目次
麻布十番・賃貸マンション、㈱リビングインの防犯設備士兼ファイナンシャルプランナーの馬場です。今回は、２０２０年春の民法改正で連帯保証人に対する保証限度額の記載が必須になり、家賃保証会社を使う機会が増えることが予想されています。今後は、家賃保証会社の利用に伴い、初期費用が増加するため、どうすれば連帯保証人を使った契約をお願いできるのか元弁護士の福谷さんと一緒にその辺り、考えました。以下、よくある質問をまとめました。
２０２０年４月１日に改正民法が施行され「連帯保証人」についての規定が大きく変更されます。不動産の賃貸借契約でも連帯保証人をつけるのが通常ですが、改正法の施行後は個人の連帯保証人ではなく、保証会社を利用する事例が増えてくると予想されています。
前回（連帯保証人が使いにくくなる）に引き続いて、民法改正による連帯保証人や不動産賃貸借契約への影響やフリーランス・個人事業者の方が賃貸物件を借りるときの注意点、物件を借りるための工夫の方法について解説していきます。
今回も、不動産関連のトラブルを専門に見ている元弁護士の福谷さんと一緒に不動産賃貸における民法改正について、よくあるQ&Aを中心に考えていきます。
ちなみに、連帯保証人に関する詳しい説明はこちらです。
１．民法改正により改正前の契約はどうなる？
２０２０年４月１日から改正民法が施行されて連帯保証人についての取扱いが変わりますが、それ以前に締結された不動産賃貸借契約はどうなるのでしょうか？これについては、基本的に有効になると考えられています。改正法が施行され、改正前に有効だった契約がすべて無効になってしまうと、大混乱が生じる可能性があるからです。改正法施行後も改正前の契約については有効とすることを法律的には「経過措置」といいます。
ただ、現在の賃貸借契約で負担限度額を定めていない連帯保証人の規定があっても、２０２０年４月にいきなり無効になってしまうわけではありません。その他、改正前の事業用不動産賃貸借契約で借主が連帯保証人に財務状況を説明していなくても、連帯保証人が保証契約を取り消すことは基本的に不可能です。新民法はあくまで２０２０年４月１日以降に締結される契約に適用されます。
２．遡及しなくても契約の改定を求められる可能性が高い
民法が改正されても連帯保証人の規定が遡及して無効になるわけではありません。しかし、現実には不動産会社から契約書の改定を求められるケースが増えると予想されます。これまでは負担限度額が定められていなかったところ「〇〇万円を限度とする」などと書かれた契約に変更されるということです。
負担限度額を定めても借主や保証人側にデメリットはないので、その他の条件に変更がないなら応じてもいいと思います。ただし、「負担限度額をもうけるので家賃額を上げたい」、「別途家賃保証会社を利用するのが継続の条件になる」などと別の条件を提示されたときには、受け入れる必要はありません。
３．賃貸借契約が更新されると連帯保証人はどうなる？
不動産の賃貸借契約は、通常２年ごとなどの更新になっています。改正民法施行後に更新時期がやってきたら、契約内容は変わるのでしょうか？
答えはYESです。改正民法施行時にすでに有効だった契約は施行によっていきなり無効になることはありませんが、更新するときには改正民法が適用されるからです。
よって、２０２０年４月１日以後に不動産賃貸借契約を更新するなら、連帯保証人の負担限度額が定められます。事業用物件の場合、借主は連帯保証人に財務状況を説明しなければなりません。
４．民法改正で連帯保証人の極度額、限度額の相場はいくらになる？
民法改正によって連帯保証人の負担限度額（極度額）を定めなければならないのですが、具体的な金額の相場はどのくらいになるのでしょうか？これについてはまだ実務が固まっていないので何とも言えないのですが、あまりに高額に設定すると連帯保証人を害するものとして無効になる可能性があります。
物件の種類や利用目的、保証金の有無や金額にもよりますが、１～２年分の家賃程度とされるケースが多いでしょう。ただし、今後の運用状況によって相場が変わってくる可能性はあります。
５．フリーランスや個人事業主にどういった影響が及ぶのか？
２０２０年４月、改正民法が施行されることによってフリーランスや個人事業主にはどういった影響が及ぶのでしょうか？
５－１．家賃保証会社の利用が増える可能性が高い
改正民法により、親族などの個人の連帯保証人は強く保護されるようになり、貸主や不動産会社にしてみると「個人の連帯保証人をつけていてもあてにならない」状況が生まれます。
すると、多くの大家や不動産会社が「家賃保証会社」などの専門的な保証機関を積極的に用いるようになると予想されます。今後は家賃保証会社の利用が必須という物件が増えるでしょう。
５－２．借りられないケースが増えるリスク
フリーランスや個人事業主の方は、公務員や会社員の方と比べると一般的に収入の安定性や信用力が高くないとされます。家賃保証会社は保証を行うときに「審査」を行いますが、フリーランスや個人事業者の方の場合、審査に通らないケースも少なくありません。そうなると「家賃保証会社の利用が必須」の物件を利用できないリスクが発生します。
改正民法施行によって各社が家賃保証会社の利用を条件として定めると、フリーランスや個人事業者が住居やオフィスなどの賃貸物件を借りられないケースが増えるのではないかが懸念されます。
６．改正民法の施行後に物件を借りるための工夫
フリーランスや個人事業者が改正民法の施行後にスムーズに物件を借りるにはどうしたら良いのでしょうか？
６－１．事業実績を丁寧に説明する
家賃保証会社の審査に通るためには、保証会社や大家側へ事業実績が良好であることを説明する必要があります。過去数年分の確定申告書を提出し、どのような事業を行っていて事業成績がどの程度なのか、伸びているのか平行線なのか、今後の予測値がどうなっているのか、資産状況などもある程度開示して家賃滞納リスクがないことを伝えましょう。
現在、研究されている個人のスコアリングみたいなものが発展してくると与信だけでなく、この辺りにも利用されてくると思います。例えば、JSCOREなどは有名ですが、他にも関連のサービスは増えてきています。保証会社の中には１００％審査を通し、個人支払いデータを貯めていくところもあります。
６－２．フリーランス特化型の家賃保証を利用する
一般的な家賃保証会社を利用しにくいフリーランスのため、フリーランス特化型の家賃保証サービスなども始まっています。そういった業者であれば、比較的信用力の低いフリーランスでも審査に通りやすいので積極的に利用しましょう。
６－３．親族の連帯保証人への説明義務を果たしていることを示す
事業用物件を借りるときに親族の連帯保証人をつけるには、連帯保証人への財務状況情報の提供が必要です。これを果たしていないと連帯保証人が契約を取り消すリスクが発生します。
そこで親族の連帯保証人をつけるときには、きっちり説明をしておき、将来の取消リスクがないことを明確にしましょう。連帯保証人から「財務状況についての説明を受け納得しました」などと書いた書面を差し入れてもらい、大家側へ提出すると良いでしょう。
６－４．親族の保証を受け入れてくれる家主を探す
改正民法施行後も親族の連帯保証人を受け入れる家主はいるはずです。どうしても保証会社を利用できなければそういった物件を探しましょう。個人事業主やフリーランスにとって賃貸物件の利用は変わりません。２０２０年４月以後も困らないように、今回の記事内容をぜひ参考にしてみてください。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して、結果と原因のみ、記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
Follow me!
この記事へのコメントはありません。