不動産の売買価格以外に掛かる費用を最小限にしたい方へ
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
不動産売却の際には、仲介手数料以外に、税金や司法書士へ支払う費用など、追加で掛かってきます。
しかし、売却に着手される段階では把握ができないため、どのようなことでいくらくらいかかるのか気になる方もいらっしゃると思います。
そこで、今回は不動産売却の際にかかる費用はどのようなものか、その中の仲介手数料や抵当権抹消費用について解説します。
１．不動産売却の際にかかる費用の種類とは？
不動産売却の際にかかる費用について説明します。
１－１．手数料、作業費用
１－１－１．仲介手数料
手数料の代表的なものとして、不動産会社に支払う仲介手数料があります。
仲介手数料は、物件の成約価格に応じて、宅地建物取引業法で金額の上限が定められています。
１－１－２．測量や解体の作業費
建物が古い場合、購入者が更地にする可能性が高いため、土地家屋に関しての作業費として、土地の境界確定や面積算出のための測量費用がかかります。
その他、家屋を壊して更地を販売する場合は、家屋の解体費用などがかかる場合もあります。
建物の解体は金額が大きく、数百万円単位となります。
１坪あたり、木造の住宅で３〜４万円、鉄骨造の住宅で４～５万円、RC造の住宅で５～６万円くらいが目安となります。
例えば、３０坪の木造の住宅の取り壊しでは１２０万円ほどの解体費用かかることになります。
このほか、家屋内の不要な残置物を撤去して処分する場合は、廃棄物の処分費用がかかります。
ただ、細かい部分は道路との接道状態でトラックや重機がどこまで入れるかで費用が変わってきます。
１－１－３．ハウスクリーニング
築１０年未満の建物なら、更地にすることなく、簡単なリフォームで次の方が住み続けることがあります。
特に、空き家として、売却する場合、内覧時に購入希望のお客様への印象を良くするため、簡単なハウスクリーニングを行ったことがあります。
例えば、水回りや壁面、床などを専門スタッフによって清掃します。
もちろん、ハウスクリーニングは住みながらでも行うことが可能で、費用は５万円〜１５万円ほどです。
個人的には、１，０００万円以上で売りたい場合には購入希望者の内見前にハウスクリーニングを行うことをお勧めしています。
室内のにおいと共に、ハウスクリーニングは費用対効果は大きいと思います。
１－１－４．ホームインスペクション
ホームインスペクションは、住まいの隠れた不具合を発見して明らかにしたり、住宅瑕疵保険に加入するために必要な専門家による検査です。
費用は４万５千円～６万５千円ほどで、中古住宅を購入する方の大きな安心につながります。
シロアリの検査等もこの範囲に含まれます。費用は１０，０００円から２０，０００円ぐらいです。
売主としては売却前にケチをつけられたくないと思います。
ただ、契約書類の中に物件状況報告書というものがあり、ここに漏水やシロアリの有無を書くところがあります。
売却後にトラブルにならないため、なるべく、ハッキリさせておいた方が良いと思います。
１－２．所得税、印紙税、登記費用
１－２－１．譲渡所得税（所得税・住民税）
不動産を売却することで収益が発生した場合、その所得について所得税が課税されます。
この譲渡所得税は所有期間で税率が異なり、さらに住んでいた家や相続した空き家を売却する場合などには、控除を受けられる特例があります。
ただ、住宅ローンが残ってしまった場合や売却益が出なかった場合には課税されません。
１－２－２．印紙税
印紙税は、契約書に収入印紙を貼付して納税するものです。
１，０００万円を超え、５，０００万円以下の物件の場合、１万円の印紙を貼ることになっています。
印紙税は、売主と買主の双方が折半して負担することになっており、電子契約をした場合は納税義務がありません。
１－２－３．登記費用
その他に必要となるのは登記関連の費用です。
代表的なものは、住宅ローンに関係した抵当権設定を外す登記である抵当権抹消登記です。
抵当権抹消登記の費用は、売主の負担で行われます。
１－３．引っ越しなどの費用
買主が決定したら、引き渡しまでには引っ越しをする費用が必要となります。
住みながら売却を行い、買主が決まるまで住み続けるような場合、引っ越しに先立って不要なものを処分したり、搬出先がある場合は先に荷物を減らしておいた方が良いと思います。
そうすることで、部屋の中がすっきりと広く見え、購入希望の方の内覧時の印象も良くなるからです。
その他の費用として、住宅ローン一括返済手数料と、住宅ローン残債の一括精算の費用が必要となる場合もあります。
この辺りは銀行の担当者に連絡すれば、確認できます。
２．不動産売却の際にかかる費用である仲介手数料とは？
不動産売却の際にかかる仲介手数料についてご説明します。
２－１．仲介手数料とは？
仲介手数料とは、『不動産会社の仲介で、不動産の売却が成立した際に不動産会社へ支払うもの』で、完全に成功報酬です。
２－１－１．仲介手数料がかからないケースは？
記述の通り、仲介手数料は成功報酬です。
そのため、売買契約が成立しなければ、仲介手数料の支払いはありません。
また、不動産会社に売却を依頼する際、最初に媒介契約を結びますが、この時点で費用は発生しません。
過去のお悩み相談で、売却が成約していないのに、費用を請求するところがあったようですが支払う必要はありません。
東京なら都庁、それ以外であれば、県庁や道庁の不動産課に連絡し、該当する不動産会社へ指導又は免許のはく奪を依頼して下さい。
２－１－２．買取の場合は？
不動産会社が直接買主となる買取のケースは、仲介ではないため仲介手数料がかかりません。
その分、売買価格が低くなっていることが一般的です。
不動産買取のメリット・デメリットに関してはこちらのページにまとめておきました。
なお、弊社では、相談者様の金銭的なメリットが少ないため、買取は行っていません。
バレたくない、スピード感や売却後の責任を負いたくない等で不動産会社への売却を希望される場合には、数社の競合入札方式を取り、最も高い価格や条件を出した先に売却してきました。
２－２．仲介手数料の計算方法
仲介手数料の上限金額は、前述の通り法律で決められており、以下の計算式で求められます。
４００万円超えの場合：売買価格×３％+６万円+消費税
例えば、４，０００万円の物件の場合は「４，０００万円×３％+６万円+消費税＝１３８万６千円」が上限金額となります。
なお、近年増えた、空き家流通の為の法改正が行われ、４００万円以下の物件の場合は、調査費などを含めて最大１８万円までの仲介手数料が認められるようになりました。
また、事前の話し合いで売主の方が認めた場合に限り、交通費などが経費としてかかることがあります。
ただ、基本的には、仲介手数料は成功時にのみ、発生します。
２－３．仲介手数料のお支払いタイミング
仲介手数料をお支払いいただくタイミングは、売買契約成立後ですが、不動産会社によって少し違いがあります。
契約成立につき一括、あるいは引き渡し後に一括、契約成立と引き渡し後に半金づつ支払うなどの違いがあります。
一番多いのは、引き渡しの残金決済時の現金払いですが、振込やクレジットカード払い、分割払いにも対応している不動産会社もあります。
３．不動産売却の際にかかる抵当権抹消費用とは？
続いて、売却する物件の抵当権を抹消するための費用とは、どのようなものでしょうか。
３－１．抵当権抹消登記とは？
住宅ローン借り入れの際に、金融機関が不動産を担保として設定することができる抵当権は、売却時に一括返済を行うことで外すことができるようになります。
３－１－１．抵当権の抹消手続き
抵当権を抹消しなければ売買は困難です。返済すれば自動的に抹消されるのではなく、住宅ローンを借りている方が抹消の手続きをする必要があります。
抵当権の設定や抹消は、自分で行うこともできますが、複雑な手続きで専門知識と時間を要するため、司法書士や弁護士などの専門家に依頼するのが一般的です。
３－１－２．相続や事業目的の物件の場合
相続した物件に抵当権が設定されている場合は、遺産分割協議を経て相続が完了するまで、抵当権抹消はできないため注意しましょう。
また、事業目的で自宅に根抵当権の設定をしている場合は、借り入れ分の一括返済だけでなく、金融機関の合意が必要となります。
３－２．抵当権抹消登記の費用や支払い先
抵当権抹消に必要な費用は、登録免許税などの実費が４，０００円ほど、司法書士の法務局への申請の報酬として１万円～１万５千円が必要となります。
抹消手続きのタイミングは、住宅ローン完済の時期によって異なりますが、売却益からローンの残債を清算する場合は、売買代金の残金決済当日に行うケースが多いです。
３－３．所有権移転登記費用は？
３－３－１．所有権移転登記費用は買主が支払います
売買時の登記の関連費用としては、所有権の移転登記の費用も発生します。
しかし、これを支払うのは登記義務者である買主です。
つまり、売却時の売買手続きでは不要ですが、住み替えで新しい住居を取得する場合は、新居の所有権移転登記の関連費用は支払う必要があるのです。
３－３－２．抵当権を設定する登記の場合は？
抵当権を設定する登記も、ローンを組む買主の負担となります。
所有権に関する登記の登録免許税は、固定資産税を課税標準として、ケースごとの税率に応じて計算をします。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却の際の費用はどのようなものか、おもに仲介手数料や抵当権抹消費用について解説しました。
４－１．失敗したくない方は専門家にご相談を
ご希望に沿った不動産売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進める必要があります。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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