物件価格の高騰で投資のチャンスを探している方へ、
母親の死後、姉妹が相続トラブルで売り急いでいた区分マンションを購入し、賃料条件を改善できた事例をご紹介します。
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０２１年５月、JR市川駅まで徒歩４分の投資用区分マンションを利回り７．４％、１，０３０万円で購入して貰いました。
この事例は、２０２０年の１１月に知り合いの弁護士から相談を受けたものです。
当時、相続税の支払いもそうですが、母親が無くなった後、売主は誰がどの不動産を引き継ぐかでトラブルになっていました。
一方、購入したのは、アベノミクスやコロナウイルスによる株価の上昇で資金が増え、銀行融資を利用し、安定的に資産運用をしたいと考えていた２０代の会社員です。
売買価格が１，０００万円程度と手ごろで、市川駅周辺のマンション相場だけでなく、賃料が相対的に安く、利回りの改善が見込めると思い、お客様に提案させて頂きました。
大学時代から株式投資を行い、自己資金が４，０００万円を超えたあたりから不動産など借り入れを使った安定運用を考えていました。
ただ、物件価格の高騰で都内では買える物がなく、再開発記事を読み、ホームページから相談させて頂きました。
直ぐに物件の紹介が無く、年明けにご紹介頂き、可能性を感じ、購入させてもらいました。
今後も、今回のように相楽さん達と協力し、収支が改善できる良い物件があれば、投資を拡大していきたいと思っています。
このマンションは市川駅に近く、都内へのアクセスを考慮し、今後もイケると思い、紹介しました。
コロナウイルスの影響を強く受け、当時成約している賃料（６３，０００円）が相場より、２割近く安く、『フリーレントや広告費を上手に使えば、利回りや資産価値の向上が見込める』と思ったからです。
２０２１年に購入し、２０２２年２月に賃借人が退去した後、簡易のリフォームを行い、７５，０００円の賃料で成約し、表面利回りを８．７％まで改善することが出来ました。
今後、単身外国人の可能性等を鑑み、しばらく運用してもらい、長期譲渡のタイミングで売却等、色々な運用が試せそうな物件です。
＞＞２０２０年、目黒区にある中古のマンションを購入し、再生に成功した事例はこちらです。
１．マンションの購入を考えた理由は？
１－１．株式投資一本に対する不安
これまで５年近く、インターネットを使い、株式投資ばかりをやってきました。
２０１９年に社会人になり、市場を毎日見ることが難しく、なるべく長期で安定的に入ってくる不労所得を考えるようになりました。
１－２．千葉県は全く見ていませんでした。
相楽さんから紹介を受けた時、千葉県は投資対象として見ていませんでした。
自宅から遠いのと、供給数が多く、ライバルが多いからです。
１－３．コロナの影響で単身者向けマンションの家賃が安い
２０２０年以降、『外国人が居なくなった事で単身者向けのマンションが厳しい』のは知っていました。
このマンションもその影響を受け、家賃が安くなっていました。
また、売主が不動産に興味がないのに、相続でケンカしているのはチャンスだと思いました。
株式を一部現金化して、銀行から借り入れを行い、レバレッジを使って、投資したいと思いました。
２．購入に当たっての希望は？
相楽さんには転売できそうな物件であれば、手数料は３％を超えて報酬を払う事を話していました。
そのため、このような物件を紹介してくれ、本当に感謝しています。
市場に出る前の物件を投資のストーリーと共に紹介してくれて、助かりました。
また、仕事が忙しいので、相樂さんから周辺の家賃相場や売却事例など情報を整理して教えてもらい、本当に助かりました。
３．物件購入時の不安や悩みは？
ある程度資金には余裕があったので、特に不安はありませんでした。
初めての不動産購入だったので、本で勉強したことや融資のことぐらいでしょうか？
３－１．先ずは区分マンションから始めたかった
まだ、株式投資もしばらく続けていたいので、手ごろな物件を探していました。
３－２．年齢的に融資が出るのか不安でした
投資用マンションの購入に融資がどれぐらい出るのか分からなかったので不安でした。
ただ、相楽さんに紹介してもらい、融資が１，０００万円近く出たので、本当に良かったです。
４．予定通り、契約賃料が上昇
２０２２年２月の入れ替えで、一気に２０％近く上げて、募集しました。
繁忙期であった事やフリーレントや広告費を使えば、どうにかなると思っていました。
実際、時期も良かったのか、一ケ月掛からず、３月には申し込みが入り、もっと高い家賃で募集すれば、良かったかもしれません。
＞＞２０２０年、目黒区にある中古のマンションを購入し、再生に成功した事例はこちらです。
５．担当のコメント
今回の方は、ホームページから投資用物件の相談を受け、なるべく固い投資先を見つけ、紹介しました。
会社員の方でしたが、現金が４，０００万円と十分に持っていたため、実際に買えるお客さまだと思い、良い物件さえあれば、紹介しようと思っていました。
当初の連絡から３ヶ月掛け、紹介・仲介でき、私たちの考えがハマった記憶に残る案件です。
５－１．仲介手数料の値引き
入れ替えのタイミングで賃料の値上げを提案していたため、それが出来るまで正規の手数料はもらえず、購入時１．５％、更新時に１．５％と２段階に分けてもらいました。
ただ、１年経たず、予定通り賃料を上げ、手数料を貰うことが出来たので、良かったです。
２０２２年以降、売り手市場が続き、良い物件がなかなか出てこないですが、メンバーみんなで次の取引ではもっとご満足いただける様、頑張りたいと思います。
５－２．賃料や価格相場を意識して、物件を選別する
現状利回りしか見ていない人が多いですが、可能性がある物件については、稼働率や家賃相場を踏まえ、将来価値を試算した方が良いと思います。
例えば、今回のような、売主が未熟であったり、コロナウイルスの影響を受け、家賃が低い物件は今後も市場に出てくる可能性は高いです。
もし、将来売却するにしても利回り８％超えであれば、損をする可能性は少ないのかなと思っています。
５－３．これから収益物件の購入を考えている方へ
私たちは、都内を中心に再開発地域を２０１９年以降、２０２０年と２０２１年と実際に現地に行き、価格だけでなく、人口や乗降客数、都市計画の状況を整理し、良い再開発・悪い再開発を判断してきました。
また、２０１２年以降、２００件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
特に、住宅ローンの返済が不安な５０代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページ（実績まとめ！）にまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
Follow me!
この記事へのコメントはありません。