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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の大和田です。
２０２１年３月に栃木県日光市にお住いの男性から離婚に関して、相談がありました。
子供が生まれ、仕事ばかりしていたら、嫁が性格の不一致と言って、出て行った。
今、離婚協議をしていて、自宅の分け方で相談したい。
向こうは弁護士を立ててきて、難しいので代償分割の事を詳しく聞きたい。
離婚による財産分与の方法にひとつに、代償分割があります。
正直、不動産など実物資産は２つに分けにくい、あるいは分けたくない財産の場合におこないますが、注意の必要な点もあります。
今回は、離婚の不動産売却による代償分割とはどのようなものか、メリットやデメリットなどについて解説します。
念のため、税金・不動産の制度内容は記事公開時のものです。
詳細や不明点は個別にご連絡ください。
１．離婚で不動産を財産分与する方法の１つ「代償分割」とは？
まず、代償分割がどのようなものかを見てみましょう。
１－１．代償分割とは何を意味するか
離婚の財産分与の際の、財産の分割方法はおもに下記の３つです。
- 現物分割（そのまま金銭を支払う、不動産や動産などの現物を受け取る）
- 換価分割（売却して換金し、諸経費を差し引いた残額を等分する）
- 代償分割（現実的な分割をしないで半額の対価を支払う）
このうち代償分割は、代償金分割ともいい、元夫婦の一方が財産を取得し、もう一方には代償金を支払うことによって清算する財産分割の方法です。
たとえば、２，０００万円の価値のある不動産を財産分与する場合、元妻が不動産を取得して元夫に１，０００万円の代償金を支払う形をとります。
建物は物理的に２分するのは困難ですし、一方が住み続けたいと希望される場合、代償金による分割で解決することもできます。
１－２．代償分割をおこなう際の流れ
代償分割をおこなう際の流れは以下の通りです。
- 自宅をどのようにするかの話し合い
- 自宅の価額の査定
- 査定額をもとに算出された代償金について、話し合いで合意
- ほかの財産と合わせて財産分与
自宅をどのようにするかは以下のように３つのパターンがあります。
- 売却して換価分割する、
- 一方の所有として代償分割する、
- 一方の所有として現物分割する
売却して換価分割するのが、手続きが少なく最もシンプルな方法です。
財産分与上問題がなければ、代償金を払わずに一方の所有とする現物分割も選択肢となります。
今回のテーマである代償分割の場合、実際に売らないで幾らの価値になるか出す必要があるため、自宅について金額の算出をおこないます。
算出に当たっては、固定資産評価額の指標がありますが、戸建住宅で時価の７割位、マンションで５割以下と、時価より相当低額となるため、算出の根拠にはなりません。
弁護士などから「確かな数字なので」と固定資産評価額での算出を提案される場合がありますが、代償金を支払う側の負担が大きくなることを念頭に置いておいて下さい。
また、不動産鑑定士に依頼をする方法もあります。
ただ、金額を算出するには２０～３０万円の費用がかかります。
他にも、自宅を売却するか、一方が住み続けるかはさまざまな要素から総合的な判断が必要となります。
そのため、不動産会社による時価の査定をもとにして検討をするのがベストの方法です。
１－３．離婚時の代償分割の際の注意点
上記の通り、代償分割をおこなう場合、自宅は一方のものにする前提です。
ただ、その場合注意しなければならない点があります。
たとえば、元妻の所有とする場合、以下の点をクリアしている必要があるのです。
- 不動産の登記上の名義（所有名義人） を妻にする
- 不動産の住宅ローンの名義（ローン名義人）を妻の単独名義にする
- 夫がローンの連帯保証人になっていない
後々のトラブルを防止するためにも、不動産に関する権利を所有し続ける側に集中させます。
そして、これらをクリアする際に住宅ローンが残っている場合は金融機関の承認が必要です。
金融機関の立場では、ローンはそこに住んでいる人が支払っているのが前提で、実情がそれと異なってしまうことは認められません。
この手の変更を担当は物凄く嫌がると思います。
なぜなら、債務者の返済資力が低下することや連帯保証人の立場が不安定となる状況も嫌っているからです。
したがって、ローンの残債額が多い場合、金融機関の承認や連帯保証人を変更することは難しくなるため、ローンの一括返済か、借り換えが必要となります。
２．離婚で不動産を財産分与！代償分割のメリットとデメリット
では、次に不動産で代償分割をおこなうことのメリットとデメリットを確認します。
２－１．代償分割のメリット
まず、時価に沿って正しい金額で清算ができれば、公平な分割が可能になります。
土地の場合は２筆に分割することも可能です。
しかし、元配偶者と隣接した土地を所有する状況になるので、のちのトラブルの原因になる可能性を考慮すれば、金銭で清算した方が良いと思います。
そして、自宅に残りたいという希望を実現することができ、家族の負担を減らすことにもつながります。
２－２．代償分割のデメリット
まず、代償金を支払う場合、それだけの資力が必要になります。
財産分与は後々のトラブルを避ける為、一括払いが原則です。
もちろん、分割払いにすることはできます。
しかし、離婚協議書などに条件を明記する必要があり、以降の支払い義務の消滅や条件変更は認められません。
また、算出された代償金の金額をめぐって、トラブルとなるケースもあるため、清算金額の合意には注意が必要です。
２－３．代償分割をおこなうケース
ローン残債が少ない、もしくはない場合で、名義等の権利関係の問題が解決できる場合は代償分割がおこないやすくなります。
また、財産分与の対象として分ける財産が自宅以外ない場合も、その価値を算出して売却するか、代償分割をおこなうことになるでしょう。
そのほか、夫婦共同で営んでいた事業の承継をおこなう場合は、承継側に資産を集中させるために代償分割をする必要があります。
３．離婚で不動産を財産分与！代償分割以外の清算方法とは？
代償分割やそのまま自宅を渡す現物分割が現実的でない場合、自宅を売却して金銭で等分する換価分割をおこないます。
ここから、その方法をご説明します。
３－１．売却する方法
自宅を売りに出し、売価から分割をする方法です。
名義人や連帯保証など権利関係の問題に対処する必要がなくなり、代償金の額でトラブルになることもありません。
また、市場価格か、それに近い値段で高く売ることが可能なのも、メリットといえるでしょう。
売却の場合、不動産会社と媒介契約を結び、市場に物件情報を公開して、買主を見つける活動をおこないます。
弊社の場合、インターネットなどの手段を使わず、投資家のリストから買主候補をあたる販売活動も行えるため、あまり周囲に知られずに売却のお手伝いをすることも可能です。
どうしても、周りに知られたくない方、過去事例を参考に細かい建付などが必要な方、ご連絡頂けると幸甚です。
３－２．買取を依頼する方法
買取とは、物件を不動産会社が直接買い取る方法のことです。
売却の流れは極めてシンプルで、価額の査定ののち、金融機関や配偶者などの権利関係者の同意を得られれば、すぐに売買契約がおこなえます。
売却よりも価格が安くなる半面、売却では査定から売買契約まで６か月ほど要するところを、１か月前後でおこなうことも可能になります。
また、売却では不動産にあとで問題が見つかった場合、新しいオーナーからクレームや代金の一部返還の請求がされる場合もありますが、買取の場合、対象外となります。
そのほか、売却の場合の仲介手数料、販売候補のお客様の内覧や残置物の撤去、修繕などの費用や手間が不要となる点もメリットです。
販売価格よりもとにかく早い売却と清算を希望される場合には、適した方法となります。
弊社では、不動産業者による入札型の買取で高値売却のご相談もお受けいたします。
４．離婚時の不動産売却による代償分割まとめ
４－１．税理士や司法書士と協力対応しています。
離婚の不動産売却による代償分割とはどのようなものか、メリットやデメリットなどついて解説をしました。
離婚時の不動産の清算の取り扱いは、状況判断によって満足のいく結果になるかが変わってきます。
ただ、離婚時の不動産売却は、専門的なサポートのもとで下す状況判断の有無で、満足のいく結果になるかが変わってきます。
そのため、もし、離婚に伴い、自宅の売却などで悩んでいる場合にはお近くの専門家に相談してみて下さい。
もちろん、私たち、アリネットにもご連絡いただければ、税理士や司法書士と協力して、対応させて頂きます。
男の離婚問題で不動産の売却や買取りを検討している方、まずは簡単無料査定をお試しください。
４－２．離婚に負けないチェックポイント
２０１２年以降、離婚に伴う１００件近い相談を基に、離婚でローン破産しないためのチェックポイントをまとめました。
- 夫婦の収入合算（連帯債務・連帯保証）等で自宅を購入
- ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
- 頭金なしのフルローンやオーバーローンで自宅を購入
- ローン金利は変動や当初固定で３０年以上の長期で契約
- ボーナス払い年２回を使い、月々の返済を減らした
- 学費など毎月の生活費が高く、貯金が出来ない
- 借り入れの他、自宅の権利も夫婦で共有
- 夫婦間の会話が減り、子供と話す事が増えた
もし、２つ以上当てはまる場合には、専門家や私たちのLINE公式から離婚時の失敗診断をやってみて下さい。
どのような対策が取れるのか、その場でわかります。
特に、お仕事などで忙しい男性は言われるがままの方が多く、離婚問題で奥様との条件の書式化やご自宅の売却や買取りで悩んでいる方、簡単無料の『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
私たちは２０１２年以降、２００件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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