不動産売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
自宅を仲介で売却する際には、不動産会社と媒介契約を結ぶことが必要となります。
媒介契約には種類があり、それぞれの媒介契約の特徴があります。
そこで、今回は不動産売却時の媒介契約とはどのようなものか、種類やそれぞれの特徴、注意点を解説します。
１．不動産売却における媒介契約の種類
まず、媒介契約の種類について説明していきます。
１－１．媒介契約とは？
不動産の売却を行う場合、個人では買主を探すことや、トラブルを回避しながら安全に早く取引を進めていくのは難しいです。
そこで、専門知識や経験を持つ不動産会社が、宅地建物取引業法にのっとり、売主に代わり広告活動を行ったり、売主に不利にならない売買契約の締結を行う際に契約するのが、媒介契約です。
媒介契約書は、売却対象の物件の売却活動の条件や契約期間、成約した際の報酬金額など、売主と不動産会社との関係を定めます。
また、不動産売却の際には物件情報を公開する公的なネットワークであるレインズ（不動産流通機構）を利用するのが一般的です。
媒介契約には『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』があります。
１－１－１．一般媒介契約
一般媒介契約の特徴は以下です。
- 複数の不動産会社と契約ができる
- 契約期間の定めなしで、期間内でも解約が可能
- 売主自身が買主を見つけることもできる
- レインズの登録義務はなし
- 販売状況報告の義務はなし
一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるほか、いつでも解約できるのが特徴です。
一般媒介契約には、ほかにどこの不動産会社と契約しているかを明示するかしないかで『明示型』と『非明示型』の２種類があり、売主はどちらか選択可能です。
このように、一般媒介は制限が少なく、比較的自由な売却活動ができる種類の媒介契約です。
１－１－２．専任媒介契約
専任媒介契約の特徴は以下です。
- 複数の不動産会社との契約はできない
- 契約期間は最長３か月
- 売主自身が買主を見つけることもできる
- ７営業日以内にレインズへの登録義務がある
- １４日に１回以上の販売状況報告の義務がある
１社のみの契約となるため、その分売却活動に注力ができるのが、専任媒介契約です。
専任媒介契約では、顧客の反応や広告活動など売却の状況を報告する義務も生じます。
１－１－３．専属専任媒介契約
専属専任媒介契約の特徴は以下のとおりです。
- 複数の不動産会社との契約はできない
- 契約期間は最長３か月
- 売主自身が買主を見つけることはできない
- ５営業日以内にレインズへの登録義務がある
- ７日に１回以上の販売状況報告の義務がある
レインズの登録や、販売状況報告の頻度など、不動産会社が守る義務も強化されています。
正確には売主が買主を見つけることもできますが、不動産会社の媒介扱いとなり仲介手数料が発生します。
専属専任媒介契約は、不動産会社と深い関係を結び、集中的に売却活動を行いたい場合に向いています。
２．不動産売却における媒介契約のそれぞれのメリットとデメリット
媒介契約それぞれの種類による、メリットデメリットを比較してみましょう。
２－１．一般媒介契約のメリットとデメリット
２－１－１．一般媒介契約のメリット
まず、関わる不動産会社が同条件で売主のサポートを行うため、立地が良いなどの人気物件などは、各社が力を入れる結果、良い条件での売却の可能性が高まります。
また、契約の締結や解除が容易なので、不動産会社を選ぶ段階でのリスクが少ないと言えます。
さらに、レインズの公開義務がないということは、周囲に知られずに売却を進めたいときなどにメリットとなる場合があります。
２－１－２．一般媒介契約のデメリット
一方で、販売状況の報告義務がないので、販売状況が分かりづらいといったデメリットがあります。
２－２．専任媒介契約のメリットとデメリット
２－２－１．専任媒介契約のメリット
専任媒介契約では、一般媒介契約よりも積極的な販売活動が行いやすくなります。
これは売主の方と不動産会社の双方のメリットとなります。
また、定期的な販売状況報告によって、価格などの相談や情報交換の機会を持つことができるようになります。
２－２－２．専任媒介契約のデメリット
その反面、売主都合での契約キャンセルの際はキャンセル料が発生するといったデメリットがあります。
２－３．専属専任媒介契約のメリットとデメリット
２－３－１．専属専任媒介契約のメリット
専任媒介契約は、不動産会社がもっともスピード感と力をもって販売活動にあたることのできる契約形態です。
何より、不動産会社とのコミュニケーションが密になること、さまざまな相談を頂きやすいこと、状況を見て販売戦略を検討しなおしやすいことは、大きなメリットです。
２－３－２．専属専任媒介契約のデメリット
一方で、売主が買主を見つけても直接売買契約ができないというデメリットがあります。
しかし、個人間での売買契約にはトラブルが発生する可能性があるため、注意が必要です。
３．媒介契約のほかにもある！不動産売却の際の注意点
そのほか、売却活動をおこなううえで、どのような点に注意すれば良いのでしょうか？
３－１．不動産会社とのコミュニケーション
不動産の売却時には、不動産会社とのコミュニケーションが結果を左右します。
売却は住み替えの他に、相続、離婚、経済的な問題、住宅ローン、税金など、専門知識を要するさまざまな問題を含んでいることが多いです。
売却までの間、しっかりコミュニケーションを取りながら進めていくことが理想です。
そのため、媒介契約では専任媒介契約や専属専任契約を結ぶことがおすすめです。
３－２．契約不適合責任
３－２－１．契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、購入後に売買契約内容に見合わなくなるような、隠れた不具合が見つかった場合に売主が買主に対して負う責任のことです。
売却の際に現状渡しといって、この責任を負わないこともできますが、「契約不適合の不具合が見つかるのではないか？」という不安を除いた方が、売却には有利です。
３－２－２．ホームインスペクションで不安解消
事前に分かっている不具合については、契約の際に明示したうえ、専門家によるホームインスペクションの検査を受け、隠れた不具合がないことを証明しましょう。
５万円～６万円ほどの費用で可能で、検査を受ければ検査業者の名義で既存住宅売買瑕疵保険に加入もできるため、買主の安心感は大きいでしょう。
３－３．内見に向けた準備
不動産売却の際は、購入希望者の内見への対応が重要となります。
住んでいる状態での売却をご希望の場合は、内見時の印象を良くするために、不要な荷物や家財は早い段階で処分し、お部屋を明るく広々とした印象にすることが効果的です。
専門業者が、水周りや内装などの汚れを落とすハウスクリーニングは、住んでいる状態でも依頼ができ、内見の印象が良くなります。
４．今回のまとめ
不動産売却時の媒介契約とはどのようなものか、種類やそれぞれの特徴、注意点を解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
自宅の売却の際は、ご希望に合わせて専門知識に基づき、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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