不動産売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
１件の不動産売却が完了するまでには、最大４０種類以上の書類を探したり、作成したりして準備をします。
不動産会社の案内に従って準備をしていけば良いのですが、代表的なものについては「なぜ必要か」などの理由を把握しておくと、売却への理解がより進むかと思います。
そこで今回は、不動産売却時に必要な書類とはどのようなものか、使うタイミングや取得方法などについて解説します。
１．不動産売却前の必要書類と取得方法
まずは売り出し前の査定や、広告資料作成の段階での必要書類についてです。この段階では売却する家の資料が中心となります。
１－１．物件の参考資料
１－１－１．有効な資料
購入当時の販売図面、パンフレット、契約書や重要事項説明があれば、大事な事柄が網羅されていますので、資料として非常に有効です。
マンションの場合、管理規約、使用細則、維持費の関連書類は、ペット可、駐車場の状況など販売条件の確認のため、査定の段階から資料として必要になります。
このほか、建物の品質を証明する資料として、建築確認済証、検査済証、インスペクション、住宅性能評価書などがあります。
建築確認済証と検査済証は、建築基準法にかなっているかを新築当時にチェックした証明です。
ここまでの書類は、ご自宅にあるものを探していただくことになります。
１－１－２．インスペクションと住宅性能評価書
インスペクションと住宅性能評価書は、土地や建物について見えない部分での不具合がないかや、住宅の構造、耐火、省エネ性能などの検査を行うものです。
専門機関や技術者に調査や評価依頼をするもので、販売時に有利な材料となります。
インスペクションは５万円ほど、住宅性能評価は１０万円ほどの費用を要します。
１－２．住宅ローンの償還表
住宅ローンの償還表を必要とする目的は、住宅ローンの残債がどのくらいかを把握する目安となるためです。
償還表の残債は、正確に言えばその時点での一括返済額とは異なります。そのため、あくまで目安ではありますが、査定額から概算の売却益を算出し、ローンの残債と比較をします。
売却益からローンを返済できるかによって、金融機関の抵当権を抹消するための方法を検討する必要が出てくることから、査定とあわせてこの辺りも意識して進める必要があります。
住宅ローンの償還表は年に２回ほど、金融機関から自宅に郵送されてくるため、直近のものをご用意ください。
１－３．登記済証または登記識別情報通知
こちらは、不動産会社と媒介契約を締結する際に必要な書類です。
いわゆる昔から不動産の権利書といわれるもので、２００５年以降は登記識別情報通知という書類になっています。
その不動産が間違いなく登記されていて、それが誰のものなのかを証明する書類です。
ご自宅で大切に保管されているものですので、それを拝見します。
売却される物件に関する権利関係については、別途登記簿謄本によって確認します。
２．不動産売却における契約締結時の必要書類と取得方法
続いて、買主が決定して、売買契約を締結する際に必要となる書類を紹介します。
２－１．本人と土地の確認書類
２－１－１．本人確認書類
運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど、公的にご本人を証明できる写真入りの身分証明書を提出していただきます。
また、契約書に押印する実印の印鑑証明をご準備ください。
印鑑証明書は地元の市区町村役場、支所、コンビニなどで取得できます。
２－１－２．土地の確認書類
また、一戸建てや土地の売買では、土地の面積や境界線の位置が明らかになる地積測量図や境界確認書が必要となります。
実際の境界との整合性の確認をしたり、必要に応じて隣地の所有者の方と境界確認を行い、その覚え書きを作成することもあります。
地積測量図の取得は法務局に出向かれるか、インターネットや郵送での請求も可能です。
２－２．固定資産税納税通知書
固定資産税と、移転登記時の登録免許税を算出するために必要な書類です。
固定資産税は、その年の１月１日時点の所有者に課税されます。
しかし、年の途中で売買された場合は、買主が売主の方に一部支払うのが原則のため、この日割り計算をするためにも必要です。
固定資産税納税通知書は、毎年５月ごろに地元自治体から送られてきていますので、直近のものをご準備ください。
２－３．売買契約書
売買契約書は不動産会社が作成しますが、契約の当事者は売主ですので、よく内容を確認して契約に備えていただきます。
２－４．重要事項説明書
契約書と同時に重要事項説明書が作成されて、買主に配布、説明がされます。
この重要事項説明の添付資料として、記入いただくものがあります。
２－４－１．付帯設備表
ひとつは付帯設備表といって、売却する土地や建物の設備の状態、例えば給湯、照明、テレビアンテナなどの設置状況や、稼働可能かどうかなどを記入するものです。
２－４－２．物件状況確認書（告知書）
もうひとつの物件状況確認書（告知書）は、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障などの不具合について、知っている点を告知するものです。
付帯設備表と物件状況確認書は、不動産会社が準備するものに記入を頂きます。
２－４－３．インスペクション、住宅性能評価書との関係
ちょっと話が前後しますが、冒頭に解説したインスペクションと住宅性能評価書は、付帯設備表と物件状況確認書を補完する位置づけのものです。
したがって、インスペクションや住宅性能評価を行う場合は、付帯設備表と物件状況確認書も同時に作成することになります。
３．不動産売却における決済時の必要書類と取得方法
最後に、売買代金の決済時に必要な書類について解説します。
３－１．決済の流れ
３－１－１．決済日や事前準備について
売買代金の決済と所有権移転、物件引き渡しの３つは、債務の同時履行と言って、すべて同じ日に行うこととなっています。
そこで決済の日は、残金の受け取りだけではなく、上記に関する手続きを全て行います。
この日に必要な書類が足りなかったり不備があると、決済と引き渡しが進まないことになりますので、不動産会社も事前の確認で非常に気を遣います。
３－１－２．入金後の流れ
実際に入金用の口座にお金が入金され、そのことを通帳で確認することで、売主は同席した司法書士に託された委任状に、必要事項を委ねる旨と、署名をします。
委任状には実印で押印し、この時点でまた印鑑証明が必要となります。
司法書士はその足で、あらかじめ準備してあった申請書を法務局に提出しに行きます。
そして書類ではありませんが、家のカギ渡しもこの日に行います。
３－２．その他登記関係の書類
所有権移転登記の際に必要となる、固定資産税評価証明を自治体から取得しておきます。
登記済証または登記識別情報通知も、この時点でお渡しすることになります。
住宅ローンの完済に伴う、抵当権の抹消のために必要な書類は、金融機関から受け取っているもののご持参をお願いいたします。
３－３．引き渡し関連の書類
ここまでにも登場しているものですが、引き渡しに関する書類を、あらためて買主にお渡しする目的で挙げます。
- 固定資産税、都市計画税納税通知書
- 各設備の取扱説明書、保証書、アフターサービス規準書
- 土地実測図、筆界確認書、越境の覚書
- 建築確認済証、検査済証、設計図書など
- 近隣との覚書、建築協定など
この他、マンションの場合は管理規約、使用細則、マンション理事会の会計報告書、議事録、管理費、修繕積立金の額の確認書などをお渡しする必要があります。
４．本記事のまとめ
今回は、不動産売却時に必要な書類と使うタイミング、取得方法について解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
スムーズで理想に近い形の不動産売却のためには、専門知識に基づいた検討のうえ、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
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