不動産売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
不動産を購入する方のために、購入後に判明した物件の問題点に対応する際の決まりが、明確化されてきています。
この状況は、一見売主にとっては負担のように感じますが、しっかり対応することで商品価値を高めることにもつながります。
そこで、今回は不動産を売却する際の契約不適合責任とはどのようなものか、法改正の内容や、買主の安心を得て高く売却するための方法も解説します。
１．不動産を売却する際の契約不適合責任～民法改正で強化～
そもそも、不動産の契約不適合責任とはどのようなものなのでしょうか？
１－１．契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、売買契約などの際に、引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
１－１－１．契約不適合責任となる例
例えば、買ってしばらく住んでいたら、家の一部に白アリの害があることに気づいたケースなどです。
１－１－２．民法改正で責任範囲が明確化
２０２０年４月の民法改正施行以前は『瑕疵担保責任』という名称でした。
しかし、民法改正に伴い『契約不適合責任』に名称が変更され、売主の責任範囲が明確化されました。
不動産を売却する方にも、この契約不適合責任は関わってくるのですが、買主と売主双方を保護するために、民法や宅地建物取引業法でさまざまな決まりが存在します。
１－２．知っていた瑕疵と隠れた瑕疵
瑕疵とは、買主が予期するような状態、性質が欠けていることをいいます。
不動産の不具合は、売主が事前に『知っていた瑕疵』と、『隠れた瑕疵』という気づかなかった瑕疵に分けられます。
１－２－１．知っていた瑕疵の場合
事前に知っていた瑕疵については、傷や汚れなど目立つ箇所だけでも補修することが可能ですし、そのままでも大丈夫です。
１－２－２．影響の大きい瑕疵の場合
例えば、エアコンの不調や、床が柔らかくなった箇所など、その事実を契約時に告知をする義務があります。
雨漏りやシロアリの食害など、住居の機能を果たすうえで影響の大きい瑕疵については、告知と引き換えに、価格を下げるなどの対応をする必要があります。
１－３．物件状況報告書への記載
知っていた瑕疵については、買主に明示しなければなりません。明示は契約時の物件状況報告書にて行います。
１－３－１．重要事項説明書に含まれる場合も
物件状況報告書は、重要事項説明書に含まれる場合もあります。
土地の状況、建物の状況、給排水管の問題、周辺環境などについて知っている情報や、物件に関する図面などの資料を明示します。
売買契約書の特約事項や、この物件状況報告への記載が、知っていた瑕疵であったかについての基準となります。
２．不動産を売却する際の契約不適合責任～瑕疵担保責任との違い～
契約不適合責任と瑕疵担保責任は、先でも少し触れた通り、名称が変更されたと同時に法的な内容が変わっているため、意味合いが異なります。
２－１．瑕疵とされる期間の延長
瑕疵担保責任の時点では、瑕疵と認められるのは契約締結時まででした。
しかし、契約不適合責任からは引き渡し時までとなりました。
この変更によって、契約締結時から引き渡し時までの間に起きた瑕疵も、売主が責任を負うことになったのです。
２－２．損害とされる範囲が広がった
瑕疵担保責任では、信頼利益と呼ばれる、瑕疵によって実際に起きた宿泊費や交通費などの損害についての請求のみが認められていました。
しかし、新しい契約不適合責任では、履行利益まで含まれることになりました。
つまり、瑕疵がなければ得られていたはずの買主の利益を損なう点も、考慮がされることになったのです。
２－３．買主の取れる手段が増えた
買主が請求できる手段は、従来の瑕疵担保責任では『契約解除』と『損害賠償』の２つだけでした。
対して、契約不適合責任では『追完請求』『代金減額請求』『催告解除』『無催告解除』『損害賠償請求』の５つの手段で請求ができます。
追完請求は、修理をするなどして、契約通りの性能を満たす請求、代金減額請求は、契約不適合な分を換算して売買代金を減額する請求です。
これらの買主が取れる手段の増加は、瑕疵の状況に応じて現実的な対応をとりやすいため、売主、買主双方にとってメリットがあるといえます。
２－４．判断の基準が変わった
瑕疵担保責任では、見つかった瑕疵や隠れた瑕疵、つまり売主が知らなかったかどうかで責任の有無が判断されています。
一方、契約不適合責任では、隠れた瑕疵かどうかは問題になりません。
契約書にその瑕疵が「ある」と記載されていたのか、それとも「ない」と記載されていたのかで判断されるようになりました。
以上のことから、隠れた瑕疵かどうかを判断するより、シンプルであいまいさのない判断基準になりました。
３．不動産を売却する際の契約不適合責任～購入者の安心感～
契約不適合責任を意識した対応をとることで、購入者に安心感を与えることができます。
それにより、早期・高値での売却につながる可能性があります。
３－１．現状販売とすることも可能
現状販売とは、契約不適合責任を免責とすることで、手間や時間をかけず、そのかわりに販売価格をお得に設定して売り出す方法です。
そのような物件を望んでいる買主もいるので、現状販売の物件も多数見かけます。
売主が、売却益の多さよりも早く手放すことを優先する場合は、現状販売にすることも検討してみてください。
しかし、現状販売の場合、不動産会社や投資家ではない一般顧客の買い手が付きにくいことはやむを得ないといえます。
では、一般顧客に購入してもらうためにできることとは、どのような手段があるのでしょうか？
３－１－１．ホームインスペクション
ホームインスペクションとは、住宅の専門家が、住宅の劣化状況や瑕疵の有無などを調査・診断するものです。
ホームインスペクションの制度で、買主にとっての不安要素を除き、売却する際の不利を解消できるようになりました。
買主は、安心感や資産価値を担保でき、一定以前の築年の建物でも住宅ローン減税や登録免許税の軽減を受けることができます。
そのため、インスペクションをおこなった物件は売却時に有利です。
ホームインスペクションは義務化に向かっているようですが、現状では、まだ他の物件との差別化の対象です。
ホームインスペクションを受けるための費用相場は、４万５，０００円から５万円です。
３－１－２．既存住宅売買瑕疵保険
ホームインスペクションを受けても、プロの調査で発見できない瑕疵がある場合があります。
そのため、中古物件を売却する際は『既存住宅売買瑕疵保険』という、中古物件の検査と保証がセットになった保険へ加入をご検討ください。
売買成立後に瑕疵が見つかった場合でも、補修費用が保険金としております。
既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば、買主の安心感はより一層増すことになります。
３－１－３．その他の一般顧客に購入してもらうための手段
そのほか、購入希望者に喜んでいただく方法として、以下があります。
- 不要な家財を処分し、お部屋の広さや魅力が伝わるようにする
- ハウスクリーニングを依頼し、長年の汚れを落とす
- 耐震診断と補強施工を行う
耐震関連の対応は、１９８１年５月３１日以前に建てられた建物を売却する場合にご検討ください。
ただし、耐震に関する施工は費用と時間がかかるため、売却益が手間に見合うかをよく考える必要があります。
これらの、購入希望者の安心感につながる準備は、早めに進めるほど買い手が付きやすくなります。
スムーズな売却活動にも繋がるため、ぜひご検討ください。
４．今回のまとめ
不動産を売却する際の契約不適合責任とはどのようなものか、法改正の内容や、買主の安心を得て高く売却するための方法も解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
価格や期間など、ご希望に沿う売却を実現するためには、専門知識に基づいた検討をおこない、さまざまな手段のなかから方針を決めて進めるのが良いでしょう。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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