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築２０年以上のマンションの売却を考えている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の大和田です。
マンションの売却を考える際に気になるのが、周辺相場や築年数を考えることだと思います。
最近だと、新型コロナウィルスによる影響や経済状況も気になる要素だと思います。
そこで今回は、マンションを売却する際の相場はどのようなものか、築年数と売り時の関係などを解説します。
１．マンション売却価格の相場やエリア別の平均価格
ここでは、マンションを売却する際の価格に影響するポイントと、首都圏エリアの平均価格について見ていきます。
１－１．中古マンションの価格相場の基本の動き
中古マンション価格は、経年とともに下がっていくのが基本です。
もちろん、再開発や都市計画変更の影響などで相場が上昇する例はあります。
しかし、一般的には全国どこのエリアでも価格は築年数に反比例します。
また、以下の要素でも価格が左右されます。
- 交通の便（便利なほど有利）
- 総戸数（多いほど有利）
- 所在階（上階ほど有利）
- 向き（南向きが有利）
ただし、周辺施設の利便性が高かったり、市街化区域に指定されていたりすることは駅近などと同様に資産価値に影響を与えます。
しかし、必ずしも「資産価値の高さ＝人気の高さ＝売り易さ」ではないことを理解して下さい。
１－２．中古マンションの相場は上昇中
参照：東日本不動産流通機構のデータを加工して、作成
上のグラフで分かる通り、新型コロナウィルスやこれに伴う不景気にもかかわらず、全国の居住用の中古マンションの価格は２０１３年以降１０年近く、上昇し続けています。
東京、神奈川、埼玉、千葉、愛知、大阪、兵庫、福岡などの主要都市のすべてのエリアで上昇している結果となっています。
東日本不動産流通機構による、２０２１年７～９月期中古マンション成約平米単価の平均データは以下のとおりです。
- 東京都：区部：９２．０８万円
- 東京都：市部：４５．８２万円
- 埼玉県：３６．１９万円
- 千葉県：３２．９９万円
- 神奈川県：横浜市と川崎市：５４．５６万円
- 神奈川県：その他の地域：３５．１１万円
１－３．コロナ禍をめぐる動き
東日本不動産流通機構の調べで、首都圏の場合２０１３年に２，５００万円だった平均成約価格は、２０２２年には３，８００万円を超えています。
２０２０年１月からの３か月間は、コロナ禍の緊急事態宣言発令の影響で一時的に相場が下がったものの、以降は上昇を維持しています。
また、２０２０年の東京オリンピック以降は不動産価格は下落に転じると言われていたのですが、そのような動きも出ませんでした。
さらに、都市部の生産緑地が大量に市場に出て、不動産価格の下落が懸念された「２０２２年問題」も、固定資産税の据え置き延長が決まり、影響が出ない見通しです。
２．築１０年前後のマンションを売却する際の相場
先ず、築１０年前後のタイミングでマンションを売却する場合の相場について、５年単位で見ていきます。
２－１．築５年までのマンション相場と状況
２－１－１．新築プレミアムはどうか？
築５年までのマンションの売却は、どちらかと言えば有利だと思います。
なぜなら、売買価格が新築からあまり値下がりしていない事が多いからです。
誰も住んでいない新築プレミアムが無くなったとしても、完成している築浅な物件は希少性が高いため、価格が落ちに良くいです。
また、売却の費用もハウスクリーニング程度で済むため、殆ど掛からないと思って大丈夫です。
ただ、新築当時からあまり価格が下がっていない分、お得感に乏しく、購入希望者は新築物件との比較で考えます。
そのため、新築価格を越えた価格で売買されにくい傾向にあります。
２－１－２．５年以内の短期譲渡はどう考えれば良いか？
購入後５年以内の不動産譲渡は短期譲渡とみなされます。
そのため、売却によって得た利益である譲渡所得に対して課される税率は約３９％と、負担が非常に大きくなります。
しかし、自宅として住んでいた場合、３，０００万円控除など特例を利用することが出来ます。
２－１－３．住宅ローンの元本返済は進んでいるか？
さらに、住宅ローンを組んでいる場合、返済があまり進んでいないため、ローン元本と売買価格の比較も問題になります。
万が一、残ローン＞売買価格の場合、家の売却金でローンを返済しきれない分は自己資金で返済するか、借り換える目途がなければ、金融機関は売却を承認しません。
２－２．築１０年までのマンション相場と状況
築１０年あたりのマンションはまだ状態も良く、適度な値下がりから価格メリットもあり、購入者から人気の築年数です。
新築から５年以内の状態が１００％とすると、築６年から１０年が経過したマンションの価格相場は約８５％まで下がっている可能性があります。
２－２－１．長期譲渡所得による税率の引き下げ
前述の短期譲渡所得が終わり、売主に税金面でのメリットが出てきます。
購入後５年以上が経過して、長期譲渡所得となった場合の譲渡所得税の税率は約２０％まで下がります。
２－２－２．所有期間が１０年を超えている居住用財産の場合
さらに、所有期間が１０年を超えている居住用財産の場合は、軽減税率の特例が適用され、税率が約１４％まで下がります。
注意点として、譲渡所得税の税率は、マンションの築年数ではなく所有年数が適用されますので、混同しない様、ご注意ください。
２－３．築１５年までのマンション相場と状況
築１１年から１５年が経過したマンションの価格相場は、新築から５年以内の状態の約８０％まで下がります。
築１５年前後のマンションの売却に影響する最大の問題は大規模修繕です。
築１２年から１５年ほどで行われる大規模修繕が済んでいるか、それに伴って修繕積立金が値上げされていないかがポイントです。
大規模修繕後のほうが徴収金の負担も減っており、外観の良さや防水機能などが向上しているため、売却には有利となります。
築１１年目から１５年以降になると、購入希望者のニーズによって価格に差が出始め、間取りや広さが似たような物件であっても、１，０００万円近くの価格差が出てくることもあり得ます。
そのため、相談する担当に周辺相場と査定価格の根拠を確認するようにして下さい。
３．築２０年以上のマンションを売却する際の相場
では、築２０年以降のマンションを売却する場合は、どのような変化がでてくるのでしょうか？
３－１．築２０年を超えたマンションの売却状況
築２０年が経過したマンションの価格相場は、新築から５年以内の状態の約５０～７０%にまで価格が下がる物件が出てきます。
水回りなどの設備は、リフォームしないままの場合は経年の傷が出て、機能も旧態化しているため、不利な要素となります。
そして、要注意なのは築年数が２５年を超えている場合です。
築年数が２５年を超えた物件は、買主が住宅ローン控除を利用できなくなるため、人気が大きく下がります。
住宅ローン控除は節税効果が高いため、この点は意識して、売却を検討して下さい。
ただし、この築年数まで来ると住宅ローンの返済も進み、資金に余裕があるケースも多いため、売却を検討しても良いと思います。
３－２．築３０年を超えたマンションの売却状況
築３０年以上が経過したマンションの価格相場は、新築から５年以内の状態の約３０％まで下がります。
しかし、リノベーションすることを前提として中古マンションを探している買主も一定数存在するため、築３０年を経過した中古マンションはそういった層から人気があります。
３－２－１．増えているホームインスペクション
また、構造や設備に懸念がある場合は、専門家による建物の検査を依頼できる「ホームインスペクション」を行って、売主・買主の双方が安心して取引するための手段もあります。
ただし、築３０年以上の中古マンションで注意したいのが、２０２２年現在で築４１年を経過している物件です。
このような物件は、旧耐震基準の設計と施工で建てられており、住宅ローンが使えないケースが大半で、売却価格がどうしても安くなってしまうというデメリットがあります。
３－２－２．一等地なら、ヴィンテージマンションも人気
しかし、築４０年以上の物件は都心で立地が良いところに建てられているケースも多く、その価値が評価されているものも多いです。
ヴィンテージマンションと言われていることもあります。
昔から、マンション開発は立地の良いエリアで進められていた過去があるため、「建て替えはされていない駅前の築４０年の物件」という場合もあります。
前述したように、そのような物件をリノベーション前提で購入したい買主も実際いるわけです。
このように、築年数が経過するほど売却価格が下落する傾向にはありますが、中古マンションの売却ではターゲットを見極めた販売戦略が重要だといえます。
＞＞念のため、ペアローンを組んで買った自宅を任意売却し、毎月の返済を１万円まで減らした事例はこちらです。
４．マンション売却時に知りたい相場とは？築年数と売り時の関係まとめ
ここでは、マンションを売却する際の相場はどのようなものか？築年数と売り時の関係などを中心に解説しました。
４－１．「売却のタイミングはいつが良いのか？」
面談時によく聞かれます。
今回はマンションの築年数を中心に解説してきました。
戸建ての場合は築年もそうですが、立地や接道、地形など土地自体が大切になってきます。
この辺り、経験がものを言うので、マンションよりも戸建てを購入する場合には、担当がそのあたりの知識や実績があるのか、キチンと確認した方が良いと思います。
４－２．離婚に負けないチェックポイント
２０１２年以降、離婚に伴う１００件近い相談を基に、離婚でローン破産しないためのチェックポイントをまとめました。
- 夫婦の収入合算（連帯債務・連帯保証）等で自宅を購入
- ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
- 頭金なしのフルローンやオーバーローンで自宅を購入
- ローン金利は変動や当初固定で３０年以上の長期で契約
- ボーナス払い年２回を使い、月々の返済を減らした
- 学費など毎月の生活費が高く、貯金が出来ない
- 借り入れの他、自宅の権利も夫婦で共有
- 夫婦間の会話が減り、子供と話す事が増えた
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*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
私たちは２０１２年以降、２００件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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