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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す白金の不動産屋（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
この記事では、山手線の新駅『高輪ゲートウェイ』駅の開通とそれに伴う再開発による利便性や繁華性の向上に投資した購入事例です。
東京都内ではこれからも再開発が行われる為、投資を成功させるため、考慮してほしい具体的なポイントを詳しく紹介します。
投資に役立つ泉岳寺や高輪駅周辺の再開発や人口の推移をまとめたページは以下の通りです。
１．はじめに
２０１６年に海外赴任が決まった買主様が、それまで居住していた港区のマンションを売却し、手元に残った資金を長期・安定的に運用したいという目的で、JR山手線の新駅『高輪ゲートウェイ』駅から徒歩５分の立地にある区分マンションを購入された事例です。
購入時、この物件は１，４００万円で賃料は月額８万円の表面利回り６．８５％でした。購入からすでに６年以上が経過し、その間、賃料は当初の月額８万円から現在は９万８，０００円まで上昇し、約２０％を超える上昇になっています。
新駅開業や周辺の再開発が進行していることで、物件の資産価値も向上し、賃料収入の面でも非常に好調です。
この物件は約１３ヘクタールにも及ぶ車両基地跡地で、JR東日本が行う品川開発プロジェクトの一環であり、２０２５年の街びらきに向けてさらなる利便性の向上と共に資産価値の増大が期待できる魅力的な投資対象となっています。
２．取引事例概要
本事例では、単なる利回りの追求ではなく、安定運用と将来的なキャピタルゲインを目的に、契約条件の改定や再開発の進展などの改善余地がある物件をお客様の希望に合わせて提案しました。
特に、再開発が進行しているエリアにおける資産価値の向上を狙った長期保有型の投資を推奨しています。
今回の案件は、高輪ゲートウェイ駅の開通に合わせ、地方に住むオーナーから売却を優先的に紹介してもらったものです。
当時の売出価格は１，４００万円で、築年数が古くとも高い利便性と将来的な価値向上が期待できるため、購入を決断されました。
また、弊社では山手線の新駅開業や再開発エリアのマンション等の購入における利点やリスクについても十分にご説明し、お客様の納得の上で購入を進めております。
３．丸投げできる安全な投資がしたい
２０１６年の海外赴任に伴い、所有していた港区の自宅マンションを売却し、手元に残った資金をどのように活用するかを購入者さまと一緒に検討した結果、将来的な資産価値の上昇が見込まれる港区高輪の鉄筋コンクリート造の投資用区分マンションをご購入いただきました。
この物件は２０１６年、地方にお住いの前オーナーが償却と値上がり益を実現化し、他の物件を購入するため、友人がたまたま担当で売りに出そうとしていました。
当時、駅周辺は開発待ちでネットに囲まれた古い物件が多くありました。
ただ、売りに出ている一棟ビルは少なく、条件を決めた後、それに合う物件を見つけるのに３ヵ月程度掛かりました。
なお、購入価格は１，４００万円で、購入当時の年間賃料収入は９６万円、表面利回りは６．８５％でした。
購入から６年経過した現在、年間賃料収入は１１７万６，０００円まで増加し、利回りも約８．１６％まで上昇しています。
再開発が進むエリアでの物件購入により、賃料収入の増加と共に資産価値も向上し、安心して長期的に保有できる投資となっています。
周辺相場の利回り４．５％を考えると、現在の資産価値は２，６００万円を超え、キャピタルゲインで１，０００万円は見込めそうです。
４．新駅開通待ち、築年の古いビルが立ち並ぶ寂しい街並み
高輪ゲートウェイ駅が開業した現在では想像できませんが、２０１６年当時、このエリアには開発待ちの物件が多く、古い建物がネットで囲われている状態が目立っていました。
第一京浜沿いには、外壁が破損しても問題ないように建物全体がネットで覆われ、一見すると不安を感じさせるような物件も多く存在していました。
しかし、２０２０年の東京オリンピックに向けて、高輪・泉岳寺エリアでは再開発が急速に進みました。
その結果、街並みが一新され、品川や大崎駅に近接するという利便性の高さから人々の往来が増加し、地域全体の資産価値が大きく向上しました。
当時から４９年ぶりの新駅開通を狙い、売却物件は本当に少なく、このエリアでまともにキャッシュフローが出る不動産はありませんでした。
高輪ゲートウェイ駅開業という大きな転機を迎え、当時から売却物件は非常に限られていました。
それでも、本件はタイミングよく、友人の会社が売主元付として売却活動を開始する前に内々でご紹介いただき、お客様の属性から決済の確度が高い事を伝え、無事に購入が成立しました。
５．新駅開通と共に周辺環境も開発が進み
２０２２年現在、賃料は購入時よりも２0％以上上昇し、月額９万８，０００円となっています。
既述の通り、周辺の相場４％程度の利回りを考えると、保有期間中のインカムゲインに加え、売却時のキャピタルゲインも十分に期待できる状況となっています。
買主様は現在も海外赴任中で日本に戻ってくる予定はなく、さらに品川駅にリニアモーターカーが通るまでの間は売却を検討していないとのことです。
また、この物件以外にも国内外で複数の不動産を保有されており、安定した賃貸経営を続けています。
仕事が楽しく、サラリーマンを辞め、FIREして、賃貸経営を専業とすることはないそうです。
他にも、地方物件を買い進めていたオーナーが税金を含め、資金が詰まり、各所に相談しているニュースを知ったからだそうです。
２０２２年現在、赴任先の海外不動産を含め、今後も買い進めて行くと元気に語っていました。
なお、弊社では投資用物件の紹介にあたり、２０１２年以降、債務整理や任意売却に伴う取引を全国で３００件以上手掛けてきました。
そのため、投資用区分マンションの購入におけるリスクや注意点についても、しっかりとご説明しています。
６．所有者と担当者の感想と学び
６－１．所有者の感想：
母親の痴呆が進み、詐欺にあったり、再開発の計画など、マンション売却に対する不安がほんとに大きかったです。
今回、リビングインの担当者が的確なアドバイスをしてくれたおかげで、納得のいく価格で売却することができました。
売却により、自宅のローン返済や母親の施設費用も確保でき、家族としても安心しました。
６－２．担当者の感想と教訓：
私たちの提案を信頼していただき、大切な資産の売却をお任せいただけたこと、本当に嬉しく思います！
相続に伴う売却案件は、時間と手間がかかる一方で、売主にとって非常に重要な決断だと思います。
今回は、相談者の方が焦らずに適正な価格を維持しつつ、私たちの戦略を信頼していただけたことが成功の鍵でした。
相続関連の不動産売却は難しいケースが多いですが、こうした経験を生かして、今後も最適なサポートを提供していきたいと考えています。
７．他社との比較と当社の強み
今回、物件売却を促した他社は再開発業者からの買取打診をそのまま受け入れることを提案しました。
一方、私たちは泉岳寺の希少な立地を考慮したうえで、慎重に市場調査を行い、最適な価格設定と戦略的な売却活動を行いました。
これにより、他社が提示した価格よりも高値での売却を実現できたのではと思っています。
７－１．無料相談について
この記事を読んで、マンション売却についてもっと詳しく知りたいと感じた方は、ぜひ無料相談をご利用ください。
無料相談は可能であれば、対面やオンラインで２時間くらいじっくり行い、しっかりと状況を理解したいと考えています。
さらに、無料相談後に売却依頼をいただいた場合、仲介手数料を１．５％と半額にしています。
と言うのも、相談を通じて相談者さまの状況をきちんと理解し、最適な戦略・ストーリーを立てやすくなります。
結果的に、高いで値段で売ることが出来たり、トラブルなく、ご満足いただける事が多いため、手数料を半額に割引しています。
７－２．無料相談の推移と成功事例
２０１２年から続けてきた無料相談では、これまでに１，２００件を超えるケースを受け、その中から２５０件以上の不動産取引を成功させています。
この成功が可能だった主な理由は以下の二つだと思っています。
７－２－１．経験と事例の活用
長年にわたる豊富な経験を基に、個々の状況に応じた最適な対応を提供。
このアプローチは多くのお客様に信頼されています。
７－２－２．戦略的なアプローチの確立
無料相談を通じて、お客様一人ひとりのニーズを深く理解し、適切な戦略を立てることができました。
相続したマンションの売却は重要な決断だと思います。
７－３．創業１０年を超え、取引件数も２５０件を突破
２０１１年以降、２５０件以上の不動産取引を担当し、どの不動産を購入・売却すべきか、そして、その注意点への理解を深めています。
７－３－１．住み替え相談が増えています
現在、地方のみならず、東京においても相続や高齢化に伴う住み替え相談が増加しています。
今後も、これまでの経験・強みを活かし、丁寧に対応し続けていきます。
７－３－２．住宅ローンの滞納相談
さらに、住宅ローンの返済に不安を感じる５０代、６０代の方々に対して、LINE公式アカウントや電話での無料相談を通じ、実務担当が直接対応しています。
成功事例の詳細は解決事例まとめに、私たちのGoogleの口コミもまとめてあります。
注）これらの事例はトラブル解決の参考として掲載しております。
ただし、個人情報保護のために価格や場所の詳細は変更しています。詳細はメールや面談でご説明いたします。
近くの泉岳寺で区分マンションの売却をした事例はこちらです。
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