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離婚を理由に自宅を売却するか悩んでいる方へ、
面談時に、『離婚＝告知義務は本当なのか？』と、稀に心配される方もいます。
確かに縁起が悪いと、購入を避ける方もいます・・・。
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
離婚で売却は確かに縁起が悪いかもしれません。
でも、そこまで気にする必要はないと思います。
もっとも、心理的瑕疵物件を表す表現として、事故物件という言葉がよく聞かれます。
残念ながら、事故物件の件数は年々増え続け、その対応が注目される一方、どこまでが心理的瑕疵なのかという点も問題視され始めました。
そこで今回は、離婚にともなう不動産売却の際に考えられる心理的瑕疵とはどのようなものか、売却への影響や告知義務について解説します。
１．離婚による不動産売却の際の心理的瑕疵とは？
では、不動産で言う心理的瑕疵とはどのようなものなのでしょうか？
１－１．心理的瑕疵とは、買主の気持ちを考えたもの
心理的瑕疵物件とは、『買主にとって住む上での気持ちを害すること、良くない影響を感じる可能性のある物件』のことで、前述のように事故物件ともいいます。
また、物件内で人が亡くなったケースでは「告知事項あり」という表現をする場合があります。
近年の１人世帯の増加や、入院期間の短い医療体制の関係もあって、自宅で亡くなる方の数自体が増加しています。
人が亡くなったほか、物件内もしくは近隣が以下のような状況にある場合も心理的瑕疵の対象です。
・窃盗や強盗などの事件が起きた
・反社会的勢力など、治安を乱す人の存在
・騒音・臭気などを伴う施設の存在
この記事では、人の亡くなった物件のケースを中心に扱います。
１－１－１．離婚による売り物件は敬遠される？
既述の通り、たまにご相談を頂くこととして、『離婚により売りに出された家は、買う方に敬遠されるのではないか？』というのがあります。
お答えとしては、気にする方がいても、『購入者を探すうえで影響するほどの割合ではない』と言えます。
今は、３組に１組が離婚をする時代ですので、世の中の意識が離婚を普通のこととしてとらえるよう変わってきていることもあります。
もちろん、離婚による家の売却は後述の告知義務にも該当せず、転勤などの止むを得ない事情と同等と考えられます。
とくに、購入後、賃貸を考えている個人投資家の方たちにとっては、物件を求めるうえで以前の居住者の離婚は無関係の要素と言って良いでしょう。
１－１－２．離婚による売却と、心理的瑕疵のある物件に共通点
ただ、離婚による売却と、心理的瑕疵のある物件に共通する点があります。
それは、『物件を空けたままにしておくのは良くない』ということです。
空き家はいたずらに周囲の関心をあおり、ときには興味本位のうわさが流布されることもあります。
他にも、建物は人が住まないと傷みも早くなりますし、新しい人が入居し、にぎやかに新生活をするのが一番良いことといえます。
１－１－３．心理的瑕疵と事故物件
物件の心理瑕疵とはやはり、人が亡くなったことが重く扱われます。
ひとことで亡くなったと言っても、自然死、事故死、事件死、自殺など、さまざまです。
国土交通省の通知で家族に看取られての病死は事故物件として扱われません。
しかし、１人で亡くなった孤独死は発見までに時間が経過し、遺体の傷みがひどい場合などは、重く扱われる傾向にあります。
客観的な事実よりも、その事実を知っていても購入するかという買主の気持ちを考えて、どのように対応するかを決めます。
２．離婚による不動産売却の際の心理的瑕疵が売却に与える影響は？
では心理的瑕疵は、売却のうえでどのような影響を及ぼすのでしょうか？
２－１．価格に与える影響
心理的瑕疵のある物件は、やはり相場よりも低い価格で取引されることになります。
後述の告知義務の判断基準に応じて、相応に価格を検討します。
SUUMOやホームズなどインターネット上の物件情報でも、お得な価格で『告知事項あり』と表示された物件を見る事ができます。
賃貸物件でも、告知事項ありの物件は相場と比べ、安い賃料で募集されています。
離婚に伴う売却では、財産分与なども意識する必要があります。
相場より安くなると、ローンが返しきれない点などは気になるところです。
そのため、不動産会社との相談では、相場を踏まえ、適切な販売価格を検討してみて下さい。
２－２．売却期間に与える影響
心理的瑕疵のある物件が売れるまでの期間については、一概に長くかかるとは言えません。
２－２－１．心理的瑕疵への感じ方
心理的瑕疵への感じ方はあくまで買主の主観です。
そのため、気にならない方にとっては実用上問題なく、魅力的な物件が安く購入できるというとらえ方となります。
２－２－２．心理的瑕疵の物件は人気？
例えば、ＵＲの特別募集住宅（人の亡くなった物件）はホームページ上に掲載されます。
しかし、常に人気があり、すぐに決まってしまうといわれています。
それだけ、安価な物件を探す方のニーズがあるということです。
物件の価格設定と、そういったニーズが一致した場合は、すぐに売却が決まる可能性もあるわけです。
２－３．物件が周辺の方に与える影響
孤独死などの事故の当初は、人の出入りや臭気などで、周辺の方たちに影響が及ぶ場合があります。
デリケートな方はそれで引っ越しをすることもあるようです。
特に、集合住宅や都市部の人口密集地域では、今後孤独死の増加は避けられません。
そのため、徐々に大らかに捉えていくことが考えられます。
また、周囲の方は身内が亡くなったわけではないので、時間とともに抵抗感のようなものは薄れていくようです。
３．離婚による売却物件の心理的瑕疵の告知義務とは？
心理的瑕疵には、他の不具合など同様、告知義務があります。
３－１．告知義務とはどのようなもの？
告知義務とは、新しい所有者となる買主を保護するために、所有している間に知りえた物件の不具合を伝える義務です。
３－１－１．物件状況報告書への記載
告知義務には、エアコンや給湯機の不調などが該当します。
心理的瑕疵もこれと同様の扱いで、物件状況報告書に記載するとともに、心理的瑕疵に関しては、物件広告の中にも表記をするようになっています。
広告には「告知事項あり」と記載し、問い合わせに対しては、どのようなことなのか説明をします。
これらの義務を守らなかった場合や、後にその事実が分かった際は、買主による売買契約の解除もありえます。
また、場合によっては損害賠償を請求される場合もあります。
３－２．告知義務の基準とは？
まず、自然死に関しては『告知対象ではない』こととされています。
これは、２０２１年１０月に国土交通省が公開したガイドラインによるもので、病死や自然死に関しては不自然な死ではないとされています。
自然死以外の火災死、自死、他殺、事故死、不審死については、事故や事件後の最初の入居者へは告知義務ありとされています。
また、死後の経過時間に関しては、季節の違いによる物件の汚損や臭気も考慮しつつ、『死後４日程度は許容範囲である』という判例があります。
３－２－１．痕跡の処理について
孤独死の痕跡については、専門の業者による特殊清掃やリフォームなどで対応ができます。
しかし、あくまで買主の気持ちを考え、その事実をあとで知ったらどう考えるか、事前に知っていたら買うかどうかを配慮して、対応をすることが求められます。
３－３．離婚の際の心理的瑕疵物件の売却方法
心理的瑕疵物件の売却先としては、投資家の方への打診が有効な面があります。
賃貸に出すのが前提の物件取得ですので、事故物件への抵抗が比較的少ないといえます。
３－３－１．弊社の売却活動
弊社では、９，６００人を超える投資家の方から、買主候補をリストアップして個別に売却活動をおこなうことも可能です。
この方法では、インターネット等での広告活動をおこなわず、会社やご近所の誰にも知られずにご自宅の売却を進められるというメリットがあります。
３－３－２． 買取という選択も
まず、私たちは売却額が安くなるのであまりおすすめはしていません。
ただ、弊社が窓口となって、数社の不動産会社に競争入札での買取でご自宅の売却を行ってきました。
一社のみの査定で決めてしまうのは本当にもったいないと思います。
競争環境で査定価格を出してもらう方が圧倒的に高く売れます。
多くの方がイメージできるよう、不動産会社による買取は売却完了までの期間が短いというメリットがあります。
なぜなら、次に入居者に対する売主としての責任が不要となったり、手間の掛かる手続きが少なくなるからです。
４．離婚時の不動産売却における心理的瑕疵の影響まとめ
離婚による売却の際に考えられる心理的瑕疵とはどのようなものか、売却への影響や告知義務について解説しました。
４－１．心理的瑕疵がある物件は相場を理解し、販売する事が大切です。
心理的瑕疵物件や、離婚にともなう不動産売却の扱いは繊細な問題なうえ、専門的な知識を必要とするため、離婚問題に強い不動産会社を選ぶとスムーズに進めることができます。
そのため、お近くの不動産会社に確認し、これまでの実績や担当者の知識を確認し、進める事が肝心です。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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