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３ヶ月以上、マンションの家賃滞納で悩んでいる方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０１４年に東京都渋谷区にあるマンションの滞納処理の相談を受けました。
相続で受け継いだマンションでしたが、入居者が家賃を払っておらず、連絡も取れない状態でした。
古いマンションですが、立地が良いため、不良入居者を追い出し、賃貸マンションとして、運用したいと考えていたようです。
元々、母親が自主管理で５０代の男性に貸していました。
いつから契約が更新されていないのか。
そして、滞納がどれくらいあるのか分かりませんでした。
ただ、私が引き継いだ以降もずっと連絡も取れず、滞納が半年以上続いていたので、どうにかしないといけないと思い、相楽さんと馬場さんに相談しました。
女性一人ではどうしようもなかったのと、弁護士さんに頼むと高かったので付き合いのあった銀行の担当者に相談し、相楽さん達を紹介してもらいました。
以前、地元の不動産会社が管理をしていたのですが、この入居者が精神的におかしな方で不動産会社から管理の打ち切りを言われていました。
相楽さん達は何度も相談でき、まだ若く、エネルギッシュだったのでお願いしてみました。
＞＞８年後の２０２２年、当マンションを高値を出してくれる外国人投資家に売却した事例はこちらのページにまとめておきました。
１．賃貸管理の改善を考えた理由は？
この物件は、『８０歳超のお母様が持っていたマンションで将来的に建て替えが起こるのでは？』と思い、これまでずっと持っていたようです。
ただ、既述の通り、音信不通で家賃を全く払う気がない入居者に貸してしまい、そのままになっていました。
今回、相続で引き継いだこのマンションを無駄にしたくない、将来的にどうするべきかを踏まえ、管理の改善など確認しておきたかったというのもあります。
２．管理を依頼するに当たって希望は？
『ともかく、家賃を全く支払わない、連絡も取れない入居者だったので、断固追い出したい』と思っていました。
相楽さん達が現地に行ってくれたみたいですが、電気メーターは動いているのに、出てこない状態が続いていたので、最終的に契約解除や明け渡し請求をする事にしました。
３．立ち退きを検討する際の不安や悩みは？
両親が住んだマンションだったので渋谷区にあり、立地も良いのでこのまま残し、運用したいと思っていました。
ただ、滞納が続き、連絡が取れないので室内の状況が心配でした。
相楽さん達の話で強制退去させ、荷物も処分する為には、滞納だけじゃなく、督促も行っても全くダメだと言う事を証明する必要があると分かりました。
相談して、直ぐに内容証明を毎月送ってもらいました。
結局、２カ月しても支払いも連絡もなかったので、強制執行し、退去を求める事になりました。
３－１．本当に退去させることが出来るのか？
今回は女性のオーナーだったので無かったですが、実力行使してもほぼ無理です。
今後の運用を踏まえ、キッチリ明け渡しを行った方が早くて、安全です。
そのため、状況を踏まえ、オーナーの承諾を得て、法的な手続きを速やかに踏み、進めていきました。
３－２．弁護士がやっぱりお金が掛かる？
弁護士に頼むと、正直、お金も時間も掛かります。
それでも、困った時に弁護士を入れる事で日常的な様々な負担を減らすだけでなく、状況や資金の流れをハッキリさせ、賃料を踏まえ、収益力の改善を目的としています。
無料相談などできる様になっており、勝ち目や手続きがハッキリしている場合には無類の強さを発揮してくれます。
３－３．大量の荷物をどう処理するのか？
今回のような本人が行方不明・音信不通の場合で連帯保証人とも連絡が取れない場合、一般的に公示送達を行います。
訴訟の中で荷物の処分権についても裁判所から許可をもらい、実行します。
今回の様に入居者が取れない場合、荷物に関しても処分する許可をもらうよう動いてください。
４．家賃滞納時の解消まで流れ？
資産拡大などフォローの風が吹いている時は強い人が多いので念のため、アゲインストの時、どうするか、実際の流れは以下の通りです。
４－１．電話や手紙で家賃の支払い請求
今回、現地に二度行ってみましたが、全く音信不通で連絡をあきらめました。
４－２．内容証明の送付
次のステップに続けるため、内容証明を送り、記録を作りました。
*ちなみに、公示配達は連絡がつかない相手に対し、裁判所や役所などに連絡したい内容を文書として、提示し、相手に内容が伝わったとする手続きです。
４－３．契約解除、明け渡し請求・訴訟
解除後も家賃等の未払いや明け渡しが行われない時、裁判所にその明け渡しや家賃の支払いを請求できます。
今回は、この手続きを行い、荷物の処分を含め、実行していきました。
４－４．強制執行
法律上の権利を強制し、実現するための手続きです。
今回は、荷物の処分を含め、明け渡しを請求し、賃貸運用を速やかに開始できるよう、進めていきました。
*これらは一般的な対応できますが、居住用の場合、生活が貧窮し、払いたくても払えない場合は解除できない可能性があります。
そのため、滞納や追い出しに強い弁護士に相談することが先決です。
５．テナントの退去や建物管理の体制を整え、相談から５カ月で平常化
結局、契約の解除や残置物の処分、その後のリノベーションを含め、５カ月掛かりました。
リノベーションの仕様決定方法やリーシングの詳細などは、この物件の売却事例の方にまとめておきました。
＞＞エレベーター無しの旧耐震の区分マンションを中国人投資家に売却出来た事例
６．担当のコメント
今回は、相続で引き継いだ不良入居者が住み着いた区分マンションの是正とその建物管理の相談でした。
６－１．滞納に伴う立ち退きは経験のある業者へ
お母様の代から問題が起きているものの、このような対応は専門的な知識や経験がない業者ではそのままになってしまうケースが往々にあります。
私たちはこの案件だけでなく、弁護士と共に道路整備や建て替えに伴う立ち退きを経験して来ました。
６－２．特に、６０代以降の自主管理、お勧めしません
これまで１０年近く、自主管理の物件を１０件近く、お客様に購入して貰いました。
と言うのも、自主管理物件は経験値の高い不動産会社と時間をかけ、改修できる場合には安く買える事が多いからです。
ただ、一般的には５０や６０代の方の自主管理物件は管理状態がなぁなぁになっているケースが多く、お勧めできません。
なぜなら、簡単に見える部分のゴミ出しや日常清掃は良いですが、背の高い植栽の調整から始まり、消防点検や定期清掃、建物全体の大規模修繕など行われず、そのままにされていることが多く、漏水等のトラブルや空室が増え、賃料の低下を我慢することになりかなりかねないからです。
もし、次世代に引き継ぎたい物件の場合、ご家族に不動産の専門家がいないなら、インターネットなどでお近くの不動産管理会社や専門性の高い会社に相談した方が良いと思います。
特に、コロナウイルスの影響を受け、高齢者による掃除など管理が出来ていないことが多く、廊下だけでなく、ポストや掲示板が荒れ、収益や資産価値が低下している物件が増えています。
＞＞エレベーター無しの旧耐震の区分マンションを中国人投資家に売却出来た事例
６－３．自分にあった物件を探している方へ
私たち、アリネットは、これまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の５年、１０年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。
特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
たった１年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かります。
が、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。
２０１２年以降、２００件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
特に、住宅ローンの返済が不安な５０代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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