不動産の売却を検討している方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
かかる経費や、労力の面でとても合理的なため、最近は自宅の売却が完了するまで、そこに住み続ける方が増えています。
一方で、不動産売却においては「空き家の方が売りやすい」ということも、よく耳にします。
そこで今回は、不動産売却は住みながらでも可能なのか、その方法やメリットなどについて解説します。
１．不動産売却を住みながらおこなう方法は？
では、不動産売却を住みながらおこなうには、どのようにすれば良いのでしょうか？
１－１．住みながらの不動産売却が主流になりつつある
引っ越さずに不動産の売却をおこなう方はすでに半数を超え、珍しいことではなくなっています。
空き家の方が売りやすいということに信ぴょう性があるか確かめたくなりますが、それを裏付けるデータがあります。
不動産業者間の公的情報データベース『レインズ』から、２０２２年中に関東近郊でのファミリー物件のマンション成約数を抽出した数の割合があります。
この割合では、空き家と居住中で売却時の成約数に差がありませんでした。
つまり、売却時に空き家であっても、居住中であっても、成約結果に差がないということです。
１－２．住みながら売却する方法
売却の方法としては、空き家の売買とほとんど変わりはありません。
売り出し価格の査定を経て、不動産会社と媒介契約を結ぶことで情報公開され、売却活動が始まるのも同じです。
新居へ移る準備を並行しておこないながら、普段と変わらない生活を送ります。
物件情報を見たお客様から問い合わせが入り、購入の判断材料として「実際に見てみたい」というご要望を受けます。
この、実際に物件の内外を見て頂くことを『内覧』と言いますが、内覧や売買の条件交渉を経て、物件は成約となります。
成約した後は売買契約や残金決済、引き渡しをおこなって売却はすべて完了し、翌年の所得税の確定申告を残すのみとなります。
この売却のプロセスのなかで、居住中の状態でどのように内覧をおこなうかが、住みながら売却する際のポイントとなるのです。
１－３．内覧の流れ
内覧の日程は、不動産会社が事前にスケジュール調整をおこない、当日は購入希望のお客様を伴い、お宅を訪問します。
購入希望の方はインターネットなどの情報のみで見ていた室内を、明るさや内装、設備の状況、周辺環境や、マンションの場合共有スペースなどもチェックされます。
基本的な説明は不動産会社のスタッフがおこない、１回あたりの時間は２０分から４０分程度が多いです。
２．不動産売却を住みながらおこなうメリット・デメリット
続いて、住みながらの売却について、メリットとデメリットを整理していきます。
２－１．不動産売却を住みながらおこなうメリット
引っ越さないで先に売却をすることで、仮住まいの引っ越し１回分の手間やコストをかけないで済む点は、やはり大きいです。
引っ越し代や家賃の出費のほか、荷造り、荷解きの手間もかからずに済み、売却が決まって引き渡しの日までは、安心して従来の生活を続けることができます。
学校や通勤の状況も急がずに手配ができ、売却による精神的な負担も、少なくて済みます。
また、現在のお住まいの売却が先行することで、ローンの残債の返済から新居のローンの頭金など無理のない資金計画ができ、旧居と新居のダブルローンの期間も短縮できます。
２－２．不動産売却を住みながらおこなうデメリット
買主の方の中には、前の所有者の方の生活感や存在感を好まれない方、家財などの配置など、先入観のない形で物件を見たい方もいます。
売主の方も、内見に対応するために日程調整や部屋の状態など制約を受ける点や、購入希望者の方に直接会うことが嫌だという方もいるかと思います。
このように、住みながら売却することに関してのデメリットは、内見に集中するため、逆に言えば内見のやり方こそが住みながら売却する成功ポイントとなるのです。
２－３．購入希望者にもある内覧のメリット
物件や周辺環境などに関して、現在の居住者からの直接の情報が得られ、そのことが元で成約につながる場合もあります。
売主の方から物件について具体的に気に入っている点や、周囲にトラブルがないかという点が聞けるのはありがたいことです。
お子さんのいる家庭なら、学校の情報などは貴重で、周辺の買い物などの利便性、おいしい飲食店などの情報も新しい暮らしのイメージがわきます。
また、家具などの配置された状態で見る方が、生活の状況がよく分かるという方もいらっしゃいます。
３．不動産売却を住みながらおこなう際の注意点
最後に、住みながら売却することのデメリットをカバーし、成約につなげるための注意点を解説します。
３－１．お部屋の注意点
まず、不要な生活感はなるべく消すよう、引っ越しの準備も兼ねて、不要な家財や雑貨などを処分します。
お部屋がすっきりとしたところで、専門業者によるハウスクリーニングを依頼すると、水回りなどは見違えるほどきれいになり、印象アップに効果的です。
また、ホームステージングと言って、要所に家具や小物を配置して、イメージアップをはかることもあります。
室内全体を変更するのではなく、リビングのソファーや、リモートワークスペースだけでも演出することによって、来訪する方が暮らしのイメージを持ちやすくできます。
３－２．内覧時の注意点
約束の時間のしばらく前から、全室の窓やカーテンを開けて空気を入れ替え、使っていない部屋や水回りを含めて電気をつけ、明るくします。
いつもより念入りに掃除をおこない、あとでにおいが取れないイメージを避けるために、強い香料などを置くのは避けでください。
購入希望者の方とは前述のようなお話をすることで喜ばれますが、付きっきりでお話しなくても大丈夫です。
マンションの共有部分や近隣、管理組合の決まりなどについて、事前に少し情報を仕入れておくのも効果的です。
３－３．その他の注意点
内覧に来られる購入希望の方は、実際に生活の場になっている状況を見て安心されるところがあります。
反面、売主の方の前では、雨漏りや基礎のことなど、隠れた問題がないかは、その場で聞いたり調べたりしづらいものです。
そこで、中古物件でも安心して購入しやすいように、ホームインスペクションと、それに付帯した住宅瑕疵（じゅうたくかし）担保責任保険という制度があります。
ホームインスペクションは専門の検査員によって、隠れた不具合などがないことを確認しておくことで、購入希望者の方が安心でき、成約の可能性を高めるものです。
住宅瑕疵担保責任保険は、ホームインスペクションを依頼することで、検査を担当した業者が加入する保険です。一定期間、検査で発見できなかった隠れた瑕疵について無償で補修する事ができます。
これらの費用は５万円から６万円ほどで、１時間から３時間ほどの所要時間ででき、購入希望者の方に、物件の価値をアピールすることができます。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却は住みながらでも可能なものか、その方法やメリットなどについて解説しました。
４－１．理想の売却
このように、売却活動は売主の方のご都合に最大限配慮しながら、購入希望者の方のニーズをよく考えて満たしていくことで、良い売却につながります。
スムーズで理想に近い形の売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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