飾区金町【地域別危険度】｜地震情報サイトＪＩＳ
５－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都葛飾区・地域別危険度』
金町１丁目～６丁目までを見てみると、地盤の揺れに対し、金町６丁目が一番危険度が高いということがわかります。一方で、金町５丁目の地盤が一番危険度が低いことがわかります。
この辺りは、古くから形成された固結した地盤のため、地震の揺れに対し、比較的危険度が低い地域です。建物倒壊危険度の順位は東京都の中で２５２位。１ヘクタール９．３８棟と予測されています。
５－２．葛飾区作成の「水害ハザードマップ」や対策
葛飾区では、水害に関して、「水害ハザードマップ」と「水害ハザードマップ解説編」をホームページや区役所で配布しています。
*参照：金町駅の浸水状況予測
令和元年に発生した台風１９号の影響で、日本各地で被害が発生し、葛飾区でも初めて、警戒レベル４の避難勧告を発令しました。この時、葛飾区では全ての小中学校や、その他の公共施設等を避難所として開設して、区内で２万人近くもの方が避難所に避難をされました。
葛飾区は荒川や中川、江戸川といった大きな河川に囲まれています。高度成長期に大量の地下水をくみ上げたため地盤沈下が進み、区の半分近くが海面より低いゼロメートル地帯となっています。そのため、区の周辺で洪水が起こると甚大な被害を受けることになります。
*参照：金町周辺は集中豪雨が発生した際、江戸川の氾濫や下水道が溢れることで、０．５～３．０ｍ浸水すると警告されているため、戸建てを中心に不動産を購入する際は注意する必要があります。
以上のことから、江戸川付近の東金町周辺は海抜ゼロメートル以下のエリアが多く、過去に浸水実績があるので、もし、金町駅周辺で不動産の購入を検討して居る場合には、比較的被害が少ないエリア、特に海抜ゼロメートル以上や排水機能がしっかりしているマンションなどを購入することを勧めます。
*駅前の様子
これからの再開発でますます魅力的な街になっていくであろう金町エリア。しかしながら、大きな河川に囲まれた立地上不動産購入には、リスクも慎重に考慮して検討すべきエリアであることがわかりました。
下町風情を残しながらも、交通の利便性や生活施設も充実しており、単身者からファミリー層までおすすめの街といえます。
６．最後に、自分のライフプランにあった物件をキチンと探したい方へ
私たち、リビングインは２０１３年の設立以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。ご自宅をただ紹介するだけでなく、ライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。
タワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、１０年、１５年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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