目次
空き家の対処で悩んでいる方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
今回は、２０１９年３月に司法書士の先生からご紹介を受け、空き家になっている実家を８カ月掛けて売却した事例です。
ご本人は５０代になり、お母様が亡くなり、お父様と一緒に暮らしているものの、実家を売り、施設に入る事を検討していました。
既に、井草の方で自宅を購入しており、ご実家へ戻る事はないと話していました。
去年、友人の紹介で不動産屋さんに売却を頼んだのですが、売れないままずっと放置されていました。
SUUMOやホームズ、レインズなどへ掲載せず、買主を直接見つけ、売主だけでなく、買主からも仲介手数料を貰おうと囲い込み、両手を狙っていたようです。
相楽さんを紹介してもらい、初めて、ホームページに実家が掲載されていない事を知り、愕然としました・・・。
父親の施設の件もあり、売却を急いでいたので、直ぐに相楽さん達にお願いする事にしました。
相談者様はご実家へのアクセスが良い、井草駅近くのマンションに家族とお父様と一緒に住んでいました。そのため、実家に戻る事は無く、荷物置き場として使っていました。
２０１８年に保谷で売却した戸建て同様、既に司法書士の先生の方で、遺産分割協議書は終わり、一次相続の為、もめる事のなく、相続登記も終わっていました。
ご実家はご両親が住んでいた状態のまま、放置され、荷物などもあり、このままでは住むことが出来ない状態でした。
今回、顧問の税理士先生と共に、自宅を売る時に使える節税できる特例を利用し、なんとか売却できましたので、自宅の売却事例としてまとめました。
１．実家の売却を考えた理由は？
井草駅近くにマンションを購入し、家族で住んでいるので古くなった自宅には戻る事は無いので、売却を考えていました。
また、母親が亡くなり、父親も施設に入ってもらう予定だったので、実家を売り、現金を作る必要がありました。
相楽さん達から賃貸での活用も提案され、５０年以上、西武線沿線に住んでいるので、売却するのはどうかと思いました。
しかし、施設に入るため、１，０００万円以上の現金が必要だったので仕方なく、売却を決めました。
空き家でしたが、父親の住民票などは実家の方だったので、税金の特例や控除を相楽さんや税理士さんに聞き、勧めていきました。
２．実家を売却するにあたって、希望は？
途中、何回か改修し、築４０年を超えている実家でしたが、父親の入所費用やその後の生活費が年金だけでは足りないので、２，０００万円以上で売りたいと思っていました。
不動産の売却で使える特例と父親の確定申告の準備も含め、相楽さんたちが税理士の先生と整理してくれ、本当に助かりました。
３．自宅を売却するにあたって不安や心配は？
３－１．相楽さん達は大丈夫か？
相続の登記をお願いした司法書士の先生の紹介でしたが、相楽さん達とは初めての取引だったので、心配でした。
でも、過去の事例を含め、相談の時も相楽さんや馬場さんがガツガツしていなかったので安心しました。
あと、西武柳沢や新宿線の相場や事例、税金関連の情報を沢山整理して、教えてくれたので、何とかなると思いました。
３－２．２，０００万円でちゃんと売れるか？
相場の話だけでなく、馬場さんや相楽さんが自宅を見て、問題ないとは話していましたが、古い建物だったので、キチンと売れるのか、心配でした。
３－３．税金はどのくらい払うのか？
初めての不動産売却でどのくらい税金が掛かるのか分かりませんでした。
父親が買った時の書類もなかったので、相楽さんから「購入価格の５％が原価で、３，０００万円で売れた場合、２，８５０万円が利益になる」と言われ、税金が沢山掛かりそうだと思っていました。
ただ、相楽さんや税理士さんから、３，０００万円特別控除や１０年以上住んでいるの軽減税率の話もあり、すごく助かりました。
＞＞１０年以上住んだ自宅の売却後、税金で後悔しない為、使える特例を整理しました。
４．自宅の売却はできたのか？
ご相談を受け、直ぐに撮影し、SUUMOやホームズ、レインズで相場より１０％ぐらい高い、３，３００万円で売り出しを始めました。
先ずは、高い値段で売れる様、一般の購入希望者を探していきました。外観や室内の撮影後、CGイメージの作成をしました。
また、私たちが持っている個人投資家を含めた、８，０００人の購入希望者のリストに、切り口を変えたりして、３度紹介し、実際に内見へ繋げました。
他にも、東急リバブルと三井住友信託、三井不動産販売、りそな銀行など大手不動産仲介の知り合いに直接紹介し、お客様を探してもらいました。
同時に、新聞の折り込みも行い、一気に広告対応し、売却開始から内見が多く、何とかなるかと思っていました。
しかし、お父様の入所の話もあり、空き家になっている期間が長く、建物自体の老朽化が進んでいたため、更地にして、建売住宅を建てる不動産業者にも様々な条件を付けずに購入することになりました。
不動産の買取を行っている業者１４社に連絡し、４社に内見してもらいました。
その中で、最も高い購入希望価格を出した不動産会社に売却を決めました。
相場以上の価格を付けた３，３００万円は無理でしたが、相談・売却を検討開始してから、６ヶ月以上経ち、初めて入った購入申し込みに大変喜んでもらいました。
*私たち、アリネットはお客様の手残りを最大化させるため、現在、不動産の買取は行っていません。
但し、今回の様にどうしても売りたい場合に周辺の不動産会社に連絡し、入札形式での買い取りを依頼することがあります。
５．更地前提だったので、境界や測量を行い、無事に売却
相談者様の決済後の建物の瑕疵の責任の回避などあり、更地前提の不動産業者の買取になりましたが、それでも２，６００万円での売却はなかなかだと思います。
既述の通り、契約を進めるにあたって、隣地との境界を土地家屋調査士にお願いし、隣地人立ち会いの下、確定測量まで行いました。
ちなみに、隣地の方の植栽がこちらに入っていましたが、隣地人と話、あまりひどくならない限り、年一回の植栽対応の覚書を作成し、双方捺印で対応しました。
もし、空き家になった実家を売却する場合、植栽や空気の入れ替えなど空き家の管理対応が必要になるので、担当にその辺りもお願いして下さい。
特に、夏場は生えるのが早く、虫が大量に発生したり、近隣迷惑になってしまう事もあります。
＞＞空き家をそのままほっておくと、住宅として、判断れず、固定資産税が６倍になってしまう事も？実際の対策を３つ整理したページはこちらです。
６．担当者コメント
ご連絡を頂いてから、引き渡しが終わるまで８ヶ月ぐらい掛かりました。更地の相場価格を踏まえると、良い値段で売れたと思います。
実際はコロナウイルスの影響で東京オリンピックも延期になってしまいましたが、アベノミクス以降、都内の不動産は値上がりし、特に２３区は絶対的に利益が出る環境でした。
６－１．空き家にしている実家について
都内でも所有者と連絡が取れない空き家が増え、固定資産税のメリットがなくなってしまうケースも出てきています。
そのため、空き家を自分の倉庫として、使うよりは他人に貸し、雑草など管理してもらう方が良いと思います。
相続対策にも現金にするより、不動産のままにした方が評価は落ちます。
特に、他人に貸している方が借家で借地扱いされるので、３０％ぐらいさらに下げる事が出来ます。
ただし、都内２３区のマンションなど、分かりやすく、資産価値が落ちにくい、流動性がある不動産にしておく事を個人的にはお勧めしています。
６－２．３，０００万円特別控除とは？
所有者の住民票や電気ガス水道の支払いなど一定の条件がありますが、自宅の場合、一般的にはこちらを使う事になります。
この特別高所を使えば、譲渡益（利益）が３，０００万円までは税金がゼロになります。
３年に一度しか使えませんが、実家の売却の場合、分かりやすいため、便利な特例です。
さらに、今回の様に１０年以上所有している自宅の場合、譲渡益６，０００万円まで軽減税率を受ける事も出来ます。
こちらも確定申告などが必要になります。
それぞれ、具体的な手続きがありますのでよく分からない、失敗したくない方はご連絡ください。
対策とその手続きをあなたの状況に合わせてご提案いたします。
最後に、誰も使わず、空き家になった実家は古くなり、直ぐに売却を考える方が多くいます。
ただ、立地次第で改修し、賃料を貰い、住宅ローンの返済に使うことも出来ます。
何でも売却だけが答えではありません。
２０１２年以降、北海道の釧路から熊本の水俣まで全国対応で６００件を超える住まいのお悩み相談を行ってきました。
もし、不動産の事でどうしたらいいか、悩んでいる場合には『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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