目次
こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。
今回は、２０２１年に『市街地再開発』が完了予定の春日駅について人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
春日と言えば、東京ドームシティや後楽園などのレジャー施設が集まるエリアで、広い層から人気がある印象ですがこれからの展望はどうでしょうか？
*東京ドーム
文京区に位置する春日駅は、２０１９年に隣接する後楽園駅前で通り魔事件がありましたが、東京２３区内でも犯罪件数がもっとも低い区です。
０－１．ファミリー層に人気
東京大学を筆頭に、名門といわれる公立校がいくつかあり、ファミリー層に非常に人気があります。
更に、春日駅に直結する形で、春日・後楽園駅前地区市街地再開発『文京ガーデン』が北街区、南街区、西街区に分かれて現在進行しており、２０２１年１１月に完了予定です。
そして、大手ポータルサイトであるＳＵＵＭＯが発表した『住民に愛されている街ランキング２０２０ 関東版』では、春日は２７位にランクインしています。
また、２０２０年月３月に地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）では、春日駅の住所である「本郷」が特集されました。ちなみに、１位に取り上げられたのは、日本の頭脳が結集した本郷のシンボル的存在「東京大学」でした。
０－２．都内屈指の教育熱あり
そんな春日駅周辺は、明治時代から武家屋敷や幕府の領地が次々と教育機関の敷地へと形を変えていった歴史があり、現在も、東京都の中で「教育熱」が突出していると言われています。
この記事では、実際に現地を見て、春日駅周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り定量的に不動産を購入する観点から詳しく解説していきます。春日駅周辺のマンションや戸建ての購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。
１．東京、春日はどのような都市なのか？
まず、後楽園駅や水道橋駅と春日駅を年収別世帯数の割合で比較してみました。春日駅は３駅の中で年収３００万～５００万の割合が最も高く、全体の２５％近くを占めています。
また１，０００万以上の割合もおよそ２０％と、５人に一人が１，０００万円以上の年収を貰っており、都内でも高額所得者が高いことがわかりました。
以上のことから、ほかの地域と比較して、中堅層と比較的余裕のある世帯に好まれる地域だと言えます。
１－１．「春日」と「後楽園」、どちらも徳川将軍家と関わりの深い地名
*東京ドームシティ
「春日」という地名は、三代将軍家光の乳母・春日局の領地に由来しています。また、「後楽園」は水戸徳川家上屋敷の庭園が由来となっていて、その上屋敷跡の東半分が現在の「東京ドームシティ」です。
１－２．都内屈指の教育熱を誇る文京区の中心エリア
*老舗の塾『啓明舎 小石川校』
東京都教育委員会の資料によると、文京区の公立小学校卒業生で私立中学校に進学した生徒の割合は４６．１％であり、２３区の中で最も高い数字です。つまり、文京区では２人に１人が中学受験する環境にあるということです。
春日はそんな文京区の中でも中心エリアのため、老舗の中学受験塾など様々な塾があり受験熱を後押ししています。
１－３．４路線利用可能！文京区随一の交通利便性
*都営大江戸線改札
三田線と大江戸線を利用できる「春日駅」ですが、丸の内線と南北線を利用できる「後楽園駅」と接続しており、合計で４路線の利用が可能です。
また、「本郷三丁目駅」や「水道橋駅」、「飯田橋駅」も徒歩圏内と非常に利便性の高い場所だと思います。
２．春日の治安は良いイメージだが実際は？
*参考：富坂警察署
「東京ドーム」が近いため、コンサートやイベントの日には人が殺到し、治安の面で不安に感じる人もいるかもしれません。
そこで、春日駅周辺を管轄している富坂警察署が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』のデータを確認します。データによると、過去５年間で発生した犯罪件数は減少していました。特に、コロナ自粛が多かった２０２０年には大きく減少しています。
なお、春日駅周辺は文京区の防犯対策を推進する地区に指定され、パトロールなどが強化されています。
３．春日駅直結の再開発「文京ガーデン」、西街区、北街区は竣工！南街区も２０２１年１１月に完成予定
*参照：文京区再開発組合
２０１８年「春日・後楽園駅前地区市街地再開発」の正式名称が「文京ガーデン」に決定しました。この「文京ガーデン」は住宅・オフィス・店舗などからなる複合施設で、地下鉄４路線の各駅とも接続します。
*文京ガーデン
北街区、南街区、西街区に分かれて開発され、西街区は２０１８年５月に、北街区は２０２０年３月に完成し、
南街区も２０２１年１１月に完成予定です。
施設中央には緑豊かなオープンスペース『グリーンバレー』が整備され、憩いの場になることが期待されています。
４．春日周辺の価値は今後も上昇するのか？
*文京区役所が入る『文京シビックセンター』
このように、春日駅周辺は駅直結の再開発がもうすぐ完成し、より快適に、より利便性がアップする街として期待されています。
しかし、不動産購入を検討するには、更に詳しく将来的な価値を見極める必要があります。ここからそれぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。
４－１．春日駅周辺の世帯数の比較
上記のグラフは、「春日駅」と「後楽園駅」、「水道橋駅」の世帯数配分の比較です。春日駅は、他の駅と比べ、４人以上のファミリー世帯が若干多い傾向にあります。昔からファミリー層に根強い人気がありましたが、今もその傾向が続いているようです。
４―２．春日駅周辺の人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。
上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元にグラフにしたものです。
２０４５年から減少に転じると予想されていますが、春日駅の２０４０年までの人口増加予想数は７，５５８人となっています。
ちなみに、後楽園駅や水道橋駅も同じような人口推移が予想されており、周辺の住宅市況は今後も手堅く推移しそうです。
上記は、文京区「町丁別世帯・人口」を基に、過去１０年間の文京区全体の人口推移をグラフにしたものです。
データによると、２０２０年までは人口が上昇していましたが、２０２１年は減少しています。
しかし、２８０人の減少と大幅なものではないので、今後大きく減少するといった心配はないように思いますが、数値を注視することは必要です。
４－３．交通機関の乗車率から見る利便性
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「春日駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。
データによると、「春日駅（都営三田線・大江戸線）」の乗降客数に大幅な減少は見られませんでした。
特に、「春日駅」は２００４年以降増えており、再開発の進行とともに「水道橋」駅からの引き離しを図っているように見えます。
４－４．春日駅周辺の地価を考察
*春日駅ホームの様子
春日駅周辺の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『文京５－２５（春日駅）』と、
住宅地に区分されている『文京区－２（文京区西片１－１１－５）』、近隣の場所を含めた３地点のデータを基に、
２０１１年から２０２１年までの価格をまとめたものです。
４－４－１．商業地『文京５－２５（春日駅）』について
アベノミクス効果が出た２０１４年から、地価が上がり、２０２０年まで増加しています。なお、２０１１年から２０２１年にかけて、５９万円／㎡（約５６％）増加しています。
*商業地『文京５－２５』の様子
４－４－２．住宅地『文京区－２（文京区西片１－１１－５）』について
商業地同様、住宅地も徐々に地価が上昇し、２０１１年から２０２１年にかけて２６万円／㎡（約３０％）増加していました。
*住宅地『文京区－２』の様子
４－５．春日の中古マンションの価格推移
*駅前のマンション群
４－５－１．マンション等住宅価格の推移
新駅の開発が進み、人口や地価が上昇している春日駅周辺に建つ中古マンションの価格推移をライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの春日駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
上記のグラフによると、現在、春日駅周辺に建つ中古マンションの価格は上昇傾向です。直近の３年間を見ると１１％程度上昇しています。
一方で、土地価格が２０１９年末からコロナウイルスの影響やウッドショックに伴う下降があり、少し気になるところです。ただ、大きなトレンドは変わらず、今後も安定的に推移していくものと思われます。
４－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している春日駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を６，５９１万円（３１１万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは平均価格１２，０７８万円（５７０万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格６，６４０万円（３１４万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格６，８１４万円（３２２万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（６，６８２万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約８１%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的に、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
２０１５年からこれまでの５０件を超える住宅ローンを中心に債務整理や失敗事例を踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、無料の安心できるマンション購入相談の受付を始めました。
コンセプトは、「約２０年後に来る６５歳での定年時の残債や事前完済を理解し、無理のない住宅ローンの返済可能性や途中での売却でもローンが残りにくい安全なマンションの取得」です。
破綻者の割合が多く、自宅として危険だと思う、収入合算やペアローンを使い、無理やり、借入総額を増やした購入より、年収や年齢、家族構成から間取りや面積を決め、再開発エリアを中心に再販できる手堅いマンションをご紹介しています。
ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに話を聞き、６０代での賢いリタイアを目指し、ローン返済まで考えたマンションの購入を考えている方はこちらのページより、無料相談をご利用ください。
５－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都文京区・地域別危険度』
春日１丁目～２丁目までを確認すると、どちらも危険度は低いことがわかります。また、より地盤の揺れに対し危険度が低い場所は春日１丁目です。
ただ、１丁目に比べ、２丁目は建物倒壊危険度３，４５２位、１．２棟／ｈａ、火災危険度３，２８６位、０．０７棟／ｈａと、どちらも少し危険度が上がります。ただ、この辺りは誤差だと思うので、あまり気にしないでいいかもしれません。
５－２． 文京区の「水害ハザードマップ」や対策
*引用：文京区
春日駅周辺の春日１丁目、２丁目は０．１～１．０ｍの浸水被害が予想される場所が多少確認できます。ただ、そこまで深刻な被害にはならないように思います。
一方、隣接する後楽園１丁目、２丁目、水道橋１丁目、２丁目には神田川が流れ、３．０～５．０ｍの浸水被害が予想されている場所があるため、この付近を避けて不動産を購入することをおすすめします。
６．駅直結の再開発が完成目前！利便性向上で増々価値向上の「春日」
*春日駅周辺の様子
日本有数の国公立・私立学校が集まり、史跡も多く残る「春日」。２０２１年１１月には、区役所が入る文京シビックセンターの北側に「春日・後楽園駅前地区市街地再開発『文京ガーデン』」が完成予定です。
緑豊かな広場空間を確保しながら、住宅・商業・業務ビルが建設されます。また、地下鉄４路線の各駅へも接続し、利便性の向上による繁華性の向上は間違いありません。
子育て支援施設の誘致も進められ、子育てファミリーにはうれしい施設もできます。そうなれば、土地の価値は今より上昇することが期待できます。ただ、ハザードマップのところに記載しましたが、最近のゲリラ豪雨の影響から水害に関して、神田川付近は注意が必要です。
なお、同じく文京区にある東大前駅の再開発やマンションの相場に関しては、こちらのページにまとめておきました。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
Follow me!
この記事へのコメントはありません。