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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。
今回は、再開発が動いている六本木一丁目駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
１．はじめに
*住友不動産六本木グランドタワー
東京メトロ南北線『六本木一丁目駅』は、駅直結の『住友不動産六本木グランドタワー』の再開発が記憶に新しく、テレビ東京も移転しました。
更に、森ビルによる虎ノ門、神谷町から六本木一丁目付近一帯の大規模な再開発事業が現在進められています。
地上の再開発だけでなく、地下も六本木一丁目駅と神谷町駅が通路で結ばれ、移動がしやすくなる予定です。
１－１．外国大使館が数多くみられ、昔から富裕層が住む『六本木一丁目』
*泉通りの様子
『六本木一丁目駅』周辺は、霞が関にも接していることから外国大使館が数多くみられるエリアです。
江戸時代は大邸宅街だったそうで、その頃の屋敷庭園内にあった植栽を保存活用した空間も残り、六本木の中で最も緑豊かなエリアです。
１－２．高級自転車が盗まれにくい街？！
六本木一丁目の特徴をリサーチしていると、『サイクルショップ２０３』のサイトが、東京の人気住宅地の犯罪統計を独自調査し、自転車が盗難されやすい危険な地区と、盗難されにくい地区をそれぞれランキング化していました。
ランキングによると、六本木一丁目は安全度ランキングで２位でした。近くには大使館もあり、マンションやオフィスビルが多い都心は自転車の盗難が少ない傾向にあるようです。
１－３．隣接する六本木（駅）は『住みたい街テレワーク実施者ランキング』３６位
続いて、リクルートＳＵＵＭＯが毎年発表する『住みたい街ランキング２０２１』を確認してみると、六本木一丁目はランク外でしたが、隣接する六本木（駅）は８１位にランクインしていました。
また、六本木（駅）は『住みたい街（駅）テレワーク実施者ランキング』では、３６位でした。
１－４．日本一高いビルが完成！未来型複合都市が建設中と紹介
*虎ノ門・麻布台プロジェクトA街区の様子
２０２２年３月放送の『サンバリュ～学べるストリートビュー『ヒロミ菊池風磨LORANDが六本木を学ぶ』（日本テレビ系）にて、六本木一丁目の再開発が取り上げられました。
現在、建設中のビルは、日本一となる高さ３３０mを予定しており、未来型複合都市となるビッグプロジェクトであると紹介されました。
他にも２０１９年８月放送の『王様のブランチ』（TBS系）でもこの再開発は紹介され、日本で今最も注目されているホットなエリアであることがわかります。
１－５．六本木一丁目は外国人に需要が高い、高級マンション激戦区！
ハイクオリティでハイセンス、更にはインターナショナルな『六本木一丁目』駅周辺には、外国人に需要が高い高級マンションが多くあります。
地図で確認しても、駅周辺に多数確認できます。
*泉ガーデンレジデンス
その中でも駅直結の『泉ガーデンレジデンス』は、ホテルライクな２４時間フロントサービスがあり、英語での対応も可能だそうです。
この記事では、複数の再開発が進む六本木一丁目駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。
マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。
２．東京、六本木一丁目はどのような都市か？
*アークヒルズ
２－１．六本木一丁目他３駅との年収の比較について
まず、六本木一丁目駅と白金高輪駅、神谷町駅の年収別世帯数の割合を比較してみました。六本木一丁目駅は、年収４００万円～５００万以上の世帯が最も多く、約１５．２％程度を占めることがわかりました。
また、年収１，０００万～１，５００万円以上の世帯数も他の駅に比べ割合が多く、約１３．７％だということがわかりました。富裕層の割合は３駅共そこまで変わらない印象です。
六本木一丁目は中間層もある程度住んでいることがわかります。おそらく働き盛りの単身者が占めているのではないでしょうか？早速世帯数を確認しましょう。
２－２．六本木一丁目他３駅との世帯数比較について
上記は、六本木一丁目駅と白金高輪駅、神谷町駅の世帯数を比較したグラフです。六本木一丁目駅は単身者の割合が５７％と最も多いことがわかりました。
やはり、バリバリ働く単身者が職住近接で選んでいるエリアであることが推測できます。
３．六本木の側である六本木一丁目は治安が悪いイメージもあるが実際は？
*参考：麻布警察署
上記のグラフは、エリアを管轄する麻布警察署が発表した、過去５年間における刑法犯の推移です。
治安が悪いイメージの六本木一丁目ですが、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は以前に比べ減少はしています。
しかし、他のエリアと比べると、やはり犯罪件数は多い方であると言えます。
*引用：警視庁犯罪情報マップ
次に、２０２２年度の犯罪件数を確認しました。六本木三丁目が赤色となっており、最も犯罪件数が多いことがわかります。六本木一丁目駅周辺は黄色のため１件でした。
そのため、六本木全体を考えた時は、六本木一丁目駅付近は比較的治安が良いといえそうです。
４．六本木一丁目は再開発でどのような進化をするのか？
*六本木一丁目駅改札の様子
実際歩いて見ると、駅周辺の再開発が今まさに行われている六本木一丁目。その中で、いくつか行ってみて、良かった地域をピックアップして説明します。
４－１．『虎ノ門・麻布台プロジェクト』の最寄り駅は六本木一丁目駅と神谷町の予定
*虎ノ門・麻布台プロジェクトB－１街区の様子
森ビルが２０１９年に着工した『虎ノ門・麻布台プロジェクト』は、六本木ヒルズと虎ノ門ヒルズの中間点に位置しています。
更に周辺のインフラ強化にも取り組むため、東西・南北の道路が整備されます。
六本木一丁目駅から神谷町駅まで、歩行者用通路が設けられ、新設する超高層ビルの最寄り駅となる予定です。
*引用：ヒルズライフ
５．六本木一丁目はこれからも発展していくのか？
*泉ガーデンエリアの様子
５－１．これまでの人口推移と人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは『国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省』のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。
データによると、どの駅も大きな変化は予測されず、六本木一丁目はすぐに減少を気にすることのない手堅いエリアであることがわかります。
*参考：港区役所ＨＰ
こちらは港区全体の人口推移を表したグラフです。２０２０年までは年々上昇傾向にあり、３，０００人近く増えています。
しかし、２０２１年は、コロナ禍による郊外需要や外国人の帰国が影響し、減少傾向にあることが推察されます。
*参考：港区役ＨＰ
こちらは港区全体の人口推移を表したグラフです。２０２０年までは年々上昇傾向にあり、３０００人近く増えています。
しかし、２０２１年は、コロナ禍による郊外需要や外国人の帰国が影響し、減少傾向にあることが推察されます。
５－２．各駅の乗降客数の推移は？
*参考：『国土数値情報（駅別乗降客数データ）』（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、『六本木一丁目駅』を利用する乗降客数の推移を考察していきます。
データによると、六本木一丁目駅の乗降客数は２０１４年から年々増加しています。再開発が終了する２０２３年以降は更に増加することが予想されます。
６．六本木一丁目駅はどのくらい値上がりしたのか？
*アークヒルズサウスタワー内の飲食店街
６－１．六本木一丁目駅周辺の地価公示を見てみると？
次に、六本木一丁目駅の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『港５－４５（六本木１丁目駅）』、住宅地に区分されている『港－２５』の近隣駅の３地点のデータを基に、２０１２年から２０２１年までの価格をグラフにしたものです。
６－１－１．商業地に区分される『六本木一丁目駅』について
商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、２０１２年から２０２０年にかけて大きく増加しています。
２０２１年には減少に転じましたが、２０１２年から２０２１年にかけて６１万円／㎡（約６１％）増加しています。
*商業地『港５－４５（六本木１丁目駅）』の様子
６－１－２．住宅地に区分される『六本木一丁目駅』について
住宅地の地価も、２０１２年から２０２０年にかけて増加しています。２０１２年から２０２１年にかけて４１．７万円／㎡（約４３％）増加しています。
*住宅地『港－２５』の様子
６－２．六本木一丁目駅周辺のマンション価格の推移は？
*六本木一丁目近辺のマンション群
ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の
六本木一丁目駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの六本木一丁目駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
六本木一丁目駅の中古マンションの価格は、２０１２年以降明らかに上昇していました。直近３年間に限れば１１．９３％程度上昇しています。
今後、森ビルによる大きな再開発が完了した後は、更に価格が高騰することが予想されます。そのため、値動きに注視が必要です。
６－３．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している六本木一丁目駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を７，４９５万円（３５４万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格２０，８３３万円（９８４万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格１８，３２９万円（８６６万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格１５，４９３万円（７３２万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（１３，７７２万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約５１%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
７．賃貸物件の募集件数と価格動向の考察
続いて、六本木一丁目駅周辺の過去の賃貸物件の募集件数や、価格推移を分析していきます。
７－１．募集件数の推移
以下のグラフは、六本木一丁目駅周辺の単身者、カップル、家族向け物件の募集件数の推移を示しています。
２０２１年から２０２４年までの期間を対象にしており、特に２０２１年初頭における家族向け物件の募集件数が急激に増加していることが見受けられます。
その後、全体的に減少傾向にありますが、単身者向け物件の募集件数は比較的安定しています。
*参考：SUUMO賃貸経営サポート
７－２．募集平均単価の推移
*参考：SUUMO賃貸経営サポート
次に、募集平均単価の推移を見ていきます。
２０２１年から２０２４年にかけて、家族向け物件の単価が顕著に上昇していることがわかります。
カップル向け物件もゆるやかに上昇している一方、単身者向け物件の単価は相対的に安定しています。
７－３．初期費用月数の推移
*参考：SUUMO賃貸経営サポート
最後に、初期費用月数の推移を確認します。
グラフを見ると、家族向け物件の初期費用が２０２３年半ば以降、他のカテゴリよりも高くなっていることが分かります。
一方、単身者向け物件の初期費用は他のカテゴリに比べて低く抑えられています。
７－４．募集件数と価格動向のまとめ
全体的に、六本木一丁目駅周辺の賃貸市場は、２０２１年以降、物件の募集件数が減少傾向にありますが、物件の単価と初期費用は上昇しています。
特に家族向け物件では、再開発やコロナ禍の影響もあり、募集件数が急激に減少し、価格が上昇する傾向が強まりました。
カップル向け物件も同様の傾向が見られますが、単身者向け物件については、比較的安定した動向を示しています。
これらのデータから、今後の六本木一丁目駅周辺の賃貸市場において、物件の需要と供給バランスがどのように変化していくか注視する必要があります。
８．六本木一丁目駅のある港区の地盤や災害時の影響は？
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。
六本木一丁目駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
８－１．地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都港区・地域別危険度』
六本木１丁目～７丁目までを確認すると、一番危険度の低い地域は１丁目であることがわかります。
写真で確認してみると、周辺は大使館、高層ビル、高級マンションが建っていることがわかります。六本木周辺は液状化しにくいローム台地です。
地盤の堅固さは高層建築に最適だったため、これだけ高級な高層マンションや重要な機関である大使館などが立ち並んでいるのだということがわかります。
８－２．港区作成の『水害ハザードマップ』
*参照：港区
六本木一丁目駅周辺を見て見ると高速道路付近に数か所浸水２．０ｍ～３．０ｍの場所があります。
しかし、他のエリアに比べると水害の被害は圧倒的に少ないといえます。どんなエリアでも、購入の際はハザードマップを確認するようにしましょう。
９．日本で一番高いビルが竣工予定の『虎ノ門・麻布台プロジェクト』の影響で
注目の駅に！
*泉屋博古館東京
六本木一丁目駅は、２０１６年、テレビ東京が移転した時に注目されましたが、近隣の駅に比べると目立たない駅でした。
しかし、今最も日本で大きい再開発といえる『虎ノ門・麻布台プロジェクト』が２０２３年に完了したら、今までにない注目の駅となるでしょう。
江戸時代からの名残りで緑も多く、地盤もしっかりしています。六本木の中では非常によいエリアといえそうです。
家賃は東京の平均より高く、単身世帯の年間支出合計は平均すると５４６万円です。
東京都の６５２駅の中で６位という、非常にリッチでないと住めないような場所ですが、圧倒的なステータスを感じることができそうです。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。
単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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