目次
こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。
私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。
今回は、再開発が動いている白金台駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
１．はじめに
*白金台駅周辺の様子
歩けば分かるほど、都内でもひと際エレガントな高級住宅地「白金台」。
近年、隣駅の「白金高輪駅」から徒歩３分の場所に「ＳＨＩＲＯＫＡＮＥ Ｔｈｅ ＳＫＹ」が建設中で、その販売価格や売れ行きがニュースになるほどの人気で、既に完売しているようです。
１－１．高地と低地が存在する『白金地区』
その中でも、高台の高級エリアが『白金台』
*古川沿いエリア
白金地区を歩いて確認すると、建て売り住宅より注文住宅が多く、洗練された場所だけではないことがわかります。
”首都高速の下の古川沿いエリアは写真の通り、工業地帯でした。以前から高台の白金台はセレブな雰囲気で昔から実業家や政治家が好んで住んでいたそうです。”
*引用：建和株式会社
１－２．隣駅の『白金高輪』が『買って住みたい街』19位から2位に急上昇！
LIFULL HOME’が発表した「首都圏“買って住みたい街”ランキング」で前回の１９位から大きく上昇して２位に登場するなど、高い注目を集めるエリアとなっているのが、白金台駅の隣の白金高輪駅です。今も再開発が複数進行し、人気が上昇中です。
１－３．『白金とは思えません』台地下に残る下町が紹介された
*白金北里通り
２０２１年１１月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）では、高台の白金台ではなく、台地の下にある『白金北里通り』の下町風情が紹介されました。
この辺りはリノベカフェなど個性的なお店が複数オープンしている穴場スポットとなっています。
『後悔は知らなかったとダマされた』が主な原因です。
でも、人生で一回、高い買い物のマンション、知らなかったでは済まされないですよね？
そのため、この記事では複数の再開発が進む白金台駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。
マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。
２．東京、白金台はどのような都市か？
*白金台駅
２－１．白金台他３駅との年収の比較について
まず、白金台駅と高輪駅、白金高輪駅の年収別世帯数の割合を比較してみました。
白金台駅は、年収４００万円～５００万円の世帯が最も多く、約１４．１％程度を占めることがわかりました。
また、年収１，５００万円以上の世帯数は高輪駅に比べ割合は多く、約８．４％だということがわかりました。
白金高輪駅の割合は１０．２％となっています。このように、プラチナ通りを象徴する高級住宅地の『白金台』ですが、現在は『白金高輪』の方に真のセレブからの人気が傾いているようです。
２－２．白金台他３駅との世帯数比較について
上記は、白金台駅と高輪駅、白金高輪駅の世帯数を比較したグラフです。
白金台駅は単身者の割合が他の駅と比べ多く５３．５％と半数以上を占めていました。非常に意外な結果となりました。
白金台駅は東京メトロ南北線と都営地下鉄三田線の２路線が乗り入れています。
利便性を求め単身者に好まれるといった傾向があるのかもしれません。
３．都内有数の歓楽街として知られる白金台は治安が悪いイメージがあるが実際は？
*参考：高輪警察署
上記のグラフは、エリアを管轄する高輪警察署が発表した、過去５年間における刑法犯の推移です。
治安の良いイメージの白金台ですが、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は年々減少傾向にあり、２０２０年には大幅に件数が減少しています。
『白金台三光第八町会』は、街にある落書きを消すキャンペーンに参加するなど、街の美観維持に努めていました。
更に港区では快適かつ安心して暮らせる街作りのために、申請すれば無料で落書き消去を行ってくれるそうです。
参考：港区
４．白金台は再開発でどのような進化をするのか？
*白台児童遊園
実際歩いて見ると、近隣の再開発が複数行われている白金台。その中で、良かった地域をピックアップして、説明します。
４－１ 隣駅の白金高輪エリアで最も大きな規模を誇る開発「白金一丁目東部北地区市街地再開発」
*「白金一丁目東部北地区市街地再開発」の様子
白金高輪エリアで最も大きな規模を誇る開発が「白金一丁目東部北地区市街地再開発」です。
２０１３年に都市計画決定がされ、２０２３年４月竣工予定です。
*「白金ザ・スカイ」
人気の「白金ザ・スカイ」もこのエリアに完成します。
６倍の抽選になった「白金ザ・スカイ」の最上階約１４０平米３ＬＤＫは、価格が５億円台でした。
それでも高額ではないという評価で、現在完売となっています。
４－２ ２０２５年完成予定「白金一丁目西部中地区再開発」地域最大級の広場を新設
*「白金一丁目西部中地区再開発」の開発予定現場
他にも進行している再開発があります。２０１８年度に都市計画が決定され、２０２１年に着工、２０２５年度完成を予定している「白金一丁目西部中地区再開発」です。
こちらは白金台から少し離れた、古い建物が残る台地下の再開発となります。
参加組合員幹事企業には東急不動産が選定されました。地域最大級の広場などを新設し、災害時に力を発揮する基盤整備を行っていきます。
５．白金台はこれからも街として、発展していくのか？
*白金台エリアの閑静な住宅街
５－１．これまでの人口推移と人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。
上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。
データによると、どの駅も大きな変化は予測されずに増加傾向でした。
近隣駅含め人口の減少が予測されない手堅いエリアであることがわかります。
*参考：港区役所ＨＰより
港区が発表した『各年１月１日現在の人口・世帯数』のデータを基に、港区の人口を考察していきます。
データによると２００６年以降、人口は一度も減ることなく安定して増加し、２０２０年までに８３，５９８人（４７％）増加していることが分かります。
５－２．各駅の乗降客数の推移は？
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「白金台駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。
データによると、白金台駅の乗降客数は２０１７年までは年々増加していましたが、２０１８年から減少に転じました。
しかし、現在の再開発が完了したら、乗降者数は増加することが予想されます。
６．白金台駅はどのくらい値上がりしたのか？
*プラチナ通りにはオシャレな飲食店が立ち並ぶ
６－１．白金台駅周辺の地価公示を見てみると？
次に、白金台駅の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『港５－１４（白金台駅）』、住宅地に区分されている『港－６』の近隣駅の３地点のデータを基に、２０１２年から２０２１年までの価格をグラフにしたものです。
６－１－１．商業地に区分される「白金台駅」について
商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、２０１２年から２０２１年にかけて、７５万円／㎡（約５３．５％）増加しています。
*商業地『港５－１４（白金台駅）』の様子
６－１－２．住宅地に区分される「白金台駅」について
住宅地の地価も、２０１２年から２０２１年にかけて２２．３万円／㎡（約２７．９％）増加しています。
*住宅地『港－６』の様子
６－２．白金台駅周辺のマンション価格の推移は？
*白金台駅周辺のマンション群
ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の白金台駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは２０１０年からの白金台駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
白金台駅の中古マンションの価格は、２０１１年くらいから、徐々に上昇し、２０１５年からは更に大きく上昇が続いています。
また、直近の３年間に限れば、１９．２９％程度上昇しています。更に、土地の価格を確認すると、２０２０年１０月に急上昇し、今も上昇し続けています。
個人的には、白金高輪駅や高輪駅周辺の再開発に引っ張られ、利便性が上がるため、白金台の土地だけ下がるとは考えづらいです。
そのため、再開発の進捗と共に、地価の反騰が進みそうなイメージを持っています。
６－３．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している白金台駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。
一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を７，３２９万円（３４６万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格１３，２５４万円（６２６万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格１１，４９２万円（５４３万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格１１，０９６万円（５２４万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（９，９７２万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約３３%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
７．白金台駅のある港区の地盤や災害時の影響は？
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。
白金台駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
７－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都港区・地域別危険度』
*参照：東京都【地域別危険度】｜地震情報サイトＪＩＳを基に作成
白金台１丁目～５丁目を確認すると、白金台２丁目が最も危険度が高いことがわかりました。
建物倒壊危険度も火災危険度もは以前に比べ順位は下がりましたが、以下の写真でも確認すると、古い建物や他のエリアよりも小さい住宅が密集している点が危険度の上がる原因だと考えられます。
７－２．品川区作成の「水害ハザードマップ」
*参照：港区役所ＨＰ
白金台駅周辺は白金台の１丁目の中央一帯（八方園の裏側あたり）が浸水２．０ｍ～３．０ｍに達する被害が想定されています。
購入の際は、よくハザードマップを確認するようにしましょう。
８．白金地区の中でも２路線が走り、利便性が高い『白金台』
*プラチナ ドン・キホーテ白金台店
白金台駅は東京メトロ南北線と都営地下鉄三田線の２本の乗り入れがあり、高級住宅街ながらも駅を降りるとすぐ『プラチナ ドン・キホーテ白金台店』があります。
*プラチナ通りの様子
白金台の顔ともいえる、プラチナ通りは、都内でありながら緑が多くお散歩にも最適です。おしゃれなカフェやレストラン、インポートショップなどが並んでいてショッピングも楽しめます。
近隣には大型再開発が複数進行しているため、土地の価値が下がることも考えにくいエリアです。いつの時代も揺るぐことのない価値を兼ね備えた場所であると思います。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。
単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
Follow me!
この記事へのコメントはありません。