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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、今後も開発が進む豊洲駅周辺について、マンション価格などを参考にまとめました。大型の複合商業施設とウォーターフロントの高層マンションという組み合わせが話題を呼び、高い人気となった豊洲。
２０２１年３月、IHIと三菱地所は「（仮称）豊洲４－２街区開発計画」を始動すると発表しました。２０２１年１１月には都市計画決定を予定し、年度内に既存建物の解体工事を行う予定で、２０２５年春の竣工を目指しています。
読売新聞によると、東京メトロの上場と共に、有楽町線「豊洲」駅から住吉駅までの延伸についてもこれまでは十分な利用者が見込めないため、進まなかったが、国からの補助を得て、早期の事業化が実現しそうです。
１．豊洲はどのような都市？
*駅周辺の街並み
東京都江東区に位置する豊洲は、２０２０年１０月に地域密着系都市型エンターテイメント番組「アド街ック天国」によって３回目の特集が組まれたほど、国内でも注目度が高い人気エリアです。
初回は、再開発が開始された直後の２００６年に初めてこの番組に取り上げられ、多くの人に認知される街になりました。
*東京湾岸
かつては、東京のエネルギー基地として活用されていたため、豊洲を利用する人は作業員や会社員が大半でした。しかし、自然と住居や商業施設が融合した街に変わったことで、街中どこを見てもファミリー層を始め、幅広い層が週末の憩いの時間を楽しんでいます。
さらに最近では、東京オリンピックの招致や豊洲市場の開場も加わったことで、国内だけに留まらず、海外の方にも人気が急上昇しているのです。では、実際に、再開発やメディア、東京オリンピックの影響により、豊洲の価値はどのように変化しているのでしょうか？
*ららぽーと豊洲周辺の様子
結論から言うと、再開発が始まってから豊洲の土地の価値は年々上昇傾向にあります。
そのことは、２０２０年に住友不動産販売が発表した「２０２０年版 江東区人気マンションランキング」で上位１０位の内、豊洲のマンションが半数を占めていることからも見受けられます。
さらに、今後も大規模な再開発事業が進んでいることも考慮すると、継続して価値が高まることが期待されているのです。しかし、不動産購入を検討する際、これだけの情報では個人的に不充分だと思います。
そこで、この記事では「豊洲がどのような街なのか」、「利便性や人口増加はどうなのか」について不動産購入の観点から詳しく解説していきます。最後まで読んで頂き、不動産購入を検討する際の参考にしてみてください。
*駅前の様子
豊洲は大正初期に埋立事業により成形後、長い年月をかけた再開発事業によって現在の街並みへと変化しました。元々、上記でも述べた東京のエネルギー基地として活用されていました。
しかし、１９９０年代に企業が造船事業を廃止したことをきっかけに、２００５年以降一気に再開発が加速されたのです。そこに、「アーバンドック ららぽーと豊洲」などの大型商業施設や数多く建ち並ぶタワーマンションの建設も加わり、さらなる近代化都市へと一気に変貌を遂げました。
そのため、豊洲は、大抵の用事を豊洲の街の中で済ますことができ、非常に利便性が高い街といえます。さらに、主要都市である東京や品川駅へ短時間で行けるアクセスの良さも豊洲の魅力の一部です。
＞＞買って１０年、再開発で有名な豊洲のマンションの売却事例を基に、「住宅ローンが残っていても自宅を売却できるのか？」についてまとめました。
１－１．ファミリー世帯に人気がある
*豊洲ふ頭内公園
現在、豊洲はファミリー世帯に非常に人気があります。その理由は、海が隣接しているエリアであることを最大限に活かした、「豊洲ふ頭内公園」や「春海橋公園」などの大型公園が整備されているからです。
特に豊洲ふ頭内公園は「豊洲ぐるリパーク」と呼ばれ、豊洲公園、豊洲六丁目公園など４つの公園で作られた超大型公園があり、週末多くの家族が利用しています。
２３区の大半の地域は都市型になっているため、自然を感じながら遊ぶ体験が出来る場所は多くありません。
そのため、このように木々や海を身近に感じながら子供を遊ばせられる場所のある豊洲は、親世代にとって非常に魅力的な地域になっているのです。
１－２．ゆとりを持てる交通の便
豊洲駅は、東京メトロ有楽町線とゆりかもめ線の２路線が通っています。そのため、多くの企業が密集する東京や新橋駅まで１９分、有楽町駅まで１３分と２０分圏内でいくことが可能です。
したがって、朝の通勤にゆとりを持つことができます。子供の通学や登園を見送ることができるうえ、資格勉強など朝の時間を有効活用することも可能です。このように、家族や自身のために時間を使うことができることも人気の一因です。
１－３．豊洲市場の開場
２０１８年１０月に新たな「日本の台所」となる「豊洲市場」が開場しました。従来の築地市場の約１．７倍の規模を誇り、閉鎖型施設にしたことにより、魚介類の鮮度を保つことが可能となった新しい施設です。
豊洲市場には、見学ギャラリーやマグロ競り見学デッキが用意され、一般人も一部内部を見学できるため、人気のスポットになっています。
さらに、築地市場から移転した飲食店や食料品を扱う専門街が数多く建ち並んでいるため、食事や買い物にも困りません。このように、いつでも新鮮な魚介を堪能することができることや安全性の高い食事ができることも多くの層に人気がある理由のひとつです。
２．豊洲の再開発地域
*参照：一層街の魅力が高まる「豊洲ベイサイドクロスタワー」三井不動産
２００６年にオフィスビルの「豊洲センタービル」が完成後、大型商業施設の「アーバンドックららぽーと豊洲」も相次いで開業しました。その再開発事業は、現在も進められており、大規模な事業計画も計画されています。
商業や住宅、文化など多様な機能性が高い複合市街地路して形成を図るために計画された「豊洲地区地区計画（江東区豊洲二丁目、豊洲五丁目及び六丁目各地内）」が代表的です。
それにより、街や交通の整備、大型商業施設やタワーマンションの建設がどんどん進められ、活気がある魅力的な街となっています。具体的な詳細は、以下の画像をご確認ください。
*参照：豊洲地区地区計画PDF
さらに、豊洲二丁目駅前地区で三井不動産株式会社が再開発を現在進行形で進めています。
具体的には、街区名を「豊洲ベイサイドクロス」と命名し、最先端の機能を兼ね備えたオフィスゾーンやバラエティ豊かな商業施設など、一層街の魅力が高まる「豊洲ベイサイドクロスタワー」が２０２０年８月に開業しました。
これにより、今後も街の活性化や海外訪問客の需要が高まることが期待されています。
３．豊洲の価値はさらに上昇するのか？
*再開発エリア
ここまでの解説で、再開発やオリンピックの招致により継続して注目されているエリアであることはご理解いただけたかと思います。
では、ここからは、「より具体的にどのように豊洲が変わったのか」や「今後の人口増加は見込まれるのか」をそれぞれのデータを基に解説していきます。
３－１．江東区全体の人口推移
*参考：江東区役所発表の数字を参考に弊社が作成（２００６年から２０２０年まで）
上記は、江東区が発表した「世帯と人口の増減表」のデータを基に、グラフ化した区全体の人口の推移です。再開発が活性化した翌年の２００６年以降、１４年で約９５,０００人以上の人口が増加していることが分かります。
今後も、豊洲の再開発が進んでいることや地上４８階、総戸数１,１５２戸の超高層マンション「ブラインズタワー豊洲」の入居が２０２２年３月から開始されることを考慮すると、上昇傾向に向かうことが見込まれます。
３－２．江東区の全体の人口予測
*参考：人口問題研究所
なぜ将来的に豊洲の人口の増加傾向に向かうと言えるのか？人口問題研究所が発表した「将来推計人口（２０１８年３月統計）」のデータを基に考察していきます。
このデータによると、２０２０年の江東区の総人口は約５２万人と、現在より５～６万人、増加することが予測されています。
しかし、２０２０年現在、この数値を上回る人口を推移しているため、今後も継続して「将来推計人口（２０１８年３月統計）」を上回る増加が予測されているのです。
３－３．交通機関の乗降客数から見る利便性
次に、関東交通広告協議会が発表したデータを基に、東京メトロ有楽町線とゆりかもめ線の乗降客数の推移を考察していきます。
２０１０年に、地上４４階建ての「シティタワーズ豊洲」のタワーマンションの建設以降、東京メトロとゆりかもめ線の乗降客数が年々高い水準を推移していることがわかります。具体的には、１０年間で、東京メトロは約９万人、ゆりかもめ線は約１万３千人の乗降客が増えています。
前述の人口推移表から、この１０年間で増えた人口は約５万５千人ですから、増えた人口の大半が鉄道を利用していることが分かります。このことは、豊洲のアクセスの良さゆえだと推察が可能です。
３－４．豊洲の土地の価格の推移
*参考：地価公示発表資料より作成
次に、豊洲の土地の価値を見ていきます。ここでは、商業地域に区分されている「江東５－１６（東京都 江東区豊洲４－１－３）」の地域のデータを基に上記のグラフにまとめました。
２００６年以降、上昇傾向に向かいましたが、２００８のリーマンショックにより４年間価格が低迷しています。しかし、「豊洲地区地区計画」や東京オリンピックの影響により、１５年間で約６６万円と倍近くまで上昇していることが分かります。
また、２０２０年の東京都全体の商業地域が前年比約６．５％の上昇に対し、豊洲は倍の約１３．６％と約２倍以上の公示価格で価格が推移したことも、今後の価値が上昇傾向に向かうと予測されている一因です。
３－５．豊洲駅周辺の中古マンションの価格推移
*駅周辺の街並み
３－５－１．マンション等住宅価格の推移
最後に、ライフルホームズが発表している「住まいのインデックス」のデータを基に、実際の江東区の中古不動産の価格推移を確認します。まずは、下記の中古マンション、戸建て、土地をまとめたグラフをご覧ください。
*参照：住まいのインデックス
上記のデータを見ると、直近３年間で中古不動産全体の価格は、約１４％近くまで上昇していることが分かります。
東京都全体の標準的な物件の価格が約６％に対し、こちらも倍以上の数値を推移していることを考慮すると、将来的に、豊洲エリアのマンション価格は今後も人口の増加と共に、右肩上がりで推移していくことが予測されます。
３－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している豊洲駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を７，４５１万円（３５２万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格７，４６３万円（３５２万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格６，４８８万円（３０６万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格７，０５８万円（３３３万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（６，９９９万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約７%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
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４．豊洲の地盤や災害の影響は？
豊洲の不動産を購入するうえで、最大の懸念材料になるのが海に隣接していることによる災害と埋立地であるがゆえの地盤のゆるさだと思います。
せっかく満足のいく不動産が買えても、災害に弱いのでは魅力が激減してしまうのは当然です。
そこで、ここでは豊洲の地盤の固さや災害が起きた時の被害想定を確認していきます。重要なので、最後まで確認するようにしてください。
４−１．豊洲の地盤は東京２３区で一番ゆるい
地盤に関する調査や分析などを行っている地盤ネットホールディングス株式会社が２０１６年に発表した「東京都市区町村 いい地盤ランキング」のデータを基に、豊洲の地盤について確認していきます。まずは、下記の画像をご覧ください。
*引用：地盤ネット
【判定】緑：８０点以上（安全）黄：５５点以上（普通）赤：５５点未満（注意）
こちらのランキングは、地盤ネット独自の調査データと国土地理院が発表している「浸水リスク」、「地盤の揺れやすさ」、「土砂災害リスク」、「液状化リスク」の合計５つのデータを参考に１００点満点で算出したものです。
上記の表を見ると分かる通り、豊洲がある江東区は２３区の中でも最も点数が低く、地盤に注意が必要な地域であることが分かります。
さらに、埋立地や海が隣接している地域であることも考慮すると、災害時の液状化や浸水リスクは避けられないのも事実です。
そのため、３０年以内に７０％の確率で起こると不安視されている「首都直下型地震」が発生した場合、豊洲のある江東区は大きな被害を受ける可能性があります。
４６位の葛飾区以下８地域（足立区、台東区、江戸川区など）で不動産を購入する時にはその担当者にどのような状況に陥る可能性があるのか、しっかりと確認し、購入を決める等した方が良いと思います。
４－２．豊洲のハザードマップや対策
ここでは、豊洲が災害時に受ける可能性のある被害について確認します。下記の画像は、災害が発生した時のことを想定して江東区が作成した豊洲エリア周辺の「江東区防災マップ」です。
*参照：江東区防災マップ
豊洲がある江東区の「防災情報」によると、災害などによる『大きな津波に襲われる可能性は極めて低い』と発表されています。その理由は、２０１２年に東京都防災会議で発表された「首都直下型地震等による東京の被害想定」で算出された江東区が被災する津波の高さは、最大７８cm（満潮時に発生、最大潮位T.P.＋ １．７５m）だからです。
一方、江東区の東京湾内湾に設置されている防潮堤の高さがT.P.＋４．４７m～＋６．８７mと想定される津波の高さを大きく上回ります。そのことから、津波による被害はほとんどないと推測されているのです。
また、万が一、防潮堤を超える高さの津波がきた場合や隣接する隅田川の氾濫に備え、エリア別に避難所などを明確に記載したハザードマップを公開しています。
津波などで被害をもたらす可能性は低いかもしれませんが、必ず確認するようにしておいてください。
５．再開発の最前線エリアの豊洲！リスクを考慮した購入を
*駅周辺の街並み
豊洲は、街全体の再開発事業から２０２０年の東京オリンピックの招致まで、国をあげての事業の中心にいるエリアです。
それに加え、大手企業と連携した大規模な再開発やタワーマンションの入居開始を考慮すると、今後も注目度や人気度が高まることが予測されています。江東区のまちづくり推進課へも以下の通り、ヒアリングを行いました。
豊洲駅周辺は、東京都の策定した「豊洲１～３ 丁目地区まちづくり方針」に基づいて、土地利用転換に合わせた計画的なまちづくりを進めているところです。
豊洲駅周辺の再開発の動向として、「豊洲二丁目駅前地区第一種市街地再開発事業」によって、豊洲ベイサイドクロス等の整備を行ってきました。また、豊洲四丁目では都営住宅の建て替え工事が行われております。いずれも計画通り進捗しており、現時点で変更の予定は聞いておりません。
しかし、豊洲の不動産を購入するうえで、リスクとなり得るのが災害による津波や氾濫、液状化です。江東区の発表によると、津波などによる災害は極めて低いと想定されていますが、地盤の軟弱さを考慮すると、一概に軽視できる問題ではないと思います。
したがって、豊洲は東京エリアの再開発地域の代表として、今後も目が離せない注目の街だといえます。しかし、もし、あなたが不動産を購入するのであれば、災害によるリスクを担当に確認し、ご家族と考慮したうえで購入することをおすすめします。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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