コロナ禍でロフト付き、狭小アパートが満室にならない方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０１７年の夏、神奈川県鶴見にある単身者向けの狭小アパートを今後の運営や投資を考え、８，７００万円（利回り８．０％）で売却できた事例を紹介します。
この物件は４年前の２０１３年、新築で利回り９．５％、７，３００万円でF様に購入してもらいました。
しかし、一旦満室になるものの、短期で退去する方が多く、稼働や収入が安定しないため、転売益を出し、次に行ってもらうため、相場が崩れる前に売却させてもらいました。
遠方にあり、なかなか見に行けず、稼働は安定しないアパートでしたが、キャッシュフローがあったので自分的にはまだ持っていて良いのでは？と思っていた物件です。
実は、先輩と一緒に１棟ずつ買ったアパートでしたが、結局、相樂さんに言われ、今ならと思い、売却しました。
高値で売却でき、自己資金が増え、次の投資に行けたので良かったです。
結局、元々７，３００万円で購入していたので、ザックリ１，５００万円ぐらい譲渡益が出ました。
保有期間４年で短期譲渡になるため、税金が譲渡益の４０％と結構掛かってしまいますが、次の物件に行けた事や銀行の信用が高まったと思えば、良しとします。
これ以外にも相楽さんにはお願いした物件があり、手数料を含め、キチンと片づけてくれているので目利きも出来、本当に信用できる人だと思います。
この案件の様にシンプルに利回りを追求し、長期で保有、転売するのも良いですが、私たちは再開発等のネタがある地域や契約条件の改定できる物件をラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。
表面利回り８．０％と一見高く見えるものの、空室を広告費とフリーレントで何とか埋めていたので、高属性のサラリーマンに売却でき、本当に良かった事例です。
今回の売買で学んだことは、
慣れていない地域の物件を購入する時には、賃料相場や担保評価を調べる事は大切ですが、同じような企画の部屋の募集件数や敷金や礼金を付け、募集出来ているか？
そして、
広告費やフリーレントが一般的な地域なのかきちんと調べ、購入した方が良い
と思います。
１．アパートの売却を考えた理由は？
相楽さんから今が融資が緩和されてて、良いタイミングと言われたのが大きかったです。
と言うのも、駅距離があり、バス便の為、テナントの属性が悪く、入退去が頻繁にあり、満室稼働の期間が長くなかったからです。
買った時の利回りが高かったので、キャッシュフローはありましたが安定しなかったので、タイミングの良い時に売って良かったと思います。
２．売却に当たって、希望は？
市況や相場からキャピタルゲインが出ると分かっていたので、本当は長期譲渡になる２０１９年以降に売りたかったんです。
でも、あのタイミングで売って、結果オーライだと思います。
２０１８年、２０１９年は融資が厳しくて、物件を売る事が出来ず、デットクロスで苦しんでいる人もいるので、売れるものは売れる時にが本当に大切ですね。
３．物件売却時の不安や悩みは？
３－１．本当に計画通り、売れるのか？
７，３００万円で買っていたので、当初、利回り７．７％の９，０００万円で売ろうとしていました。
結果的に、融資が下りた利回り８．０％の８，７００万円で落ち着き、良かったと思います。
相楽さんにも、なかなか買い手が出てこなかったので、交渉の中で当初提案された計画のように買い上がりが出来なかったので１００万円も仲介手数料を減らしてもらいました。
３－２．売った後、どこに投資するか？
結局、ローンの返済も進んでいたので、今回の投資で手元に２，０００万円弱の現金が残りました。
来年の春には５００万円ぐらい税金を払う事になりますが、半年以上先なのでそれまでにいい投資があればしたいと思っています。
３－３．税金はどうやって払うのか？
これまで確定申告をお願いしていた税理士さんがいるので、譲渡益に関する税金について、相談し、支払いたいと思っています。
４．銀行融資の為、満室にならない、どうするか？
４－１．２０１３年、アベノミクスがあり、満額の融資で購入
この物件はアベノミクスが始まった当初、上場企業に勤めるＦ様は３０代の男性で「利回りは出るので満額の融資が付くので、買ってみたら・・・」と勧めたアパートです。
というのも、F様はどうしても物件が買いたく、いくつかの物件を見たものの、ピンと来るものが無く、２００８年以降、ずっと探していました。
そのタイミングで、積算価格は出ないものの、利回りの高い新築のアパート案件がちょうど３末の期末に向け、出てきたのでフルローンを使い、購入してもらいました。
同じ、神奈川県で再開発が進む綱島駅周辺であれば、状況はもっと変わったのかもしれません。
４－２．新築で、設備は良いものの、なかなか満室にならない
新築だけでなく、広告費やフリーレントを使い、内見まで結び付けるものの、スムーズに決まらず、購入者様と一緒に色々な条件を試していきました。
例えば、冷蔵庫やテレビなどの家電付き等をやったり、印象を良くするため、クッションや花でステージングをしてみました。
ただ、実際に内見する方は学生より、外国籍の方や中高年の男性が多く、そのような装飾をするよりは初期費用や賃料を下げる方が効果的でした。
５．友人の紹介で購入者が見つかる
このアパートは満室になってもすぐに退去が出てしまうため、１０世帯のアパートで空室が１戸、２戸、常にありました。
路線価が低く、担保評価が出ない物件だったので銀行は稼働率を意識していたようです。
そのため、希望者がいても融資が下りず、断念するケースが５件、６件とありました。
最終的に、エリアや構造、間取りの関係で担保評価は低く、融資が付きにくかったものの、利回りは高かったので、証券会社時代の友達の紹介で既に１棟マンションを保有している野村證券に勤める５０代の男性が償却目的と資産の運用に購入してくれました。
６．担当のコメント
今回は、紹介し、買ってもらったものの実際に運営してみて、イマイチだったため、市況が良い内に売却してもらいました。
６－１．仲介手数料の値引き
当初、計画していた通りに売れなかったため、仕方なく、１００万円の仲介手数料の値引きを行いました・・・。下記、進行中の物件で取り返したいと思います。
６－２．木造狭小アパートは今後どうなるか？
既述の通り、このアパートは客付けが難しいため、所有者様にバス便である事、狭小住戸で思った以上にリーシングが厳しい事（費用がかさむ事）。
そして、周辺に同じような間取りの募集が１，０００件近く出ている等の状況を説明し、売却を検討してもらいました。
２０１３年にこのアパートを新築で利回り９．５％で購入してもらいましたが、購入時の費用と周辺の売出し事例を踏まえ、売出価格の利回りは７．７％で９，０００万円を狙っていきました。
ただ、融資が厳しく、最終的には８．０％で契約に至りました。
かぼちゃの馬車などの影響が出る前であったため、まだ市場にも勢いがあり、資料や内見希望は１０件以上入り、最終的に売り切って良かったと思います。
６－３．売却後の活動
この物件の後、F様とは同じく、神奈川県川崎市で購入してもらった区分マンションのリノベーションと売却をやっており、そちらでも利益を出し、仲介手数料をしっかり貰おうと思っています。
６－４．自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ
私たち、アリネットは、これまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の５年、１０年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。
特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
たった１年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かります。
が、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。
面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。
私たちは、都内を中心に再開発地域を２０１９年以降、２０２０年と２０２１年と実際に現地に行き、価格だけでなく、人口や乗降客数、都市計画の状況を整理し、良い再開発・悪い再開発を判断してきました。
また、２０１２年以降、２００件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
特に、住宅ローンの返済が不安な５０代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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