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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。
私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。
今回は、三井不動産を筆頭に駅前再開発が動いている大崎駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
１．はじめに
*大崎駅西口
品川区に位置する大崎は、ＪＲ山手線、湘南新宿ライン、埼京線、東京臨海高速鉄道りんかい線が通り、利便性が各段に上がりました。
１９０１年、日本初の私鉄である日本鉄道品川線の駅として開業したのが「大崎」駅です。
当時は畑のなかにある駅でした・・・が、徐々に様々な工場が創業し、工場地帯として発展していきました。
そんな大崎は、大崎三丁目地内の再開発が進み、２０１８年に都市計画決定がされ、２０２１年３月「大崎駅西口Ｆ南地区市街地再開発組合」が設立されました。
事務所併設の複合タワーが２０２５年竣工予定です。
１－１．華原朋美の暴行トラブル事件の現場は大崎
*OHSAKI NEW CITY前
今では東京を代表するオフィス街の大崎ですが、２０２１年には華原朋美さんの腕つかんだ３２歳男が、大崎で現行犯逮捕されるという事件が起きています。
以前に比べ人の流れも多く、駅周辺では軽犯罪も増えているようです。
１－２．「住みたい街ランキング２０２１」は９８位
*Ｔｈｉｎｋｐａｒｋ Ｔｏｗｅｒ
続いて、リクルートＳＵＵＭＯが毎年発表する「住みたい街ランキング２０２１」を確認してみると９８位でした。
オフィス街のイメージが強いので、１００位以内にもランクインしてこないかと思いましたが、徐々に住宅地としての認知度が上がっているようです。
１－３． 未来の生活を変える様々なアイディアが発信されるエリアとして紹介
２０２０年２月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）では、隣接する五反田が取り上げられていました。
スタートアップ企業やＩＴ系ベンチャー企業が五反田・大崎エリアに集結している「五反田バレー」が紹介されました。
この記事では、複数の再開発が進む大崎駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。
マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。
２．東京、大崎はどのような都市か？
２－１．大崎他３駅との年収比較について
まず、大崎駅と大井町駅、五反田駅の年収別世帯数の割合を比較してみました。
大崎駅は、年収２００万円～３００万円の世帯が最も多く、約１５％程度を占めることがわかりました。
また、年収１，０００万円を超える世帯数も割合としては多く、比較的ゆとりのある世帯に好まれているようです。
２－２．大崎他３駅との世帯数比較について
上記は、大崎駅と大井町駅、五反田駅の世帯数を比較したグラフです。
大崎駅は単身者の割合が多く、先ほどのグラフから年収２００～３００万の単身者が多いことがわかります。
大崎はビジネス街であり、更にはスタートアップ企業なども集まることからこのような世帯に好まれることがわかります。
３．大崎は治安が良いイメージがあるが実際は？
*参考：大崎警察署
上記のグラフは、エリアを管轄する大崎警察署が発表した、過去５年間における刑法犯の推移です。
既述の通り、治安が良いイメージの大崎ですが、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は年々減少傾向にあり、２０２１年には大幅に件数が減少しています。
しかし、大崎は五反田ほどではありませんが、実は犯罪率が品川区の中では高く、特に犯罪率が高いエリアは複合施設が集まる大崎一丁目と言われています。
*警視庁大崎警察署
実際に、大崎一丁目を歩いてみましたが、この辺りは、大規模な商業施設「ゲートシティ大崎」やショッピングモール「大崎ニューシティ」などが集まっており、とても賑わいのあるエリアでした。
そのため、暴行、すり、盗難などが起きても不思議でないなと思いました。
そのため、もし、大崎一丁目付近にお子様と一緒に住む場合や女性の一人暮らしを計画している場合、このエリアに物件を購入する際は注意が必要です。
４．大崎は再開発でどのような進化をするのか？
実際歩いて見ると、駅周辺の再開発が今まさに行われている大崎ですが、その中で、いくつか行ってみて良かった地域をピックアップして解説します。
４－１．「大崎」駅前に３５階建ての複合タワーが２０２２年着工
*引用：不動産流通研究所
ＪＲ「大崎」駅西口駅前の老朽化した小規模木造住宅、集合住宅、店舗併用建物等が混在するエリア「大崎駅西口Ｆ南地区第一種市街地」の再開発が進んでいます。
*「大崎駅西口Ｆ南地区第一種市街地」の開発予定地
オフィス、店舗等で構成する地上３５階地下３階建ての複合ビルが２０２５年竣工予定です。
密集を解消し、歩行者デッキなどを整備して、広々とした空間が出現するようです。
４－２．大崎駅東口第４地区もまちづくりの機運が高まる
大崎駅東口第４地区はまちづくりの機運が高まり、２０１７年に「大崎駅東口第４地区まちづくり連絡会」が設立されました。
*大崎駅東口第４地区の様子
現在は、河川緑道が未整備で、緑やオープンスペースがほとんどないなどの課題があるようです。
そういった課題を解決しながら、⻑期的かつ段階的にまちづくりを進めていく予定です。
５．大崎はこれからも発展していくのか？
*大崎駅東口駅前の様子
５－１．これまでの人口推移と人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。
データによると、どの駅も大きな変化は予測されず、近隣駅含め人口の減少が予測されない手堅いエリアであることがわかります。
*参考：品川区役所
こちらは品川区全体の人口推移を表したグラフです。２０２１年までは年々上昇傾向にあり、３９，８２０人も増えています。
しかし、２０２２年は、コロナ禍による郊外需要や外国人の帰国が影響しているのか、減少傾向に転じています。
５－２．各駅の乗降客数の推移は？
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「浜松町駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。
*大崎駅 改札の様子
データによると、大崎駅の乗降客数は年々増加傾向にありました。再開発が完了したら、さらに乗降者数は増加することが予想されます。
６．大崎駅はどのくらい値上がりしたのか？
６－１．大崎駅周辺の地価公示を見てみると？
次に、大崎駅の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『品川５－２２（大崎駅）』を近隣駅の３地点のデータを基に、２０１２年から２０２１年までの価格をグラフにしたものです。
６－１－１．商業地に区分される「大崎駅」について
商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、２０１２年から２０２０年にかけて大きく増加しています。
*商業地「品川５－２２（大崎駅）」の様子
２０２１年には減少に転じましたが、２０１９年と比べると１０万円／㎡（約４％）増加しています。
なお、２０１２年から２０２１年にかけて６３万円／㎡（約３８％）増加しています。
６－１－２．住宅地に区分される「大崎駅」について
大崎駅周辺に住宅地はありませんでした。
６－２．大崎駅周辺のマンション価格の推移は？
*駅前のマンション群
ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の大崎駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの大崎駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
大崎駅の中古マンションの価格は、２０１３年くらいから、上昇傾向が続いています。グラフを見ると、その上昇が一目で分かります。また、直近の３年間に限れば１２．２％程度上昇しています。
更に土地の価格を確認すると、２０２１年１月にかなり下落しましたが、２０２１年７月に急上昇しました。
ＪＲ「大崎」駅西口駅前複合タワーの再開発着工が２０２２年なのでそれが影響しているのではないでしょうか。今後は再開発の影響を受け上昇基調になる可能性が高く、注視が必要です。
珍しいのは中古の一戸建ての価格も上がっていることです。都心部にまれに見られる現象ですが、マンション価格だけでなく、戸建てや土地の価格も順調に上がってきています。
６－３．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している大崎駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。
一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を５，７１７万円（２７０万円／坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格８，５１２万円（４０２万円／坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格８，１０４万円（３８３万円／坪）でした。
最後に、ＡＩを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格７，６６７万円（３６２万円／坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（７，１６３万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約１９％もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
大崎駅を含め、再開発が行われた最寄り駅のマンション相場を比較し、これから買える駅と買えない駅の傾向を分析しました。
７．大崎駅のある品川区の地盤や災害時の影響は？
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。
大崎駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
７－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都港区・地域別危険度』
*参照：東京都【地域別危険度】｜地震情報サイトＪＩＳを基に作成
大崎１丁目～５丁目を確認すると、大崎４丁目が最も危険度が高いことがわかりました。建物倒壊危険度は以前に比べ順位は下がりました。
しかし、火災危険度の順位が上がっています。なお、写真の通り、このエリアは住宅密集地になっています。
大崎の中では、これから再開発がはじまる１丁目や山手線沿いに面する５丁目が危険度が低いようです。
７－２．品川区作成の「水害ハザードマップ」
*参照：品川区
大崎１丁目、２丁目、５丁目は、河川の洪水により街全体、または街の一部が浸水する見込みで、浸水は３．０ｍ～５．０ｍに達する被害が想定される箇所があります。
マンション、購入の際はよくハザードマップを確認するようにしましょう。
８．住・商・業が一体となった複合再開発が進められる注目エリア
*目黒川沿いの様子
大崎駅はかつて、駅前が工場という、山手線の駅の中では非常に目立たない地味な駅でした。しかし、その工場が再開発により、立派な複合施設に変わり、ビジネスエリアとしての価値が高まりました。
更に、隣接する五反田と２駅での計画されている再開発を考えると、大化けが予想される非常に楽しみなエリアだと思います。
目黒川沿いに憩いのスペースが整備され、２０２２年２月まで実施していた「目黒川みんなのイルミネーション」など住民や企業も参加するイベントも開催され活気ある街となっています。
更に現在進められている住・商・業が一体となった複合再開発が完成する２０２５年には、ファミリー層も注目するエリアになることが予想されます。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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