目次
麻布十番・賃貸マンション、㈱リビングインの防犯設備士兼不動産鑑定士補の相楽です。
コロナウイルスの影響で有名な俳優や女優の方が命を落としてしまう暗いニュースがあったり、６、７、８、９月と自殺が増えているニュースも流れていました。２００８年の経済危機とは異なり、内需産業が痛んでおり、シングルマザーや学生の方が影響を強く受けています。
さらに、川崎市高津区で交際相手に刺され、自宅のマンションで亡くなられる等つらいニュースも流れていました。実際にはこの二人だけでなく、家族、そして、このマンションに住んで居た人全員が被害者です・・・。このように、自殺だけでなく、事件によって事故物件になってしまうケースもあります。
さて、このような状況下で、あなたが賃貸住宅を借りて、新生活を送るとき、そのマンションが『事故物件』ではないか、安心して暮らすためにこれまで以上に注意が必要になってくると思います。賃貸アパートやマンションを借りるとき、賃貸人側から説明がなかったために「事故物件」と気づかないまま入居してしまうケースが稀にあります。
たとえば、近隣住民から「その物件では過去に自殺者が出て、凄惨な状況になっていた・・・。」などと入居後に聞かされる場合などです。 インターネットで知る場合も増えてきました。 そのような時、賃貸借契約を解約したり、引っ越し代などを大家さんや不動産会社さんに出してもらったりできるのでしょうか？
最後に、「日管協短観」の「心理的瑕疵物件（事故物件等）による成約賃料の減額割合」や【建築士監修】内覧時に使える、住んでもトラブルが起こらなそうな事故物件の６つの判断方法はこちらにまとめています。自宅にいる時間が増えた環境下で個人的にはなおさらお勧めしませんが、こういった機会を上手に使い、利便性を生かした生活するのはアリなのかもしれません。
他にも、慎重な方向けに、大島てるだけじゃない「事故物件」や「告知事項あり物件」の調べ方についてはこちらのページにまとめました。
１．大家には、事故物件についての告知義務（報告義務）がある
事故物件とは通常の物件とは異なる問題を抱えた物件です。問題のことを法律的には「瑕疵」といいます。たとえば「雨漏りがする」、「床が傾いている」などの物理的な瑕疵や「過去に自殺者が出た」、「過去に殺人が起こった」などの心理的な瑕疵があります。
このような事故物件を貸す場合、賃貸人には借主に対する「告知義務」が課されます。 なぜなら、瑕疵の内容を告げずに通常の賃料で契約すると、賃借人を「だます」のと同じだからです。告知義務を果たさずに、不動産賃貸借契約を締結するのはもちろん、違法で契約の取り消しと損害賠償を請求することも可能です。
１－１．告知義務の基準に関して、
先週、２０日に国土交通省から事故物件に関する告知義務のガイドライン案が出ました。事件性が高いものや知らないと心理的な負担が大きいものは事件後、３年間は告知義務がある。室内で亡くなった場合でも、心理的な瑕疵が少ない場合には告知義務はなしと発表されました。
例えば、以下のような場合には告知義務が発生します。殺人事件や自殺、孤独死による腐敗が進み、ウジや特殊清掃が行われた場合、そして、火災などによる死亡。逆に、告知義務が発生しないのは以下のような場合です。孤独死でもすぐに発見された場合や病死、老衰、転倒、窒息死等は自然死扱いで告知不要としていました。
他にも、救急病院などで亡くなった場合については今後の検討になっていました。なお、この案はこれから一カ月掛け、意見を集め、夏ごろには正式に決まるようです。
入居後、マンションの隣人の孤独死が発覚した時の引っ越し等の相談先やその際の注意点について、司法書士に聞いたページはこちらにまとめました。
２．入居後に「事故物件」と気づいたら、告知義務違反があるかどうか確認
では、入居してからはじめて「この物件は事故物件」と気づいたとき、入居者は誰にどのような請求ができるのでしょうか？この場合、賃貸人が告知義務を果たしていたかどうかで取扱いが変わってきます。
２－１．契約時に説明していた場合
契約時に賃貸人が契約書などの書面や口頭で、「この物件では過去に自殺者が出た」などの問題の告知をしていたら、賃借人は問題点に納得して借りたことになります。 その為、賃貸人側に告知義務違反はありません。 解約も損害賠償も認められないことになります。
２－２．説明なく、契約してしまった場合
一方、そういったことを一切告げられていないなら、賃貸人側に告知義務違反があります。その場合、賃借人は賃貸人に対して、契約の解除や損害賠償を求めることができます。その為、入居後に「事故物件」と気づいた場合、まずはきちんと賃貸人や不動産仲介業者から瑕疵について告知を受けたかどうか確認すべきです。
前回ご説明した通り、物件状況確認書や契約書、重要事項説明書を見返して、瑕疵について記載されている部分をチェックしましょう。 もし、何も書かれていなければ、告知義務違反となり、契約の解除や損害賠償を求めることができる可能性があります。
ただし、「過去に自殺者が出た」などの告知は「必ずしも書面でしなくても良い」ことになっているので、不動産会社から「口頭で告知した」と主張される可能性はあります。事件の内容によって、告知義務となるか、ならないか判断できます。同じマンションの別の部屋で事故があった場合は？自然死の場合は？などをまとめました。
＞＞【元弁護士と考える】賃貸マンションの事件・事故、告知義務はどこまで認められる？
３．告知義務（報告義務）違反の効果
告知義務違反があった場合、賃借人側ができるのは「解除」と「損害賠償請求」です。
３－１．解除
告知義務違反は債務不履行です。 債務不履行とは、契約上の義務をきちんと果たさないこと。そこで、賃借人は賃貸人へ契約の解除を主張できます。
通常、賃貸借契約を締結したら２年程度が契約期間となりますし、期間中に解約する場合には「１か月や２か月前に通知すべき」と定められているケースが多数ですが、告知義務違反があったら、即解除して別の物件に引っ越すことが可能です。
３－２．損害賠償請求もできる
告知義務違反によって賃借人側に損害が発生する場合には、損害賠償請求も可能です。 請求できるのは以下のようなお金です。
・不動産会社の仲介手数料
・新居に移転する際に必要となる敷金や礼金
・転居にかかる費用
ただし、居住期間分の賃料を全額返還請求することはできません。たとえ事故物件であっても、実際に居住していたことには違いないからです。
また、事故物件に入居したときの敷金は当然返ってきますが、礼金やその際の引っ越し費用までは請求できないのが通常です。 なぜなら、事故物件に入居する際の費用と事故物件から転居する際の費用の両方が認められると、賃借人は本来負担すべき費用まで負担しなくて良くなり、不当に利益を得てしまうからです。 その他、具体的な事例でどこまで損害賠償が認められるかはケースバイケースです。
４．損害賠償請求の相手
告知義務違反があった場合、損害賠償請求の相手についても押さえておく必要があります。 告知義務を負うのは賃貸人である大家本人ですが、不動産仲介業者にも調査義務や説明義務があり、告知しなかったことは義務違反となるからです。 以下ではそれぞれの負う責任内容を確認しましょう。
４－１．大家の責任
大家（賃貸人）は、自分が所有する物件において瑕疵があれば、賃借人に告げなければなりません。賃料が下がるのを嫌って隠した場合には契約を解除されてもやむを得ませんし、損害賠償責任が発生します。
４－２．不動産仲介業者の責任
不動産仲介業者は、依頼者である賃借人に対して物件の状況や問題点について説明する義務を負います。 よって、物件の瑕疵を知っていたにもかかわらず、賃借人に告げなかった場合には、不動産仲介会社の義務違反となって損害賠償責任が発生します。
では、不動産仲介会社が「物件の瑕疵を知らなかった」と主張してきた場合、不動産仲介会社には損害賠償請求できないのでしょうか？もちろん、そのようなことはありません。実は、不動産仲介会社の説明義務の前提として、不動産仲介会社には『調査義務』があると考えられているからです。調査義務とは『物件に問題がないかを調査すべき義務』です。
プロの仲介会社として手数料をもらって活動する以上、依頼者が不利益を受けないようにきちんと対象物件についての調査を行い、依頼者に報告しなければなりません。賃貸人が「問題ありません。」と言ったからといって、漫然と信用して何の調査もしなかったなら、不動産仲介会社に調査義務違反が認められる可能性が高いと言えます。そこで、告知義務違反があった場合には、賃貸人のみならず、不動産仲介会社にも責任追及できる可能性があります。
５．事故物件を契約した時の対応まとめ
入居後に事故物件であることが判明したら、まず、不動産会社へ連絡の上、仲介手数料の返金を求め、大家と不動産会社へ引っ越し費用や転居にかかる敷金礼金についての損害賠償請求をすると良いでしょう。
今後の物件探しや契約をするときの参考にしてみてください。なお、４，６００を超える引っ越しの失敗例の中には、事故物件の取り扱いなど、あいまいなまま契約してしまう不動産会社の話がいくつもありました。
そのため、私たちは貸す側も借りる側も事故物件に関するキチンとした知識を持たないまま契約してしまい、あなたが後悔することがないよう、正しい知識を持った不動産会社でマンションなどの契約を行うことを強くお勧めしています。
先日、馬場と一緒に事故物件経験者の方にヒアリングを行った内容をこちらのページにまとめています。判断基準が本当にあいまいなケースもあり、住んだ後に分かることもあるので、霊感に強い方など、事前に確認して申し込みを入れるようにしてください。
もし、内覧時におかしいなと思ったら。
現地で使える不快な事故物件の見分け方について、【一級建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法をレクチャーしてもらいました。
不動産トラブル専門の弁護士による、契約直後の事故物件発覚時の告知義務違反等の対応についてはこちらのページにまとめました。司法書士の先生にも事故物件等の告知義務違反について、実務ではどのように扱っているのか、こちらのページにまとめてもらいました。
最後に、国土交通省が事故物件の告知義務について、やっとガイドラインを出したので私たちなりの理解を含め、その内容をこちらのページにまとめておきました。よっぽどのことが無いと、契約後のキャンセルは出来ない部屋探しの経験が少ない人など、慎重に進めて下さい。
また、これまでの相談事例を基に、遠方への引っ越しや部屋探しの経験が少ない方向けに、トラブルを未然に防ぐ三つの注意点をこちらにまとめておきました。
その他、【元弁護士と考える】シリーズ、告知義務の必要な事故物件を選ばないための賢い対策他
＞＞【元弁護士と考える】事故物件を契約する前の告知義務？その確認方法や注意点は？
＞＞【元弁護士と考える】不動産屋からウソを教えられた時の対応は？
＞＞【元弁護士と考える】騒音、地震、虫などないと言われたのに、嘘だったら
＞＞【元弁護士と考える】仲介手数料の支払い無効裁判（２０１９年夏）
＞＞【元弁護士と考える】騒音や悪臭、ナンパ等『隣人トラブル』の対処と引っ越し代は？
その他、事故物件に関する記事はこちらです。
＞＞麻布十番の事故物件を見に行って、その場で原因分析（その１）
＞＞麻布十番の事故物件を見に行って、その場で原因分析（その２）
＞＞稀に相談される事故物件の夜について、麻布十番エリアにあるものを実際に見に行ってきました。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
Follow me!
今住んでいるマンションの部屋が事故物件だと知って本当は今すぐにでも引越ししたいけどどうしたらいいのか分からなくて相談させて頂きました。
今回事故物件だと知ったのは大島てるさんのサイトがきっかけで気づきました。さらにそれが自分の部屋だということも分かり、寝れない日が続きました。次の日に、管理会社に確認すると事故物件だったことは本当でした。ただ私の前に1人住んでいる人がいて告知しなくてもいいという判断でしたので私には伝えていなかったそうです。
もし、その事実を契約前に知っていれば絶対に契約していなかったと思います。
損害賠償していただけるのか知りたいです。
宜しくお願い致します。
ご連絡、ありがとうございます。お電話でお聞きした内容も踏まえ、弁護士に確認いたしました。
まず、事故の内容を確認して下さい。これは契約者であり、賃借人である橋本様の権利として、オーナー又は不動産会社に対応してもらうことが出来るとのことでした。なるべく、電話ではなく先ずはメールなどで先方に聞いてください。うやむやにされないために。
次に、事故の内容を基に一般人ならば、契約や引っ越しを決めなかった無いようであれば、告知義務違反を主張できるようです。事項の内容次第で、2年、3年経過すれば、そして、一人間に住み、特に問題が起きなかった事実があれば、告知不要となるかどうか判断されます。
その上で、告知義務違反となった場合には、引っ越し費用だけでなく、礼金や仲介手数料等の入居時に使った諸費用を損害賠償として、請求することが出来るとのことでした。
以上です。参考になれば、幸いです。