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浪費が止まらず、家のローン返済が難しい方へ、
２０１０年、結婚を機に群馬県渋川市に戸建て住宅を購入した高島勝文さん（仮名・４０代）の任意売却成功事例をご紹介します。
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、私たちで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
高島さんは地元、渋川市の女性と結婚し、住宅ローンを組んで住宅を購入しました。
地方では貴重なＩＴ人材ということで、当時は仕事も大変順調でした。
しかし、業務量が増えるにつれて仕事のストレスが溜まり、ギャンブルに走ってしまった結果、借金を重ねるように・・・。
ついには、住宅ローンの返済を６カ月以上滞納してしまい、競売の申し立て通知が届いたことで、インターネットで検索し、事例を見て私たちに連絡頂きました。
最終的に高島さんは競売を回避し、任意売却を成功させることができました。
今回、高島さんにインタビューしたので承諾を得た上で、その内容を紹介させていただきます。
１．原因：ストレスからギャンブルを止めることができず住宅ローンを滞納
２０１０年、地元の群馬県渋川市に２，１００万円の住宅ローンを組み、戸建て住宅を購入しました。
最寄りの敷島駅は一日の乗車数が数百人のこぢんまりとした駅で、戸建て＋車での生活が当たり前のエリアです。
戸建て住宅の際の頭金は２００万円、金利は２．５％でした。
２０１０年１２月の都市銀行における住宅ローン金利（変動金利型）の中央値が、２．４７５％（日銀の金融経済統計月報より）。
したがって、高島さんの２．５％はごく平均的。借入額も２，１００万円と、当時の高島さんの収入からすれば全く問題ない返済プランとなるはずでした。
ちなみに、２０１０年は歴史的な政権交代の影響で、住宅ローン減税の条件等が大幅変更になるのではと住宅業界ではヒヤヒヤしていました。
結果的には、前政権を踏襲する形となったという背景があります。
その後２０１７年、冒頭でも紹介した通り、高島さんは仕事のストレスでギャンブルに走り、借金を重ねてしまうようになりました。
ついに住宅ローンの返済ができなくなり、滞納。
数ヶ月滞納を続け、競売申し立てが届いたところでいよいよ追い詰められました。
しかし、住宅ローン滞納の理由が自身のギャンブルということで相談する先もなく、インターネットで検索して見つけた事例から、私たちに連絡してきてくれました。
２．希望：アパートを借りる余裕がなく、住みながら売却したい
すぐに高島さんに連絡をとって事情を伺ったところ、希望は以下の通りでした。
・アパートを借りる余裕がなく、住みながら売却したい。
・家族がいるので、競売はどうしても避けたい。
・ギャンブルの借金もあるため、生活の立て直しを急ぎたい。
ギャンブルですでに借金を抱えている状況でした。
そのため、『自宅を空き家として売却するためにアパートに引っ越す』という余裕が高島さんにはありませんでした。
とはいえ、このまま競売になってしまえば、さらに大きな借金を抱えることになります。
なぜなら、一般的に競売では市場価格の７割前後で売却されることが多く、地方の物件であれば、それ以下ということも珍しくありません。
市場価格より少ない売却額となると、売却後も住宅に関わる借金を大きく残すことになり、自宅を失って、なお高額な住宅ローンを返済しなくてはならない状態になります。
そのため、高島さんの状況からして、生活の立て直しのためにも競売はなんとしてでも避けたい状況でした。
３．不安や心配：引っ越し先があるのか心配
また、高島さんは次のような不安や心配を抱えていました。
・ブラックリストになって今後の生活への影響が不安。
・売却後、引っ越し費用が捻出できるか心配。
高島さんのおっしゃる通り、競売にしても任意売却にしても、いわゆる金融機関のブラックリストに載ることになり、お金に関してこれまでと全く同じ生活ができるとは言えません。
そのため、『普通の金融機関でローンを組むといったことはできない』と考えて良いと思います。
とは言え、任意売却は債権者とキチンと交渉した上で行う私的な売却であり、法的により強力な縛りを持つ自己破産とは違います。
高島さんはまだ４０代と若いので、生活を立て直し、仕事をしてコツコツとお金を返していけば、数年で任意売却の影響はほぼなくなります。
引っ越し費用の捻出の問題も踏まえ、高島さんには次のような提案をしました。
４．解決法：家のイメージＣＧを作り、購入希望者リストに直接紹介
高島さんが抱える課題を解決するには、以下の３点が重要と判断しました。
- 競売の入札前日までに買主を急いで見つける。
- ＣＧを作り、購入希望者リストに直接紹介する。
- 買主との交渉により引っ越し費用を捻出する。
４－１．競売回避の手段とは？
まずは前章でも説明したように、競売を避けることが喫緊の課題でした。
すでに競売の申し立て通知が届いていたので早ければ４ヶ月、長く見積もっても６ヶ月以内には任意売却を成功させなければなりません。
４－２．購入希望者リストに直接紹介
そこで、私たちが持つ５，０００人の購入希望者リストに直接紹介するのが早いと考えました。
その際、家のイメージをＣＧを使って作ることで、家の中を片付ける負担や余計な時間をかけることなく、素早く購入希望者に紹介する資料を用意することができます。
また長年の生活で散らかった家の状態ではなく、キチンと片付いた状況にすることができるので、良いイメージを与えることができます。
ＣＧ作成後に高島さんにお見せしたところ「自分の家じゃないみたい」と驚かれていました。
奥様も特に水周りなど生活感が出やすく、プライバシーが気になる箇所が公開されないということでとても安心していました。
こうして任意売却の準備を進めつつ、債権者との交渉も行ってきました。
４－３．引っ越し費用や滞納中の税金は？
債権者には適宜、購入希望者からの問い合わせや購入確度などの状況をお伝えすることで、任意売却に前向きな姿勢をとっていただくことができました。
任意売却について少しずつ認知が広がってきてはいます。
しかし、十分な実績とノウハウ、専門性を持って各債権者と交渉ができる不動産屋は未だ多くありません。
下手な交渉をしてしまうと任意売却自体を認めてもらえないばかりか、不利な条件を提示され、その後の生活立て直しに大きな悪影響を与えてしまうこともあります。
この辺りは十分に注意し、任意売却の経験が豊富で、確かなノウハウを持った不動産屋に依頼してほしいと思います。
５．期間：５カ月掛け、戸建て住宅を１，６００万円で売却
購入希望者リストに紹介後、９件の問い合わせがあり、３件の内見を経て、債権者との交渉を行い、売却先が決まりました。
地方の戸建てを中心に不動産投資を行なっている投資家さんで、築年数が７年ほどと比較的新しく、状態が良かったことも評価されて購入に至りました。
高島さんにご相談を頂いてから、およそ５ヶ月です。
売却額は１，６００万円、２００万円の残債が残ってしまいました。
ただ、地方の、しかも最寄りがエリアのターミナル駅ではない中ではかなり好条件だったと思います。
６．返済金額：毎月の返済が８．３万円から２万円に
２００万円の残債が残ってしまったものの、毎月の住宅ローン返済額８．３万円の支払いから、２万円まで一気に減りました。
さらに交渉の末、買主の方に売買代金とは別に、引っ越し費用を出してもらうことができました。
引っ越し先の賃貸アパートについても、私たち、アリネットの方で調整させていただき、新しい住まいに対する不安が大きかった高島さん夫妻に大変喜んでいただけました。
７．任意売却後の生活：ギャンブルを辞め再就職。毎月２万円の返済を続けながら生活を立て直し中
競売まで８カ月の相談で、入札まで一気に駆け抜けた案件でした。
住みながらの売却は室内のイメージが落ちる傾向にあり、本当に高い値段で売却するのは難しいです。
ですが、今回、うまく条件のいい個人投資家が見つかり、本当に良かったです。
もし、ダメだったらと思うと、顔が青ざめてしまうような事例です。
７－１．ギャンブルからはすっかり足を洗い、仕事を見つけて再就職。
元々ＩＴスキルが高かったこともあり、一度キャリアが途絶えたものの転職先でも比較的好条件で働けているとのことでした。
とはいえ、仕事のストレスが原因でギャンブルに走り失敗した経験から、ワークライフバランスに気をつけ、多少収入が少なくても残業をしすぎないなどしているとのことです。
奥様も働きながらご主人の心身の状態を気にかけて、二人で協力して毎月２万円の返済を続け、生活を立て直しに頑張っておられるそうです。
＞＞同じく、静岡県富士市で行った住みながら任意売却をした事例はこちらのページにまとめておきました。
７－２．住宅ローンの返済で悩んでいる方へ、
２０１２年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で６００件近い、住まいのお悩み相談を行って来ました。
あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
□毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
□銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
□ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
□転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
□借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
□養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
□ボーナス等一時金が減った又は無くなった
□離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
□自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
□年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
２つ以上当てはまる場合、直ぐにローン整理を得意とする専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、私たちのLINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
今回のように、無料のオンライン個別面談も行っているので、状況が悪化する前にご相談下さい。
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ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による強制的な追い出しなど、家族との生活を失いかねません。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。
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＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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