不動産を転売し、資産規模の拡大をしたい方へ
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０１４年の冬、２年前に購入した東京都北区にあるアパートを再生後、利回り９．７％、４，６００万円で転売目的の不動産会社に売却した事例を紹介します。
＞＞２０１２年にこのアパートを購入して頂いた時の概要はこちらのページにまとめておきました。
２０１２年に買ったばかりのアパートですが、相楽さんから「アベノミクスの影響もあり、転売を繰り返し、資産を拡大するチャンスだ」と教えてもらい、売却を検討しました。
そもそも、母親の相続対策に不動産投資を始めたのですが、信用組合の担当者と相楽さんと話し、個人でも転売の可能性があること、そして、将来的にどのように資産を拡大し、移していくのか決めました。
この物件も再生が終わり、雰囲気もだいぶ良くなったのですが、もう少し自宅近くで不動産を持ちたかったので売却を決めました。
結局、毎月の家賃を含め、２，０００万円近い利益が出たので、２０１２年に見に行ったときはボロボロで絶句したアパートでしたが、２年でここまで変わって、相楽さんには本当に感謝しています。
２０１２年にアパートを購入して頂き、信用組合の担当者と今後、どのように進めていくかを何度も打ち合わせ、相続に向け、資産の拡大を目指す事になりました。
と言うのも、娘様のため、ともかくキチンとした暮らしをとのことで、お母様から『一生管理をお願いしたい』と言われていたため、この赤羽のアパートをきっかけにもっと大きなものを購入していこうと決めていました。
赤羽は再開発が進み、明らかに住みやすく、利用者が増えた街で今後も楽しみですが、再生が終わったアパートだったので、賃料収入だけでなく、高く売れる内に売却し、次に行きました。
１．なぜ、アパートの売却を決めたのか？
『折角買って、再生に時間とお金を掛けたので、それをすぐに売ってしまうのはもったいない』と思っていました。
でも、信用組合の担当と相楽さんと話し、売却し、現金を増やす事でもっと大きな不動産に投資できると聞き、母の相続対策で購入しましたが、売却する事にしました。
当初、５，６００万円（利回り８％）で売り出しました。
アベノミクスのスタートで、相楽さんもこれくらい行けるのでは？と言っていました。
３，２００万円で買ったものが２年で２，０００万円以上値上がるのは凄いなと思いつつ、売却を開始しました。
２．売却に当たって、希望は？
賃料収入が年間４００万円以上あったので、それを売るなら、なるべく高い値段で売りたいと思っていました。
また、建物が古かったので、買主から売却後何か言われないか心配でした。
最終的に、「個人の方だと、引き渡し後の責任を取らないといけない」と言われたので、不動産会社に売って、責任を取らなくていいなら、それも良いと思いました。
３．売却時の不安や悩みは？
利益は出るけど、税金はどのくらい掛かるのか？
個人で持っていたものを売るので、４０％近い税金が掛かって来てしまうので、税理士さんに何度もやり方を話しました。
そもそも、母親の相続対策を兼ねていたので、売ってしまっていいものか？次の物件はすぐに見つかるのか？など色々な心配がありました。
４．買主はどうやって探したのか？
他の物件同様にレインズとアットホーム、楽待、健美家に掲載しました。
また、３，０００人近い、個人投資家にも物件情報を個別に送っていきました。
その他、野村不動産、東急リバブル、住友不動産販売や有楽土地の友人に購入者がいないかお願いしていきました。
ただ、このアパートは再生が終わり、満室稼働まで出来た物件でしたが、建物の耐用年数が無く、土地の評価のみだったため、融資が延びず、なかなか個人投資家を見つけることが出来ませんでした。
そこで、買取業者にアパートの買取を打診しました。
正直、売買価格は落ちてしまいますが、時間と売却後の責任を取る必要が無いので、時間をかけて、高い値段を探るより、アベノミクスの初期段階でまだまだ積算・収益が出る物件が多く、売却を急ぎました。
５．担当者コメント
元々、殆ど管理されていない物件でしたが、２年で再生し、転売までと上出来の案件でした。
売主様は２年前に金融機関からの紹介だったので、積算価格や再生後のプラン、売却後の現金などを提案し、進めていきました。
５－１．赤羽駅まで徒歩８分の好立地
築古のアパートでしたが、やっぱり立地は大切だと思いました。
道路付けや土地の形状など銀行の評価が落ちにくい木造アパートを今後も探していきたいと思います。
徒歩８分だと正直希少性が薄れると思い、若干弱気でした・・・が、この利回り８％から９％のレンジは２０年間の融資が出れば、悪くないと思って、売却活動を進めていきました。
結果的に、不動産会社に売る事になり、利回り１０％を切る水準でしたが、売却できて良かったです。
５－２．再生アパートの転売は融資の緩和でもっと増えそう
今でも土地値以下のアパートを探している個人投資家は多く、現金を使って、再生後は個人投資家に売却する方針で当時、いくつか同じような投資をやりました。
ただ、２０１９年以降、築古の物件に融資が出なくなり、売却できず、保有し続け、償却期間が終わった物件のデットクロスで困っている投資家が何名かいるようです。融資の返済が終わるまで、しばらくきつい運営が続くとのことです。
このようなアパートは再生のチャンスがありそうなので、今後立地を意識して、買い進めていきたいです。
５－３．再開発だから、将来的な売却で利益が出る？
以前も書きましたが、再開発というのは投資において、大切なファクターだと思います。ただ、駅前再開発などは失敗することが多いです。
具体的には、該当箇所の新築マンションのみ価格が上がって、利用者や繁華性の拡大が少なく、賃料が上がらないケースが実際にあります。
そのため、再開発であれば、なんでもいいわけではなく、当たり前ですが、広範囲・大規模に及ぶ方が価格や賃料にも好影響を与えると考えています。
私たちは、都内を中心に再開発地域を２０１９年以降、２０２０年と２０２１年と実際に現地に行き、価格だけでなく、人口や乗降客数、都市計画の状況を整理してきました。
＞＞都内の良い再開発・悪い再開発について、こちらのページをご覧ください。
なお、２０１８年のかぼしゃの馬車事件以降、融資環境の悪化により、返済が厳しくても市場価格での売却では残債が無くならないため、売れずに保有し続けている方が増えています。
そのため、誤って、将来の出口が見えない物件を紹介しないよう、現在は慎重に不動産の紹介を進めています。
５－４．オーナーにキチンと信用してもらった
この赤羽のアパートの購入、再生、管理、売却をきっかけにお客様に信用してもらい、次の中野のマンションでもう少し大きな投資をしていただく事になります。
正直、再生系は当初の見た目だけでなく、時間もお金も掛かります。
そのため、私たちも買主だけでなく、銀行の担当者にも理解してもらうため、市場調査と資料の作成を行っています。
時間もお金もかかる分、賃料収入だけでなく、売却益も狙っていきます。ただ、もちろん、予定通りいかない場合もあるので、家賃を下げる時もあります。
その時は耐えてもらう必要があります。私たちは怒られないようにオーナー様のために頑張り、管理費等調整させていただきます。
＞＞売却後、２０１６年に中野で購入して頂いた再生系マンションはこちらのページにまとめておきました。
＞＞同じく、２０１９年に板橋で購入して頂いた再生系マンションはこちらのページにまとめておきました。
５－５．自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ
私たち、アリネットは、これまでの地方RC一棟を長期保有すればいいという、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の５年、１０年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。
特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
たった１年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かります。
が、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。
２０１２年以降、２００件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
特に、住宅ローンの返済が不安な５０代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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