不動産売却をお考えの方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
中古住宅を売買するときに、買主が不安視することは、隠れた不具合がないかどうかです。
しかし、売買が成立したあとも売主と買主双方が、不具合の出現を不安に思う状況は避けたいところです。
そこで今回は、既存住宅売買瑕疵保険付きで売却するメリットやデメリットはどのようなものか、買主の安心を得る方法について解説します。
１．売却時に加入する既存住宅売買瑕疵保険とは？
既存住宅売買瑕疵保険は、売却後に明らかになった家の不具合に対応する保険です。
１－１．売主の契約不適合責任を担保する
１－１－１．契約不適合責任とは？
住宅の売主は、販売する住宅の不具合について、知っている点を全て伝える義務があります。
また、近年の民法改正によって、知らなかった不具合についても、契約内容について果たす役割を満たす『契約適合責任』が最長１０年にわたり規定されています。
もしも、土台の腐食やシロアリなどの隠れた不具合が見つかった場合、代金を減額したり、修繕費用を負担するなどの出費が生じる場合があり、トラブルも懸念されます。
１－１－２．既存住宅売買瑕疵保険の普及
このような事態を避けるために、現状販売で契約不適合免責として、売買契約を結ぶこともできます。
しかし、現状販売の物件は、それに見合った価値となってしまうのが問題です。
売主にとって極力資産価値に見合った、スムーズな売却を可能にするために、既存住宅売買瑕疵保険をかけることが普及してきています。
１－２．誰が保険に加入する？
１－２－１．加入するのは検査機関
既存住宅売買瑕疵保険をかけるためには、土地や建物について隠れた不具合が無いかどうかを調査する『ホームインスペクション』を行う必要があります。
このホームインスペクションは、土地や建物自体に隠れた不具合が無いという証明になります。それでも不具合が出た場合に備えるのが、既存住宅売買瑕疵保険です。
したがって、保険に加入するのはホームインスペクションを行った検査機関です。
１－２－２．検査や保証の対象範囲
検査や補償の対象となるのは、建物の構造材の不具合と雨漏り、土地の埋設物や土壌汚染などです。
売主の責任範囲とは、あくまで売買契約の目的を果たしているかどうかなので、それに該当しないような細かい問題は対象外となります。
また、引き渡し後に起きた台風や地震などの災害の影響は、買主の火災保険や地震保険のカバー範囲となります。
１－３．既存住宅売買瑕疵保険加入の流れ
１－３－１．専門機関による検査の実施
まず、専門機関による検査を行い、基礎や外壁、屋根のひび割れ、床や柱などの傾斜のほか、設備配管などに日常生活上支障のある劣化がないかを確認します。
これらは住宅診断士(ホームインスペクター）が目視を中心に計測機器、触診、打診などの方法で行います。
１－３－２．検査にかかる費用
この検査まででかかる費用は、建物の規模などによって異なりますが５万円から１０万円ほどが相場です。
実はこの費用は、売主だけではなく買主の希望で行った場合は、買主負担で実施することも可能です。しかし、買主の方がよほどその物件に傾倒されている場合なので、ごく一部です。
１－３－３．買主から依頼された場合
買主からホームインスペクションの実施の依頼を受けた場合、売主は拒否することもできますが、その場合売買は破談になることも多いです。
そして前述のように検査後に、検査機関による保険に加入する流れです。
２．既存住宅売買瑕疵保険付きで売却するメリット
既存住宅売買瑕疵保険の加入は、かかる費用に対してメリットが大きいと言えます。
２－１．売却後のトラブルを未然に避けられる
せっかく良い形で買主と契約を結んで売却が成立したのに、あとでトラブルになるのは嫌なものです。
さらに、高額の修繕費用をもつようなことになった場合、その捻出は大変なことでしょう。
保険に加入していれば、万が一そのようなことになったとしても、修理の対応から支払いまで、業者に任せることができるのです。
それ以前に、ホームインスペクションを実施しておけば、後に不具合が見つかる可能性を大幅に軽減できるのが大事な点です。
売却後の新しい生活を守るためにも、既存住宅売買瑕疵保険の加入はおすすめです。
２－２．買い手の安心が得られる
買主も大きな買い物ですから、慎重かつ真剣にならざるを得ません。
しかし、隠れた不具合は専門的な検査を経ないと、その有無は分かりません。
ホームインスペクション済みで、さらに保険加入となっていれば、中古の物件でも買主は安心して購入することができます。
不具合が無いだけでなく、耐震や防水などの基本性能を満たしているという証明にもなります。
これらの点は、販売時に安全性の高い物件であるというアピールとなり、「早く高く売れる」売却になる要素を高めてくれます。
２－３．買い手が税制の優遇措置を受けられる
２－３－１．受けることができる優遇措置について
既存住宅売買瑕疵保険への加入によって、対象物件を購入した買主は以下のような数々の税の優遇措置を受けることができるようになります。
- 住宅ローン控除（ローン残高に応じた所得税や住民税の軽減）
- 居住用財産の買換え特例（令和5年まで譲渡所得税の支払い時期延長）
- 登録免許税（所有権移転登記の際に1.7%の税率減）
- 不動産取得税（固定資産税評価に控除を適用）
このほか、税制上ではありませんが、保険の加入を条件に、買主が自治体からの助成金や融資を受けられるケースもあります。
２－３－２．制度の背景やメリット
これらの制度の背景は、優良住宅の流通を優遇し、住宅ストックを有効に利用しようという政策です。
買主にとって、これらの税制上の優遇措置を受けられることは、金銭上のメリットとして大きいため、この点でも販売時のメリットとして訴求することができます。
ただし、これらの優遇措置を買主に受けてもらうためには、ほかに後述の条件を満たす必要があります。
３．既存住宅売買瑕疵保険付きで売却するデメリット
細かい点で見れば、既存住宅売買瑕疵保険の加入について、デメリットが無いわけではありません。
３－１．費用がかかる
既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには、前述のホームインスペクションの費用である５万円から１０万円のほかに、保険費用がかかります。
保険の費用は、家の面先や保険期間、戸建てとマンションの区別などで価格が異なりますが、１万２千円から５万５千円の間くらいです。
これらのホームインスペクションや保険の費用は前述のように、売主の負担となります。
そのため、保険加入とかかるコストのバランスを考えることになります。
保険加入した方が売却には有利ですが、高く売れなくても良いので、現状販売で売り出したいという判断も選択肢にはあります。迷ったら、是非弊社までご相談いただければと思います。
３－２．不具合が見つかると改修が必要な場合も
ホームインスペクションの段階で問題が発見されると、改修して再検査を受けるということになる場合があります。
この場合、改修費用が数十万円から百万円単位に及ぶこともあり、そのような不具合が明らかになることもありえます。
改修してから売るか、その事実を明らかにして売るか。それでも、売却後にその事実が分かるより良いかと思います。
３－３．加入には新耐震基準への適合が必要
前述の買主の税制優遇のためには、既存住宅売買瑕疵保険の加入が必要です。
しかし、それには売却する家が新耐震基準に適合している必要があります。
１９８１年以降に建築確認を受けて新築された建物であれば、基準には適合しているのですが、それ以前の建物である場合、耐震基準適合証明書の提出が必要です。
耐震診断は１２万円から２５万円の費用がかかり、もし基準を満たしていない場合は、耐震補強の施工に１００万円単位の工事が必要となります。
そこまでするかどうかはケースによりますので、売却に際してのご希望や、事情を加味しての検討について、弊社にご相談を頂ければと思います。
４．本記事のまとめ
今回は、既存住宅売買瑕疵保険付きで売却するメリットやデメリットはどのようなものか、買主の安心を得る方法について解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
スムーズで理想に近い不動産売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
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