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節税で買ったはずの区分マンションのキャッシュフローが毎月２万のマイナスに悩んでいる方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
今回は、友達と行ったセミナー営業で投資用区分マンション（利回り４．８％、２，６００万円）を相場も分からずに買ってしまい、２０２０年の夏にようやく売却できた事例を紹介します。
この物件は、相談者が２０１８年の冬に、セミナーで紹介されたマンションの減価償却で節税し、相談者様の手取りを増やすため、セゾンファンデックスの３５年の投資用ローンを組んで買ってしまったものです。
その後、ローンの返済だけでなく、管理費や修繕積立金を支払い、毎月２万円近いマイナスがずっと続いている状態でした。
販売した不動産会社がサブリースに入っており、空室リスクはないものの、今後、家賃を下げられたら、毎月の返済ができない。
更に、将来的にマイナスが増える可能性を考慮し、どうすれば良いかと相談のあった事例です。
このマンションは友だちと一緒に買いました。
セミナーで、
ローンの返済が終われば、毎月の給料に出来る。
購入時の費用や保有期間中は減価償却で節税できる。
生命保険や年金代わりになるから若いうちに始めた方がいい。・・・と吹き込まれ、友だちもやるので、一緒にやってしまいました。
ローンの返済と税金も考えると、毎月２万円近いマイナスでやってるのがバカ臭くなり、ネットで見つけ、相楽さん達に相談しました。
コロナウイルスの影響でカネ余り、市況が良い内に売却する事にしました。
物件もそうですが、業者選びも本当に大切だと思いました。
親身になって、時間をかけ、ゆっくり話を聞いてくれ、安心して、任せることが出来ました。
ありがとうございました！
今回の相談の様に、投資セミナーで不動産を現金をほとんど使わず、全額ローン等で購入し、毎月マイナスになっている方からの相談は２０１９年以降確実に増えています。
２０１３年以降、一気に増えた不動産投資も終盤？に差し掛かり、『キャッシュフローや将来の利益を見込んだ純投資ではなく、減価償却による節税で毎月の手残りが増える』をセミナーでプッシュしているケースが増えているようです。
その結果、今回の相談者さまも『今は辛い。でも、ローンが払い終われば、将来は個人年金で楽できる』とセミナーで教えられていました。
他にも「友だちもやっているから自分も初めてみて、毎月の支払いが厳しい、どうすれば良いのか？」と聞かれることが多いです。
今回は、相談者様の意向もあり、たまたま任意売却まで行かず、足りなかった分は両親からの借り入れと自分のお金を支払い、ローン金額を踏まえた価格で売却できたケースです。
ポイントは、サブリースの早期解約でしょうか？
１．マンションの売却を考えた理由は？
落ち着いて、ローンの返済、管理費、修繕積立金の支払いなどで毎月２万円近い、マイナスが続き、人口の減少や高齢化などを考えると、このまま３５年間で、マイナス８００万円以上と、やってられないと思いました。
償却自体も初年度のみで、毎年買っていないと、節税がほとんどできないので無駄だと思ったからです。
しかも、「知り合いがコロナで外国人が減り、空室が埋まらず、サブリース業者と連絡が取れなくなった」と言っていたので、自分もそうなると思い、早めに動きました。
２．売却に当たって、希望は？
ネットで調べてみると、投資詐欺の記事が多く、損切をしないといけないと思いました。
また、このまま持っていると、将来、マイナスがもっと大きくなることも分かりました。
ただ、高い値段で購入している事も分かったので、どう終わらせればいいか分からず、インターネットで調べ、何社かに連絡しました。
ともかく早く売却して、終わらせたいと思いました。
３．物件売却時の不安や悩みは？
業者さんにはローンがかなり残っているので、売却するには任意売却を行うか、足りない分の現金を用意してほしいと言われました。
ハッキリ言って、現金は全くなかったので、どうして良いか悩んでいました。
３－１．現金が無いので、どうするか？
相楽さん達から任意売却を行うと、ブラックリストに載ってしまうと教えられたので、回避する方法を相談していました。
相楽さん達の査定金額だと、２００万円以上足りないので、仲介手数料で多少調整してくれると話してくれました。
それでも、２００万円を親にお願いする時は本当に嫌でした。
３－２．４ヶ月近く、売れなかったので、ダメだと思いました。
結局、大手仲介業者にはローンが残っている為、断られ、相楽さん達に相談しました。
でも、ローン金額が大きく、なかなか買い手が見つからなかったので最後まで心配していました。
その間も毎月２万円のマイナスが続いてて、本当にどうして良いか分かりませんでした。
３－３．サブリース会社に連絡し、解約を申し出る
相楽さん達の指示でサブリースを解約することになったんですが、空室になるかもしれないと思い、本当に心配しました。
結局、当初から空室だった？からか、３ヶ月前の予告が１ヶ月分の家賃を支払えとなり、相楽さんにそれでも無料解約できると言われ、３ヶ月待ちますと伝えたら、向こうからいきなり、解約の連絡が来て、鍵が送られてきました。
売れるまで毎月１０万円近い返済が３ヶ月続き、正直、辛かったです。
４．投資セミナーで勉強した個人が買い付けを入れてくる
売却の依頼を受けた後、レインズやアットホームだけでなく、投資用マンションが多く掲載されている楽待や健美屋にも掲載し、買主を募集していきました。
また、１０，０００人近い、個人投資家のリストにもこのマンションを紹介していきました。
しかし、問い合わせはあっても、３ヶ月しても買付が入らず、野村不動産や東急リバブル、住友不動産販売、有楽土地の知り合いにも物件を紹介していきました。
サブリースを解約したことで、賃料想定が年約１３０万円から募集家賃の年約１５０万円になり、利回りが４．８％から５．８％になった所で、たまたま同じ３０代の男性が申し込みを入れ、２，５００万円（６．０%）で直ぐに契約をしました。
２０１４年の池袋や２０１８年の会津で行った売却の際、上手くいったやり方をここでも使いました。
ポイントは、他にも検討者がいる事を伝え、競争してもらう事です。
今回もウソを言わず、煽って高い値段で売る事が出来ました。以下、その流れです。
まず、内見希望時に時間を敢えて、変更し、同じ日時に希望者が居る事を強調します。
次に、内見時には立ち合いには同席し、『表示価格から１００万円まで値下げできそうです。ただ、今日見てもらった、他者さんにも同じことを伝え、検討して頂いております。』と伝えます。
結果的に、買主や客付の業者は勝手に焦って、お得だと思い、買付を書いてくれました。
こうなると、相場とか関係なくなっちゃうんでしょうか？もちろん、都内ならではの希少性もあったと思いますが・・・。
５．決済に向け、足りない現金２００万円は両親から借り
ただ、ローンの残りと購入希望価格には差があり、手数料も含め、足りない分はご両親から借りて、無事に決済を終えました。
契約後、ご両親に今回の顛末をキチンと話し、結婚や今後の生活に支障が無いよう、本当に運よく助けてもらった様です。
セミナーなどで安易に不動産投資をしたことで、今回の様にどうしたら良いか分からないと相談に来られる方が増えています。
購入する場合は、事前に家賃や価格の相場を調べると、ダマされることが減ると思います。
６．担当のコメント
今回は、ホームページを見て、問い合わせをしてきてくれた男性の事例でした。
たまたま、２０２０年のコロナウイルスの影響を受け、マンション価格の高騰により、ローンとの差額が減り、売却できたと思います。
そういった意味では、運よく決済できた事例です。
６－１．今後、融資は厳しく、市況は？
今回の相談者の様に、友だちと一緒に投資をやってしまったケースは多いものの、大抵、相場を考えず、高い価格で買っています。
そのため、今回のように足りない資金を入れる事が出来ず、滞納を続け、任意売却を行う事もあります。
任意売却や自己破産を行うと、１０年近くブラックリストに載る事になり、住宅ローンを踏まえ、借入をすることが出来ません。
そのため、投資を含め、不動産を購入する時は少なくとも価格や賃料の相場をキチンと調べ、購入するようにしてください。
６－２．売却後の活動
既述の通り、ご両親に迷惑を掛けたもののブラックリストへの掲載を回避できたため、借入を起こし、投資は出来る状況です。
しかし、２０２０年、２０２１年以降も不動産相場の高止まりは続いており、投資できるとしても、再度ダマされないように慎重に行ってほしいと思います。
６－３．仲介手数料の値引き
今回は投資用ローンの返済で困っている方だったので、ローンの完済ができる様、仲介手数料の３０万円の値引きを行いました。
殆ど、予定通り行ったのですが、投資用ローンのせいで仕方なく、値引きを行いました・・・。
今後、見込みのある物件を紹介し、取り返したいと思います。
６－４．最後に、自分にあった物件をキチンと探したい方へ
私たちリビングインは『これまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的な誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は投資するストーリーがもっと大切になる』と信じ、活動しています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。
特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
一年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かってしまいます。
ただ、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。
５－３．スムーズな提案に向け、売買事例を増やしています
また、２０１２年以降、２5０件超の不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
特に、住宅ローンの返済が不安な５０代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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