不動産売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
不動産の売却を行うことで、どのくらいの税金がかかるのかは大きな関心事です。
この課税額を確定させるためには『確定申告』を行う必要があります。
また、申告しないと罰則が科せられることもありますが、状況によっては確定申告が不要になります。
そこで今回は、不動産売却で確定申告が不要なのはどのようなケースか、 無申告のリスクや申告で受けられる特例について解説します。
１．不動産売却後の確定申告が不要かどうかを確認するには？
税務署への確定申告が不要になるケースや見極め方について解説します。
１－１．確定申告が不要なケースとは？
確定申告が不要なケースは、簡単に表現すると以下の通りです。
確定申告が不要：売却益がゼロかゼロに近いマイナスで、控除の特例も利用する必要がない場合
確定申告で課税状況を明らかにする税金は、所得税、特別復興所得税、住民税の３つですが、これらが課税される条件は、売却益があることです。
売却する不動産の相場が値上がりしていないのであれば、売却額から後述する経費もさし引かれるため、通常、売却益はそこまで計上されることはありません。
１－２．確定申告が必要となるケースは？
確定申告が必要になるのは以下のケースです。
確定申告が必要：控除の特例や損益通算を適用して節税する必要がある場合、あるいは物件が値上がりして譲渡益が発生している場合
購入した時より不動産が高く売れ、取得費や譲渡費用を引いても利益があるときは確定申告が必要です。
時には、売却によって金額的な損失が出る場合もあり、その損失を損益通算や、繰越控除する場合も確定申告をしましょう。
では、確定申告が不要かどうかを、確定申告書を作成する前に判断するには、どのようにすれば良いのでしょうか。
１－３．確定申告が不必要かの確認方法
１－３－１．シミュレーションを行う
確定申告が不要かどうか、目安を立てる方法は売却益、経費、控除のシミュレーションをすることです。
この場合、答えは以下の４つが考えられます。
- 売却益がゼロかゼロに近いマイナス＝確定申告は不要
- 売却益が出て、特例でもカバーしきれない＝確定申告が必要
- 売却益が出て、特例でカバーしたい＝確定申告が必要
- 売却損が出て、特例でもカバーしきれない＝確定申告が必要
１－３－２．課税譲渡所得を算出する
まず、不動産売却による収入金額や取得費、譲渡費用、建物の減価償却などの金額を確認してみます。
これらのデータを基に、以下の式に当てはめて、上記４つのどれにあてはまるかを確認します。
不動産売却により収入金額 ー（取得費+譲渡費用）ー（使える特例の金額）⇒ 不動産売却による譲渡所得
この計算で求めた「不動産売却による譲渡所得」を課税譲渡所得といいます。
特例でカバーできるかどうかを計算して、確定申告の有無を確認しましょう。
２．不動産売却後の確定申告を忘れたらどうなる？
続いて、不動産売却後の確定申告を忘れた、あるいは、やらなかった場合のリスクや対処法についてご説明します。
２－１．税務調査が入る
不動産は金額の大きい取引であり、登記簿謄本の記載事項などから、譲渡が行われたのに申告がない場合、税務署の税務調査が入る可能性があります。
ここで申告作成に必要な書類の提出ができない、あるいは拒んだ場合は、税務署が独自の調査で売上高を推定し、申告額を決定します。
この売上高や申告額は、共にご自身で行った場合よりも厳しい基準であることが多く、納税が高額となる場合があります。
２－２．金融機関の信用を損なう
個人事業などでは、事業所得の申告も行います。
そのため、それらも含めてなかったことにしてしまうと、決算書がなく金融機関が事業の存在を確認できません。
したがって、事業用や住宅、車などの借り入れを起こせないという状況になってしまうのです。
さらに、決算書の虚偽が発覚すると、今後の取引が一切できなくなる可能性もあります。
金融機関側から税務署に連絡が回り、無申告によるペナルティを課せられるというパターンの可能性もあり、注意が必要です。
２－３．ペナルティで追加の課税
申告の遅れや、忘れたなどの無申告のペナルティで課される税金は以下の通りです。
- 延滞税
- 無申告加算税
- 過少申告加算税
- 重加算税
２－２－１．延滞税
確定申告の期限や納税の期限を超過すると、超過日数に対して延滞税が課せられます。
納税期限から２か月までは約７%、２か月以降は約１４%とかなりの税率になります。
延滞税は申告を終わらせても、期限までに納付しないと課税されるため、申告後はすぐに納めるようにしましょう。
２－２－２．無申告加算税
無申告加算税は税額で変化し、５０万円までの部分には１５%、それ以上の部分は２０%の税率が加算されます。例えば１００万円の無申告には、１７万５千円が追加課税されます。
無申告加算税率は、税務調査の前に納税者から申請すれば５%へ軽減され、そのほかに期限から１か月以内であったり、納税の意志があった場合は非課税となります。
２－２－３．過少申告加算税
申告内容を間違えた場合を含め、過少申告の場合は１０％追加で課税です。
２－２－４．重加算税
そして、明らかに譲渡所得があるにも関わらず、故意に確定申告をしなかったり所得を隠蔽した場合は、重加算税として３５%から４０%という高税率を追加で課されます。
３．不動産売却の確定申告で受けられる特例は？
確定申告の提出を条件に受けられる控除などの特例には、どのようなものがあるのでしょうか？
３－１．マイホームの３，０００万円特別控除
自宅の売却時に、いくつかの要件を満たしていれば、売却益から３，０００万円が控除でき、売却益がゼロとなれば税金が発生しない制度です。
適用の条件は自宅であること、土地も含めた取引であること、建物を壊した場合に土地を他の目的に利用していないこと、親族間など近親者の売買でないことなどです。
別名『居住用財産を譲渡した場合の３，０００万円の特別控除』とも言い、比較的当てはまる場合が多いため、利用頻度の高い特例です。
３－２．軽減税率の特例
３，０００万円の特別控除と併用して、さらに軽減税率の特例も利用が可能です。
軽減税率の特例の適用要件は、売却した年の１月１日の時点で、所有期間が１０年を超えるマイホームを譲渡した場合です。
税率の適用は、通常の長期譲渡の税率２２．１%に比べ、譲渡所得６，０００万円以下の部分に関して１４．２１%、６，０００万円を超える部分は２０．３１５%となります。
３－３．譲渡損失の場合の特例
住居の買い替えや売却を行った結果、損失が出たことに対する特例もあります。
居住用に使用していた不動産を売却した場合の損失は、損益通算と言って、他の所得とプラスマイナスして相殺するか、３年にわたり繰り越して控除ができます。
これらの特例はいずれも、確定申告をしていることによって利用が可能になります。
各種控除の特例は、適用される年度で内容が変更になる等の可能性があるため、都度最新の情報を確認するようにしてください。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却で確定申告が不要なのはどのようなケースか、 無申告のリスクや申告で受けられる特例について解説しました。
４－１．不要かどうかは事前に確認を
ほとんどの場合は確定申告が必要と言えますが、事前に不要かどうかの確認をすれば、売却の計画を検討する指標にもなるためおすすめです。
確定申告は、記入の際に税務署のサポートを受けることもでき、個人で行っても手順通りに数字を入れていけば、完成させることは可能です。
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