一向に売れない物件を業者から紹介され、困っている方へ
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０１８年の春、低層階店舗付き、共同住宅を売却し、３，５００万円の利益を出した事例を紹介します。
この物件は、約３年前に法人の事業の組み換えに伴い、売りに出ていた一棟マンションで、当時１５，０００万円、利回り９％でお客様に紹介し、購入して頂きました。
その後、一階テナントの入れ替えなど行い、収支を改善していきました。
実は、一時、ニュースにもなった○武信用金庫の超長期５０年融資を利用して、売却しました。
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相楽さんに、当初、この物件を売ろうと言われた時には早過ぎだろ！と思いました。
２０１５年に買ったばかりで、３年も経っていなかったからです。
でも、信用金庫のニュースを見て、本当にあの年度末に併せて、売っておいて良かったと思いました。
あの物件が７％で売れるとは驚きました。
自分の埼玉の物件は今も売れずに残っているのに・・・。
物件もそうですが、業者選びも大切だと思いました。
２５％の売却益３，５００万円はすごいと思います。
本当に相場や目利きって、大切だと思いました。
ありがとうございます。
この案件の様にシンプルに利回りを追求し、転売するのも良いと思います。
しかし、私たちは再開発等のネタがある地域や契約条件の改定できる物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。
この事例は購入後にテナントの入れ替えがあり、総収入が少し増加したぐらいですが、最終的に融資に神風が吹き、利回り７％で売却でき、３，５００万円の転売益が出た事例です。
誰かのピンチはチャンスです。
１．マンションの売却を考えた理由は？
言われるがままです・・・。購入から管理も任せていたので、売却もキチンと出るなら売っていいとお願いしました。
最終的には、大手不動産会社が見つけてくれたお客さまで利回り７％で３，５００万円も利益が出て、任せて良かったです。
会社も近く、夜まで相談出来たので、相楽さん達しかいないなと思いました。
相楽さんから連絡が来て、今がチャンスだから売ろうと。
法人で持っていましたが、３年経っていないので早いと思いました。
でも、結果、こうですから、相楽さんから今が融資が緩和されてて、良いタイミングと言われたのが大きかったです。
＞＞練馬駅周辺の人口や年収、再開発の状況はこちらのページにまとめました。
２．売却に当たって、希望は？
市況や相場からキャピタルゲインが出ると分かっていたので、本当はRC造で利回り９％を超える物件が都内にほぼない状態だったので、持っておきたかったです。
でも、手残りで３，０００万円を超える利益なら仕方ないと思いました。
あのタイミングで売って、結果オーライだったと思います。
２０１９年からスルガの影響で融資が厳しく、物件を売る事も出来ず、デットクロスで苦しんでいるアパートオーナーが近くにいるので、売れるものは売れる時にが本当に大切ですね。
３．物件売却時の不安や悩みは？
利益が出たのは良いですが、売却に慣れていなかったので、結構悩みました。
３－１．本当に計画通り、７％で売れるか？
まず、予定通り売れるのか？年明けから売りに出していましたが、問い合わせが結構あると聞かされていました。
ただ、相楽さんにも、なかなか具体的な買い手が出てこず、練馬区は投資家に好かれていない場所だったので、どうかと思っていました。
RC造のマンションで最寄駅から徒歩７分、利回り９％で２５年のローンを組んでいたので、このまま持っていても良いかと言うのありました。
３－２．売った後、責任の有無
高い値段で売れる程、売主の責任について、心配しました。ただ、漏水や入居者トラブルなど無いシンプルな物件だったので、毎月の管理レポートを提出し、買主にキチンと確認してもらってから、契約しました。
後から、何か言われるのが嫌だったので、相楽さんや馬場さんに頼んで、重説に入れ込み、その辺りの責任を限りなくゼロにしてもらいました。
３－３．税金はどうやって払うか？
仲介手数料を払っても結局、３，０００万円近い利益が出るので相楽さんや顧問税理士に相談し、そのまま、太陽光の一括償却にぶつけてもらいました。
相楽さんから太陽光の業者も紹介してもらい、無税でそのまま使えたので、本当に良かったです。
４．友人の紹介で購入者が見つかる
結局、買主も相樂さんの知り合いの大手不動産会社の担当者が見つけてくれました。
これが初めての不動産投資だと言う、お医者様が個人名義で買ってくれました。
個人的には、利回り７％で３，５００万円も利益が出て、任せて良かったです。
初めての売却、決済だったので、ドキドキしましたが、銀行に集まって、１時間ちょいと結構あっさりしていました。
司法書士さんや銀行の担当者さんなど大勢集まりましたが、個人的には問題なく終わり、良かったです。
５．担当のコメント
今回は、２０１５年に紹介し、購入後も管理をしていた物件で融資が超々緩和状態だったので、一気に入れ込めると思い、年度末に合わせ、売却しました。
２０１８年の冬にはスルガ問題が出ていたので、このタイミングでお客様の物件を売却し、利益確定しておいて、良かったです。
５－１．仲介手数料の値引き
殆ど、予定通り行ったのですが、規模が大きかったため、仕方なく、２００万円の仲介手数料の値引きを行いました・・・。
今後も、見込みのある物件を紹介し、取り返したいと思います。
５－２．今後、個人向け融資は厳しくなる
全般的に厳しくなっていますが、個人的には選別が始まっていると思います。
つまり、現金はないものの、信用・属性の高いサラリーマンの方の不動産購入は非常に難しいと思っています。
今回のようなお医者様はどのような市況でも融資が出ると思いますが、一般的なサラリーマンは今後厳しくなりそうです。
そのため、価格帯や立地次第で、取引が厳しくなる場所も出てきそうです。
５－３．売却後の活動
今回、３，０００万円を超える利益を出してもらい、そのままだと１，０００万円近い税金が掛かってしまう為、太陽光発電所を２つ購入してもらい、税金を払うことなく、繰り延べることが出来ました。
利回り１１％で２０年間、太陽が出ていれば、発電し、売電できるのでこの価格であれば、損はしないのではと思っています。
５－４．自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ
私たち、アリネットは、これまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の５年、１０年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。
特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
たった１年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かります。
再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。
２０１２年以降、２００件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
特に、住宅ローンの返済が不安な５０代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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