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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、カフェや雑貨屋、洋服やが多く集まる若者文化のイメージが強い下北沢駅を人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に大規模な開発を主体に大きく変化する下北沢駅周辺について、まとめてみました。
大規模な再開発プロジェクトにより、線路が地下鉄化されたことで駅舎のリニューアルをはじめ、線路跡地に造られた「下北路線街」と呼ばれる教育施設や商業施設などさまざまな施設が建設されました。駅周辺の街並みが大きく変化し、従来の文化的な街のイメージを継承しつつ新しい街へと進化を遂げています。
１．はじめに
今回は、サブカルの聖地としてだけでなく、２００３年に都市計画決定がされ、２００６年に事業認可された世田谷区画街路第１０号線もたびたびの延伸を経て、現在２０２２年３月末の完了を目標に動いている下北沢駅周辺について、まとめました。
その他、２０１９年に小田急電鉄（株）が下北沢地区上部利用計画の概要を決定し、商業施設だけでなく、イベントスペースや宿泊施設の建築・整備を進めている動きもあります。
*駅前の様子
東京都世田谷区の北東部に位置する下北沢は、「自分らしさを見つけられる街」として幅広い世代から絶大な支持を受けています。なぜなら、下北沢には多種多様なものが揃っており、趣味や好きなことを思う存分楽しめると感じる方が多いためです。
さらに、下北沢の人気は国内だけに留まりません。２０２０年に全世界を対象にした大規模な都市調査を行っている「タイムアウト社」が発表した「世界で最もクールな４０の地域」で２位を獲得したほど、世界中から絶大な注目を集めています。
このランキングに投票した方の意見を見ると、「下北沢はニューヨークにとってのブリックリンのような街であり、街の若者たちからの信頼で溢れている」と驚くほどに好印象な声が多く寄せられていました。
*駅周辺の街並み
しかし、世田谷区は「品格が高くセレブが住む街」として認知されている分、下北沢の独特な雰囲気に治安を不安視する声が少なくありません。実際、弊社のお客様からも物件案内時に「若者が多く、治安が悪そう」と言った意見が寄せられたことがあります。
学生の頃から小田急による再開発が行われる今まで２０年以上、下北沢を見てきましたが、ここは昔ながらの下町的雰囲気を残こしながらも洒落っ気のある個性的な街だと言えます。
例えば、下北沢駅北口にある「下北沢一番商店街」は時間帯によって様々な顔を持っています。その中でも、早朝にしか見られない「下北沢シャッターギャラリー」と呼ばれる各店舗のシャッターに描かれたアートは今も多くの方を魅了してやみません。
また、物価が高いことで知られている世田谷区にも関わらず、ホームズが発表している世田谷区内の中では、家賃が比較的低く設定されていることも高い支持を得ている一因です。例えば、一人暮らし向け物件の家賃相場は１０万円前後という知名度のある駅としては驚くべき安さで借りることができます。
そこで、今回は不動産を購入する上で必要な下北沢の街の特徴や利便性、将来性について詳しく解説していきます。最後まで読んで、ぜひ今後の参考にしてみてください。
１．東京、下北沢はどのような都市か？
*参考：世田谷区役所HP
まず、下北沢駅と近隣の三軒茶屋駅、代々木上原駅を年収別世帯数割合で見てみましょう。
下北沢は、年収３００万円～４００万円世帯が一番多い層となっています。単身者が多く住んでいるため上記のような結果になったのでしょう。
年収が１，０００万円以上の層は三軒茶屋、代々木上原が多くなってくることから下北沢駅は単身者を含む一般家庭に好まれているエリアであることが言えます。
１－１．抜群のアクセスを誇る２線路が通る交通網
*ホームの様子
下北沢には「小田急小田原線」と「京王井の頭線」が通っています。そのため、東京の主要なターミナル駅である新宿駅まで約１１分、渋谷駅まで約４分で行くことが可能です。
また、小田急小田原線は東京都と神奈川県を繋いでいるため、乗り換えなしで神奈川の人気エリアにいくこともできます。
これらの交通アクセスの良さが、下北沢が人気を集めているひとつのポイントだと言えます。通勤や通学の際にゆとりを持って行動することができるため、現役世代の人気を集めています。
１－２．暮らしや気持ちが上がる新エリア
*シモキタエキウエ
２０１９年には新駅舎に「シモキタエキウエ」と呼ばれる複合商業施設がオープンしました。「下北沢駅を訪れた方の気分がアガる」をコンセプトに、個性豊かな店舗が立ち並んでいます。
「輸入雑貨やワインなどを取り揃えたお店」や「ちょっと飲みたいときに寄れるお店」など個性溢れた全１６店舗です。この新エリアから街の活性化を図り、新しい「シモキタライフ」の魅力を発信していく計画が立てられています。
下北沢は小田急グループを中心に再開発が続けられ、さらに生活しやすい街へと進化しようとしており、充実した生活を送れる街です。
１－３．下北沢の治安は悪いのか？
下北沢の名所である商店街は個性的なお店や独特な雰囲気が漂っていて、犯罪が多いことでも有名です。
２０２０年には、下北沢駅周辺に警察や爆発物処理班が集結した現場がSNSを中心に拡散されました。
中には、リツイート件数が１００件を超える発信もあり「爆発物が設置されたのではないか？」と多くの方が不安を感じたはずです。
*街中の様子
また、過去には世間を震撼された殺人事件が起こったこともあり、「下北沢は治安が良くない街」であると言われています。
ですが、下北沢駅を管轄する北沢警察署の『過去５年間の刑法犯の推移』のデータによりますと過去５年間の事件は減少傾向にあります。
１－３－１．警察と地域の活動により犯罪率が低下中
*多くの古着屋が立ち並ぶ
ここでは、実際に下北沢は治安が悪いのか世田谷区が発表したデータを元に見ていきます。
下北沢がある世田谷区は、２０１９年に前年比を８１４件下回る犯罪件数を記録しました。
しかし、内訳を見ると強盗や侵入窃盗のような凶悪事件が高い数値を記録しているため、やはり治安に対する不安は残ります。
一方で、過去にメディアに取り上げられる事件が発生したことや犯罪件数の多さを真摯に受け止め、警察と地域が連携して防犯に取り組んでいることも事実です。そのため、今後は改善されることが期待されます。
２．下北沢の再開発地域の現状
*小田急線線路跡地の再開発
下北沢は大規模な再開発プロジェクトにより、駅周辺の街並みが大きく変化しました。
下北沢駅を通っていた線路が地下鉄化されたことで駅舎のリニューアルをはじめ、線路跡地に造られた「下北路線街」と呼ばれる教育施設や商業施設などさまざまな施設が建設されました。
*駅前の様子
この再開発プロジェクトは「下北沢の住民やそこで働く方、遊びに訪れる方がそれぞれの個性を大切にし、共存できる街」となることを目指して計画が進められました。
そのため、地域住民の声を取り入れて進められており、住み良い街に仕上がっています。「下北路線街」の詳しい内容は、以下の画像をご確認下さい。
*引用：
*引用：Odakyu
更に、２０２０年４月には線路跡地に街と人をつなぐ拠点地となる「世田谷代田キャンパス」がオープンしました。
「世田谷代田キャンパス」は、東京農業大学のアンテナショップや同大学の卒業生の酒蔵で作られたお酒が販売されているショップなどで構成されている複合施設です。
「日々の暮らしをより豊かにし、住民や地域外の人が気軽につながれる場所」をコンセプトに、多くの方が気軽に集まれる場所を提供しています。
詳しい「世田谷代田キャンパス」の内容は、以下の画像をご確認ください。
*引用：下北沢経済新聞
*引用：Odakyu
下北沢は大規模な再開発事業を中心に、さまざまな施設がオープンしています。
これらのことをまとめると、広範囲に渡り、施設を招致し、街の活性化を図っているため、今後も下北沢は目が離せない地域だと言えます。
３．下北沢の価値はさらに上昇するのか？
*マスタードホテル下北沢
小田急電鉄は東北沢までの線路跡地に作った個店街「reload（リロード）」が２０２１年６月１６日に開業すると、先日リリースを出しました。
他にも、２０２０年までにオープンした「シモキタエキウエ」や「下北路線街」、「世田谷代田キャンパス」で生活を彩る充実した街であることは間違いありません。
しかし、不動産購入を検討するには、将来的な価値を見込めるのか見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。
３－１．下北沢駅周辺の世帯数の比較
上記のグラフは、下北沢駅とその近隣の三軒茶屋駅、代々木上原駅の世帯数割合比較をグラフにしたものです。
下北沢駅はファミリー層よりも単身世帯が圧倒的に多い傾向でした。ですが、再開発の効果か近隣２駅に比べて３～４人世帯も多くなっています。
単身者や若者のイメージだった下北沢駅もファミリー層にも好まれる街になることで、今後の価値はさらに上昇するのではないでしょうか。
３－２．世田谷区の全体の人口予測
各駅徒歩１５分圏内の人口予測を見ていきます。
下北沢は、２０２０年～２０５０年までで３，４０９人が減少する予想となっています。三軒茶屋駅、代々木上原駅の近隣２駅も下北沢と同様に緩やかな減少傾向にあります。
「下北線路街」の事業により教育機関や商業施設が招致されたことを考慮すると、これからファミリー世帯の移住を加速させることも期待が出来そうですが人口は少なからず減少傾向にあることも考慮しておきましょう。
３－３．交通機関の乗降率から見る利便性
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、下北沢駅の乗降者数の推移を考察していきます。
下北沢駅の乗車人数は、２０１３年を機に大幅に減少しています。
２０１３年に駅が地下化され、ホームが地下深い場所に位置し以前よりも乗り継ぎが不便になり、別のルートを利用して乗り継ぎを行う方が増えたのだと推測されます。
ただし、２０１９年ににかけて少しずつ上昇傾向であることを見ると、駅前の再開発や商業施設のオープンによってまた下北沢駅の利用者が復活の兆しが見えてきたところと見えます。
３－４．下北沢の土地の価格の推移
３－４－１．商業地に区分されている『世田谷区北沢２－１９－１２』について
*参考：地価調査
現在、再開発が継続的に行われている下北沢周辺の土地の価値は上昇傾向です。上記のグラフは、商業地に区分されている「世田谷５－４（東京都世田谷区北沢２－１９－１２）」と「世田谷区５－１０（東京都世田谷区北沢２－３１－１３）」のデータをもとに、２００６年から２０２０年までの価格をグラフにまとめたものです。
まず、「世田谷５－４」から確認して行きます。２００８年のリーマンショックの影響により、一時期価格が低下している時期もありました。
しかし、２０１５年を機に大きく価格が上昇しており、１４年間で１４９万円／㎡増加しています。
次に「世田谷５－１０」です。こちらの地域も２００８年をピークに一定期間価格が低下しています。
しかし、２０１６年に「下北線路街」のひとつである賃貸住宅の「テラスハウス」がオープンしたことをきっかけに大幅に上昇しており、１４年間で７１万円／㎡増加していることが分かりました。
他にも、既述の近年オープンした複合施設や商業施設のオープンにより、将来的にも価格が上がっていくことを期待されています。
３―５．下北沢駅周辺の中古マンションの価格推移
３－５－１．マンション等住宅価格の推移
*引用：住まいのインデックス
最後に、ライフルホームズが発表している「住まいのインデックス」のデータをもとに、下北沢の中古不動産の価格推移を確認します。まずは、中古マンション、戸建て、土地をまとめたグラフをご覧下さい。
現在、下北沢の中古マンションは増減を繰り返しながら価格が上がっていることが分かります。直近３年間で約８.５%上昇しているため、何らかの問題が生じなければ、今後も再開発の良さが認められると徐々に上昇していくことを期待できます。
一方で、地価公示価格は上昇傾向でしたが、戸建てや土地は２０１６年をピークに値幅が横ばいが続いています。
東京都全体の価格推移が直近３年間で上昇傾向にあるため、今後、再開発で注目を集め、利便性が向上している下北沢の戸建てや土地も上昇していくのではないかと思われます。
ただ、地価と戸建ての価格が横ばいなのが気になります。
３－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している下北沢駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。
一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を７，７００万円（３６４万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格８，０１０万円（３７８万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格７，９４６万円（３７５万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格７，６６５万円（３６２万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（７，７７０万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約３%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
まず、マンションの購入を真剣に検討されている方には、「サラリーマンですら、いつ何があるか分からない世の中ですから、過大なローンは控えたほうが良いと思います」と正直に伝えています。
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＞＞ちなみに、過去下北沢駅周辺で行った具体的な事例はこちらにまとめておきました。
４．下北沢の地盤や災害の影響は？
ここまで再開発の内容や地価等の価格の推移を見てきましたが、不動産を購入するうえで重視すべきポイントである災害時の影響について解説します。
下北沢がある世田谷区では水害と地震の被害が大きな懸念事項です。
まず、水害ですが多摩川や複数の内水が隣接しており、２０１９年の台風や地震などの災害が発生した際に氾濫や洪水による被害が懸念されています。
とはいえ、世田谷区が発表した「世田谷区洪水・内水氾濫ハザードマップ」を確認すると、多摩川が氾濫した場合は下北沢駅周辺が被害を受けることはありません。
また、内水が氾濫した場合も、大半の地域は被害を受けないと予測されています。
ただし、一部の地域では１階の軒下が浸水する２mの被害を受けると予想されているため、不動産を購入する場合は防災マップを十分に確認するようにしてください。
次に、地震の懸念です。地震情報サイト「JIS」が発表した「東京都世田谷区北沢・地域別危険度」を見ると、下北沢の大半の地域が「災害時の活動困難度」が高い数値を計測しています。
つまり、実際に災害が起こった際、救出が困難になる可能性が高いと予測されているのです。
そのため、購入する不動産の周辺地域に、救出の妨げになり得るものが無いのか、すなわち道路の幅員やその単純さを事前に確認しておくことが本当に重要になってきます。
４－１．下北沢のハザードマップや対策
*引用：世田谷区役所
世田谷区では、多摩川や内水氾濫による災害時に備えて川別にハザードマップを作成しています。
下北沢がある世田谷区は多摩川や多くの内水が隣接しているため、台風や大地震が発生した際に川の氾濫による水害を懸念されています。
しかし、世田谷区が発表したハザードマップによると、下北沢駅周辺は大半の地域が川の氾濫による被害を受けないと予測されています。
ただし、一部の地域では１階の軒下が浸水することを想定されているため、ハザードマップを確認して「浸水による被害を受けないと想定されているエリア」を購入する方が無難です。
５．世界中から注目を集めている下北沢、さらに魅力的な街へ変化し、今後も価値は上昇？
*駅前の様子
この記事では、不動産を購入する上で下北沢の街の特徴や利便性、将来性について詳しく解説してきました。
現在進行中の再開発事業により街全体の価値が高まることを期待されており、実際に駅周辺にある不動産の価値も上昇傾向にあります。
生活面でも、個性豊かな街である一方、交通アクセスやファミリー層のことも考慮された街づくりがされているため、非常に住み良い街です。
*高架下の駐輪場
しかし、一部の地域では災害により浸水被害に遭うことが想定されているため、生活する際は注意する必要があります。
災害時に救出困難となる可能性が高い地域でもあるため、購入する地域を慎重に見極めることが重要です。
自宅などの購入を検討する際は今回説明したようなポイントを参考に探してみて下さい。
＞＞２０１４年に同じ世田谷区三軒茶屋で放置されていたマンションの管理の切り替えと収入・費用の改善相談について、こちらのページにまとめました。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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