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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
この事例は、２０１５年に相続で引き継いだ物件を自主管理し、運営がうまく行っていなかった投資用一棟マンションを老後の備えや娘家族への相続を考えていたオーナーが購入できた事例です。
以前北区赤羽でアパートを購入し、売却してもらったオーナーにリピートしてもらった案件です。
お世話になっております。 不動産賃貸業、駆け出しの者です。
ざっくばらんに話しが出来て、迅速に責任をもって対応していただけるので、信頼できます。
今後とも、よろしくお願いします。
物件の最寄り駅で地下鉄のニュースもちょうど発表され、再生後、将来的な出口戦略もイメージでき易い物件でした。
１．中野区で新宿徒歩圏なのに、半分以上空室
この物件は住宅街に建てられた鉄骨造の低層階店舗付き共同住宅です。
２０１５年に収益物件をあまり理解していない？不動産業者により、７，２００万円、利回り７．５％で売りに出されていました。
資料を見ると、駅距離はあるものの、新宿駅徒歩圏、中野区にありながら、半分以上空室になっていました。
２．相続後、自主管理が上手く行っていなかった？
担当に状況を詳しく確認すると、５０代の女性が無借金状態でこの不動産を持っていたため、稼働が悪くても生活に関係なく、自身がそこに住み、自主管理しているとのことでした。
ただ、自主管理で業者選択に誤ったためか、建物の改修や住宅街にある一階の店舗部分のリーシングがうまく行かず、空室が続いているとのことでした。
一階は元々、和菓子屋さんの店舗兼工場だったようで、設備もそのまま残っていました。
２－１．自主管理物件が投資対象として、狙い目になる理由
ちなみに、自主管理の物件は以下のポイントから再生できる可能性があり、個人的には狙い目だと思っています。
- 家賃が相場より安い
- 空室のまま放置されている
- 原状回復工事がされていない
- 共用部分の補修工事がされていない
特に、高齢者の方が自主管理を行っている場合、相続で引き継いだケースなど、賃貸経営を良く変わっていないケースが多いです。
また、借入がないケースも多く、管理や賃貸募集を全く行っていない事も多々あります。
３．購入を検討するオーナーの不安や悩みは？
この物件は立地や角地であったため、土地自体の担保評価が出るため、価格を含めた条件交渉が出来れば、将来的にも面白いと思っていました。
そこで、赤羽のアパートの再生・転売に成功したオーナーに出来た現金で少し大きい投資はどうかと思い、紹介させてもらいました。
実は、当該エリアは昔からある住宅街で、一階店舗の空室や長期閉店が目立つ通りに面していました。
本物件も一階店舗部分は空室になっており、購入当初から「今後、どうするか？埋まるのか？」とオーナーに聞かれていました。
また、オーナーは「木造アパートの方が手間が掛からないから、今回も木造がいい。」と話していました。
後述する立地や地下鉄の改善など、この物件の可能性を説明し、進めるべく売主との交渉を始めました。
４．住宅街の一階店舗、どう運用するか？
オーナーに物件購入に向けた承認をもらった後、売り主に空室率が多い事、特に、一階店舗は埋まりづらい旨を話、住居部分の原状回復費と合わせ、１，０００万円以上の指値をしました。
幸い、元付の会社が遠方にあり、状況や収益物件の運営・再生を担当が若く、業界経験が少ないのか、あまり分かっていなかった事、そして、売り主はこの物件を相続で譲り受け、無借金で持っていたため、大幅な指値をどうにか承認してもらいました。
取得後、このマンションは自主管理であったため、改修・管理状況が良くなかったため、入れ替わりの度に室内の改修工事を行い、再生しました。
具体的には、以下の通りです。
４－１．一階の店舗をスケルトンにして募集スタート
まず、１階部分を一旦、設備を一掃し、スケルトンにしました。一部の工事はオーナー負担になりました。
スケルトンの店舗利用として、一階の募集を開始した所、セントラルキッチンに利用するため、お菓子製造会社が内見、申込を入れてくれました。
都内の店舗への配送を考え、立地や道路付けの良いこの物件を優先してくれたようです。
４－２．二階、三階部分は表層改修で原状回復レベルに
また、２階以上の住居部分もほとんどが空だった為、改修工事とフリーレントを有効に使い、入居付けを行い、新宿駅徒歩圏、中野区と言う好立地に恵まれ、３か月間掛からず、埋めることが出来ました。
最後に、売り主が一人で住んでいた居室部分ですが、こちらは長い間住んでいたため、荷物を全て出しても生活感や臭いが残っていました。
結局、オゾン脱臭後にクロスの張替えなどを行い、全面リフォームを行い、入居者の募集を行い、満室運営を実現できました。
＞＞同じく、練馬区で５０坪近い、住宅街の一階店舗が空室になり、その埋め直しに成功したケースの説明はこちらです。
５．東京メトロによる丸ノ内線方南町駅の改善
この物件が良いなと思ったのは相続や管理環境だけでなく、「東京メトロプラン２０１５」の中で、『東京メトロによる丸ノ内線方南町駅のホームの改善』があったからです。
『現行の車両を６両化し、６両編成列車の方南町から池袋方面へと、直通運転をする』と発表してあったため、それに合わせるように投資を行いました。
というのも、当時、池袋から荻窪駅の本線と中野坂上から方南町駅の支線からなる丸ノ内線でしたが、方南町駅の１つ手前、中野富士見町駅まで６両編成列車が入線可能でした。
しかし、方南町駅ではホームの長さが足りず、池袋駅からの直通列車の終点は中野富士見町駅でした。
それが延長され、方南町駅から池袋駅まで直通で行けるようになれば、利便性などの向上から方南町駅での乗降客数が増え、エリア全体の繁華性が上がると思い、その旨をオーナーに伝えました。
＞＞同じオーナーに２０１９年に板橋のマンションを購入して頂き、再生に成功しました。
６．担当のコメント
この案件はアベノミクス初期の段階でまだまだ不動産の取得競争が激しくない時期に紹介し、購入していただいた案件です。
記述の通り、立地は良いものの、相続や売り主の自主管理であったため、居住環境が良くなく、放置されている状態でした。
また、窓口となっていた不動産会社や担当者がそれほど興味がなかったのか、運よく大幅な価格交渉が出来た案件です。
オーナーに関しても、２０１４年に赤羽で再生を終えたアパートの売却に成功し、現金が手元にあったため、今回のような大規模な再生案件に取り組むことが出来ました。
いくつかの幸運が重なって、取得や再生が出来た案件だと思います。
地方だけでなく、東京においても高齢化や相続が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけていきたいと思います。
６－１．自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。
私たち、アリネットはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の５年、１０年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
６－２．相談件数やその内容について
以下、２０２３年までにあった無料相談を内容別にグラフにしてみました。
住宅ローンや投資用ローンの返済に関する相談が５００件を超えています。一方、不動産購入・投資に関する相談も１００件を超えています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。
特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
たった１年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かります。
が、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。
面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。
*現在、無料相談から取引のご依頼を受けた場合、手数料を１．５%とその消費税に減額しております。
一度面談をしたことで、その人となりが分かり、信頼関係からその人のために頑張りたいと思い、仕事がスムーズに進むことが多い為。
６－３．取引件数の推移について
私たちは、都内を中心に再開発地域を２０１９年以降、２０２０年と２０２１年と実際に現地に行き、価格だけでなく、人口や乗降客数、都市計画の状況を整理し、良い再開発・悪い再開発を判断してきました。
そのかいあってか、私たちは２０１２年以降、２5０件超の不動産取引を担当でき、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
特に、相続で引き継いだ不動産や住宅ローンの返済が不安な５０代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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