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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す白金の不動産屋（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
この記事では、私たちが実際に行った横浜市で親から相続した区分マンションをわずか３カ月という短期間で売却し、現金化に成功した事例を基に、スピーディーな売却を成功させるための具体的なポイントを解説します。
売却時に使える節税の特例についても、その条件を説明いたします。
１．はじめに
「親が亡くなってから、親族と連絡を取ってない」
「弟との関係が悪化している、早く売却して現金化したい！」
「親から相続したマンション、今後、どうすればいいか…」
相続した不動産について、このような悩みを抱える方も多いのではないでしょうか？
相続した不動産は大切な資産である一方で、親族間でのトラブルや税金の問題など、さまざまな不安も伴います。
正直、マンションなど不動産を相続人が共有で持つ場合、大きなトラブルになりかねません。
また、古いマンションや賃貸物件を持っている場合、老朽化でローンが付きにくく、毎月の費用が嵩むため、買主が限られます。
そのため、売却をスムーズに進めるために慎重な対応が必要になってきます。
２．物件の概要
売却年：２０２３年
売却価格：２，６００万円
取得年：２０２３年
築 年：４２年
竣工年：１９８１年
地 域：横浜市
最寄駅：日の出町駅
建 物：区分マンション
何階建て：７階建て
所在階：４階
間取り：２ＬＤＫ
広 さ：６２㎡
３．相談者の背景と悩み
３－１．相談者の背景
- 相談者様は６０代の自営業の男性。
- 親から兄弟で相続したマンションを持っているが、弟との関係が悪化しており、急いで売却し、現金化したいと考えている。
- マンションには賃借人が現在、住んでいるが、契約書などの書類がなく、どのような条件で契約しているかも分からない。
３－２．相談者の悩み・不安
- 弟との関係を切りたい。
- 古いマンションなので、修繕費が掛かる前に早く売って現金化したい。
- 賃借人がいるが、契約の詳細が不明であり、どう対応すればいいのか分からない。
- 弟から邪魔されることなく、スムーズに売却したい。急いでいる。
４．売却の過程と成功の要因
４－１．迅速な売却活動の開始
相談者様の要望を受け、相談後すぐに売却活動をスタートしました。
売り出しから契約まで２カ月、決済まで１カ月の計３ヵ月という、私たちの中では珍しく短期間でのスピード売却を実現できました。
４－２．物件の確認と準備
当時、賃借人が住んでいたため、現地を確認し、入居者と直接話し合い、契約条件や書類を揃えることから始めました。
と言うのも、書類が揃っていないと、購入希望者だけでなく、銀行の融資が難しく、購入者が限られるため、先ずは、賃貸契約の条件を明確にすることが非常に重要と判断しました。
参考に、同じく賃貸中のマンションを売却した事例です。
４－３．買取業者と個人投資家の両面でのアプローチ
なるべく高い値段で売却する為、業者の買取だけでなく、個人投資家にも物件を紹介していきました。
最終的には、都内在住の個人投資家からの買付を受け、融資銀行も紹介し、売却だけでなく、購入もサポートできた案件です。
５．相続直後に相続した不動産を売却する場合に使える節税の特例
念のため、今回の様に、相続直後に不動産を売却する場合、いくつかの節税特例を利用することが可能です。以下に代表的なものを紹介します。
５－１．相続税の取得費加算の特例
５－１－１．概要
相続した不動産を売却する際、相続税を支払った場合には、その相続税額を不動産の取得費に加算できる特例です。
この特例を利用することで、譲渡所得（売却益）が抑えられ、譲渡所得税の負担が軽減されます。
５－１－２．適用条件
- 相続税がかかる不動産であること。
- 売却が相続開始の翌日から３年１０カ月以内に行われること。
- その不動産に対して相続税を支払っていること。
５－１－３．効果
譲渡所得の計算において、相続税額を取得費として加算することで、課税対象となる譲渡所得が減り、譲渡所得税を軽減することができます。
５－２．居住用財産の３，０００万円特別控除（相続空き家の特例）
５－２－１．概要
相続により取得した家屋を売却した場合、譲渡所得から最大３，０００万円を控除できる特例です。
これにより、譲渡所得税の負担が大幅に軽減されます。
５－２－２．適用条件
- 被相続人が亡くなる前まで一人で住んでいた家屋であること。
- 相続後、その家屋が空き家状態であったこと。
- 売却時に家屋が現行の耐震基準を満たしているか、解体して土地のみを売却すること。
- 売却価格が１億円以下であること。
- 相続開始から３年以内に売却すること。
５－２－３．効果
譲渡所得から３，０００万円が控除されるため、譲渡所得税を大幅に軽減できます。
６．相続直後に不動産を売却する際のメリット
相続した不動産を相続直後に売却する場合、以下のようなメリットがあります。
６－１．節税効果が大きい
相続税の取得費加算の特例や、居住用財産の３，０００万円特別控除を利用することで、譲渡所得税を大幅に減額できる可能性があります。
これにより、相続税負担を最小限に抑え、手元に残る資金を最大化できます。
６－２．遺産分割がスムーズに進む
不動産は現金に比べて分割が難しい資産です。
ただ、相続直後に売却して現金化することで、遺産分割がスムーズに進むメリットがあります。
特に、相続人が複数いる場合や財産が不動産中心の場合、トラブルを避けるために売却が有効です。
６－３．不動産価値の下落リスクを回避
一般的に、相続後、長期間不動産を保有すると、建物の老朽化や不動産市場の変動により、資産価値が下がるリスクがあります。
相続直後に不動産を売却することで、不動産価値の下落リスクを回避し、より高値で売却することが可能です。
６－４．相続後の維持管理費を軽減
マンションを長期間保有すると、固定資産税や管理費、修繕費などが発生します。
そのため、相続直後に売却すれば、これらの維持管理費を負担する必要がなくなり、コストを削減できます。
６－５．将来的なトラブル回避
今回のケースのように、相続不動産を長く保有していると、一般的に、他の相続人との関係が悪化したり、共有名義の場合は管理や売却が複雑化する可能性があります。
そのため、相続直後に売却しておくことで、早期に問題を解決し、将来的なトラブルを防ぐことができます。
７．３カ月と短期で売却が成功した理由
７－１．業者買取に頼らない販売戦略
私たちが持っている１０，０００人の購入者リストを使い、個人投資家にも直接アプローチしていきました。
賃借人のいるマンションでも、住み続け、収益を目的とする個人投資家を見つけることで、転売を見込む業者買取よりも高い値段での売却が可能になりました。
７－２．契約書類の整備による融資の確保
既述の通り、賃貸関連の書類が揃っていなかったため、賃借人との契約内容を確認し、銀行融資が受けられるように整備していきました。
と言うのも、空き家と異なり、賃貸中の物件は契約条件が明確でないと、希望者の食いつきが悪く、銀行の融資も出ない事が多く、売却が難しくなるため、事前準備が鍵になると思いました。
７－３．最適な購入者とのマッチング
都内在住の投資家に物件を直接紹介し、融資銀行も併せて提案しました。
購入者とのコミュニケーションを密に行い、売却プロセスがスムーズに進むよう調整しました。
８．売主様の感想
弟との関係が悪化している中、このマンションはともかく早く売却し、現金化したいと考えていました。
最初に、相楽さんに相談したときから、非常に親身に対応していただき、思っていた以上に早く売却できたことに感謝しています。
賃借人との契約書も無かったため、売れるのか不安でした。
でも、相楽さんや馬場さんが書類をすべて整えてくれたおかげで、安心して売却を進めることができました。本当に頼んで良かったです。
９．担当者の感想と教訓
今回は、非常に急いで売却したいという要望に応えるため、購入希望者リストに物件を紹介し、スピーディーに対応しました。
相談から決済まで３カ月での売却は、相談者様の希望に沿った最適な結果になったと思います。
賃貸中のマンションのオーナーチェンジでの売却は、契約書類の有無が大きな影響を与えます。
そのため、売却にあたって、書類の準備が非常に重要であると改めて感じました。
１０．他社との比較と当社の強み
他社では古い物件や資料が整っていなかったり、賃借人がいる場合、後でトラブルにならない様、業者買取が提案されることが多いと思います。
しかし、私たちは個人投資家へマンションの紹介を直接行い、買取と比べ、高値で売却できると思って、動きました。
この事例では無料相談を通じて、売却のサポートだけでなく、購入者に紹介も行うなど、ワンストップでのサービスを提供しています。
最終的に、通常１００万円近い仲介手数料を半額（約５０万円）にするなど、相談者様の負担を軽減する柔軟な対応が評価された可能性が高いです・・。
１１．無料相談のご案内と締めのメッセージ
１１－１．無料相談について
この記事を読んで、不動産の売却についてもっと詳しく知りたいと感じた方は、ぜひ無料相談をご利用ください。
無料相談は可能であれば、対面やオンラインで２時間くらいじっくり行い、しっかりと状況を理解したいと考えています。
さらに、無料相談後に売却依頼をいただいた場合、仲介手数料を１．５％と半額にしています。
と言うのも、相談を通じて相談者さまの状況をきちんと理解し、最適な戦略・ストーリーを立てやすくなるからです。
高い値段で売ることが出来たり、トラブルなく、ご満足いただける事が多いため、手数料を半額に割引しています。
１１－２．無料相談の推移と成功事例
２０１２年から続けてきた無料相談では、これまでに１，２００件を超えるケースを受け、その中から、２５０件以上の不動産取引を成功させています。
この成功が可能だった主な理由は以下の二つだと思っています。
１１－２－１．経験と事例の活用
長年にわたる豊富な経験を基に、個々の状況に応じた最適な対応を提供してきました。
このアプローチは多くのお客様に信頼されています。
１１－２－２．戦略的なアプローチの確立
無料相談を通じて、お客様一人ひとりのニーズを深く理解し、適切な戦略を立てることができました。
相続したマンションの売却は重要な決断だと思います。
１１－３．創業１０年を超え、取引件数も２５０件を突破
２０１１年以降、２５０件以上の不動産取引を担当し、どの不動産を購入・売却すべきか、そして、その注意点への理解を深めています。
１１－３－１．住み替え相談が増えています
現在、地方のみならず、東京においても相続や高齢化に伴うご自宅の売却と新居への住み替え相談が増加しています。
今後も、これまでの経験・強みを活かし、丁寧に対応し続けていきます。
１１－３－２．住宅ローンの滞納相談
さらに、住宅ローンの返済に不安を感じる５０代、６０代の方々に対して、LINE公式アカウントや電話での無料相談を通じ、実務担当が直接対応しています。
成功事例の詳細は解決事例まとめに、私たちのGoogleの口コミもまとめてあります。
注）これらの事例はトラブル解決の参考として掲載しております。ただし、個人情報保護のために価格や場所の詳細は変更しています。詳細はメールや面談でご説明いたします。
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