不動産の売却を検討されている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
不動産売却の際に価格査定の基礎となるのが、訪問査定による物件調査です。
書類のみの机上査定を経ていても、精度の高い価格算出には物件調査が欠かせませんが、いったいどのようなことをおこなって、価格算出をするのでしょうか？
そこで今回は、不動産売却時の物件調査とはどのようなものか、物件の種類ごとの内容や調査の流れについて解説します。
１．不動産売却時の物件調査とは？
物件調査について、実際には以下のようなことをおこないます。
１－１．自治体での調査
各自治体の役所では不動産の建築方法の規定や、それに伴うリフォームなど制限事項の有無、接している道路の種類や幅員、電気・水道・ガスの設備状況などを確認します。
これらが分かることで販売戦略の検討にも繋がるほか、建築許可まで時間がかかるなどの思わぬ販売上の制限を発見することがあります。
例えば、接する道路は公道・私道の別や幅員で価格査定に影響があるほか、ライフラインのインフラも未設営の場合は追加で費用を要するため、価格決定に影響します。
都市計画法、建築基準法、景観法、農地法、埋蔵文化財保護法や自治体の条例など、各種の法令制限に影響を受けないかなども、調査ポイントとなっています。
１－２．登記内容の確認
管轄の法務局では、後述の売買の妥当性の確認のために、不動産が登記されている内容についての確認をおこないます。
登記の内容を通じて所有者の名義は誰か、共有名義の場合の持ち分の配分、抵当権の状況、近隣の所有者の状況などを確認します。
１－３．価格相場の調査
不動産流通推進センター（公益財団法人）の『価格査定マニュアル』や、公示価格などの不動産評価額に準拠し、近隣の類似物件の取引相場も参照しながら価格相場を調べます。
取引事例は公的なレインズ（不動産流通機構が提供する不動産会社間の物件情報流通ネットワークシステム）を中心に、類似物件やマンション同棟内での販売実例を参考にします。
例えば、同じマンションで同じ階の同じ間取りであっても、北向きと南向きでは査定評価は変わります。
価格相場は、近い将来、近隣にショッピングモールや新駅が開設される等の要因も、加味されることになります。
１－４．現地の調査
実際の物件を訪問し、土地や建物の状態、設備の状況、近隣のロケーション、接道や境界の確認をする調査です。
目視での確認のほか、聞き取り、動作チェックなどもおこない、周辺調査も含めて１時間から２時間の時間をかけるのが目安です。
現地調査にあたって、お部屋の中の清掃や片付けは特に必要はありません。
２．不動産売却時の物件調査は物件の種類で内容が異なる
さらに、物件の種類によって調査の内容には違いが出てきます。
２－１．マンションの調査
調査対象がマンションの場合は、お部屋の状況の他に、以下の項目の調査をおこないます。
- 共用スペース：集会所、ポスト、廊下、駐輪場などの状況
- ゴミ捨てのルール：収集場所、ルールについて
- バリアフリー：設備や環境が整っているか
- マンション管理規約：ペット飼育や楽器演奏、事務所利用、喫煙などの可否について
- マンション設備：立体駐車場などの状況
これらは主に、購入を希望される方のニーズに合致するかどうか、あらかじめ広告の中に情報として反映させておくことが主な目的です。
例えば、車が敷地内に置けるか、ペットが買えるかなどが購入の基準となるお客様がいるからです。
２－２．建物の調査
区分所有以外の一戸建てなどの建物の場合は、以下のような項目が独自に加わります。
- 建具の建て付けや雨漏りなど
- 近隣建物の状況
- リフォーム状況
建物は築年数だけではなく、住居としての実用性や建築時の工法、リフォームによる性能向上などの状況を確認します。
建物の耐用年数を超えていて、取り壊し前提の場合は、土地の状況や、取り壊し後の再建築に関して重点を置いた調査となります。
２－３．土地の場合の調査
土地において、独自に確認が必要な項目は以下の通りです。
- 境界や埋設物の確認
- 接道状況の確認
- 高低などの地勢や水はけなどの確認
特に土地の状況は、机上査定では把握しきれない内容のため、実地の調査が必要な項目と言えます。
３．不動産売却時の物件調査の流れ
最後に、物件調査の流れについて解説します。
３－１．聞き取りの調査
まずは売主の方への聞き取り調査が、手元に揃えた資料と共に、調査の基礎となります。
資金の問題として、住宅ローン残高や税金等の滞納の有無、相続人の存在や不動産からの収益金の発生があればその状況などをお聞きします。
また、物件やその周辺について、セールスポイントとなるようなことの有無、逆に物理的瑕疵、心理的瑕疵がないかどうかの確認をおこないます。
瑕疵はかしと読み、物理的瑕疵はたとえばシロアリの食害など、心理的瑕疵は人が亡くなったこと、近隣ににおいの発生源があるなどを指します。
３－２．聞き取り後、必要に応じた調査をおこなう
聞き取り調査で不明な点があり、前述の確認項目を満たせない場合、その点について確認をおこなっていきます。
しかし、場合によっては売主の方と合意のうえで、住宅検査の専門業者に依頼することもあります。
３－２－１．ホームインスペクションの実施
専門業者への依頼の延長で、気になる箇所だけでなく物件全体についてホームインスペクション（住宅診断）を実施すれば、建物の見えない劣化や欠陥などの問題個所がないことを証明でき、買主の方への有効なアピールとなります。
大まかな確認で済む箇所もあれば、販売取引上のリスクとなるような欠陥が見つかる場合もあります。
３－２－２．問題点を探すだけではない
また、物件調査は問題点を探すだけではなく、物件のセールスポイントを見出し、少しでも有利な売却活動の材料にしようという意図も含まれています。
売主の方の積極的な情報開示も役立つため、ぜひお願いできればと思います。
３－３．物件調査の際に押さえておくポイント
実は不動産会社には、トラブルのない売買をおこなうために、物件調査に先んじて押さえておくべき、確認ポイントがいくつかあるため、解説していきます。
３－３－１．売主の本人確認
地面師による詐欺や、家族間での意見の不一致などによるトラブルを避けるために、目の前の方が確かに売主ご本人であるかの確認をおこないます。
売主の代理の方である場合は委任状や印鑑証明、売主ご本人に確かに売却の意志があるかなども確認させていただくポイントです。
３－３－２．権利関係の確認
新しい所有者が確実に所有権や借地権を取得できるよう、地上権・賃借権・抵当権などの権利関係の確認をおこないます。
謄本の閲覧などを通して、確実に売買できる土地建物であるかをチェックします。
３－３－３．法令上の制限の確認
不動産はその立地や環境によって、家が建たない土地や再建築できない土地などがあり、その場合売買はできても、買主の利用価値は大幅に下がります。
そのような事実があとで発覚することのないよう、土地に該当する法令上の制限がないかどうかを事前に確認します。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却時の物件調査とはどのようなものか、物件の種類ごとの内容や調査の流れについて解説しました。
４－１．専門知識に基づいた検討
長年その土地や建物に慣れ親しんだ売主の方でも、物件調査によって初めて知るような事があるかもしれず、その点でも物件調査は大切な売却活動の下準備です。
スムーズで理想に近い形の売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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