土地の売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相樂です。
不動産を売る際には、物件がどのような状態なのかを広告の情報に入れたり、買主に伝える必要があります。
ご自身の住まいであった不動産でも、状態の細かいことや気づかないことは確認して、理解しておく必要があります。
そこで今回は、不動産を売るときにどのようなことを確認すれば良いのか、名義や状態、周辺環境など必要な点を整理して解説します。
１．不動産を売るときの名義の確認
まず大事なことは、権利関係に関する確認です。
１－１．売却する不動産の権利関係を確認する
売却する不動産の名義などについて、権利関係を登記簿謄本か登記識別情報(もしくは権利書）をもとに確認しましょう。
１－１－１．抵当権が抹消されていないケース
例えば、以前返済が終わった住宅ローンを、借り入れした際の抵当権が抹消されていない場合もあります。
住宅ローンの抵当権抹消は、借り入れ先の金融機関から証明書をもらい、債務者かその相続人が相続後に手続きをする必要があります。
１－１－２．根抵当権が設定されたままになっているケース
また、個人事業の借り入れなどの目的で、根抵当権が設定されたままになっていないでしょうか？
根抵当権も抹消しないと売却は難しいですが、根抵当権のほうが通常の抵当権よりも抹消手続きや抹消の交渉などに時間を要するため、注意しましょう。
抵当権も根抵当権も、抹消のためには借り入れたお金の完済が必要となります。
１－１－３．共同名義の場合
この他に、不動産を調べた結果、共同名義であると分かった場合は、不動産の売却について共同名義の方と合意のうえ、一緒に話を進めていく必要があります。
不動産の本体には共同名義がなくとも、前面道路などに共同持分がある場合、この部分の取り決めの変更など、共同名義人の方の同意を得なくてはならないケースもあります。
専門的な知識の少ない共同名義人同士だけで話し合いをしてしまうと、意見が一致せずトラブルになる可能性も高いです。
そのような場合は、不動産会社に相談することで、客観的で公平なサポートが受けられます。
１－２．相続の場合は名義変更が必要
遺産相続の際は、権利関係の移動に沿って相続登記がなされていると思いがちです。
ところが相続登記は義務ではないため、相続が完了していても、不動産の名義は被相続人の方のままということもあります。
相続した不動産を売るためには、かならず相続人の方に所有権が移動している必要があります。
相続の完了していない不動産は売ることができないため、相続人同士で話し合い、財産分与の方針を決めましょう。
また、相続の完了する前に被相続人以外の方が居住すると、譲渡所得税の空き家特例による控除が使えなくなる可能性がある点も注意が必要です。
１－３．共同名義の場合の注意点
離婚される夫婦の不動産が、２人の共有名義となっている場合は、ローンの名義についても注意をする必要があります。
ペアローンを組んでいる不動産をどちらかの名義に一本化する場合は、借り換えや一括返済、夫婦間売買などの手段で一括返済を行います。
また、トラブルを避けるためにも、連帯保証をはずしておく必要があります。
不動産の名義に関して不明な点があれば、早めに不動産会社へ相談するよう心がけましょう。
２．不動産を売るときの土地・建物の状態の確認
続いて、現在の土地、建物の状態について確認しましょう。
２－１．土地の状態を確認する
土地に関して最も確認が必要なことは、隣地との境界線がはっきりしているかどうか、登記されている内容と実情が一致しているかどうかです。
登記のまま確定する、公簿売買という手段もあります。しかし、境界が不確定、もしくは実情と一致しない状況の土地は、買主から敬遠されるため、必要に応じて確定測量を行いましょう。
分かっているトラブルがある場合、現在の持ち主同士の関係では特に問題が起きていなくても、今後、新しい人間関係の中でトラブルが起きる可能性を生みます。
境界を調べた結果、隣地との境界の中心線にブロックを設けているようなケースもあります。
その場合は、取り壊したうえで、境界の内側に新たなブロックを設けられるようにするなどの配慮が必要です。
また、すぐに対策が必要でなくとも、隣地の方との覚え書きを作成しておくことで、後のトラブルを防ぐこともできます。
２－２．建物の状態を確認する
建物の状況も、同様に確認が必要になります。
これまで慣れていて、特に問題視していなかったことも、世間一般的には不具合の一種となる場合があります。
２－２－１．告知義務
不動産を売る際には、買主の購入に関する判断に公正を期すために、告知義務という、知っている不具合をすべて伝える義務があります。
これらの調べた事項を、重要事項説明書の添付書類となる物件状況等報告書に記載しておくことになっています。
２－２－２．災害時の状況もポイント
この他に、近年では災害時の状況も買主の関心となっており、洪水や地震のハザードマップをチェックする買主の方もいらっしゃいます。
２－３．隠れた不具合の可能性
上記の他、土地の土壌汚染や、居住用としてふさわしくないような埋設物の存在を確認しておきましょう。
建物に関しては、天井裏の雨漏りやシロアリの食害、建材の見えない部分の湿気による傷みなどを調べて、その状況を明らかにすることが一般化してきました。
これらの調査は、専門家に依頼するホームインスペクションによって可能で、費用は６万円から１０万円ほどです。
この調査によって住宅瑕疵保険への加入ができ、一定期間に隠れた不具合が見つかった場合、補修費用が支払われるようになります。
ホームインスペクションと住宅瑕疵保険は、中古住宅の買主に大きな安心材料となるため、売却するうえで有利になります。
３．不動産を売るときの周辺環境の確認
売却する不動産の周辺環境に関しても、伝えるべき問題がないかどうか確認を行いましょう。
３－１．周辺施設や最寄り駅
生活の利便性という点では、周辺施設や最寄り駅からの距離、バス便などの情報は、比較的簡単に集められ、物件広告の要素として利用されます。
しかし、周辺施設は良いものだけではなく、以下のような嫌悪施設と呼ばれる、近くに住むうえでマイナス要素となる施設も存在します。
・風俗店など、未成年への影響が考えられる施設
・騒音、悪臭、大気汚染、土壌汚染、地盤沈下などの公害の元となるような施設
・そのほか、火葬場、軍事基地、ごみ処理施設、原子力関連施設など、不快や不安を与える施設
これらは、最初から土地相場に影響を及ぼしている場合もありますが、存在を認識したうえで告知する必要もあります。
３－２．日照や道路など
このほかにも、物件の周辺環境に関わる点として、周辺道路の状況も把握しておく必要があります。また、日当たりや風通しなどが、周辺の地形や建物の影響でさまたげられている場合もあります。
地形に関連する問題としては、敷地に隣接して崖があったり、低地で水はけが悪いなども挙げられます。
このように、改善が難しいか、困難を伴う問題点は、事前に告知できるようにしておきましょう。
３－３．近隣トラブルなど
近隣住民の間で何らかの紛争があって、騒音や治安の危険など、住環境を損ねているケースもあります。
そのような状態は一時的である可能性もありますが、なるべく客観的な視点で、起きていることを報告するようにしましょう。
周辺環境について、心配なことがあれば不動産会社の担当者に相談してみてください。
４．今回のまとめ
不動産を売却する際に、どのようなことを確認すれば良いのか、名義や状態、周辺環境など必要な点を解説しました。
４－１．スムーズな売却のためには
スムーズで理想に近い不動産売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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