不動産売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
インターネットを通じた広告宣伝が主流となった現在でも、紙の物件チラシがなくなることはありません。
紙のチラシにはポスティングの効果をはじめ、さまざまなメリットが隠されています。
そこで今回は、不動産売却時のチラシの効果や、作成時のアピールポイント、ルールについて解説します。
１．不動産売却時のポスティングチラシの効果は？
チラシやポスティングはどのようなものなのでしょうか？
１－１．ポスティングチラシとは？
ポスティングチラシは、ポスティング以外にも用いられますが、売却する物件の価格や面積などの概要から法定の用途制限、キャッチコピーやおすすめコメントなどの入ったチラシです。
内外観の写真や間取り図、簡易地図なども入れられ、物件に関する基本的な状況を知ることができる資料です。
ポスティングの他に、新聞の折り込み広告や、不動産会社間での情報流通の資料、お客様の内見時に資料としてコピーをお渡しする際に利用されています。
物件チラシ制作専門の業者に依頼する以外に、最近では不動産会社でかなり高度なチラシ原稿を作成できるようになっています。
１－２．ポスティングチラシのメリット
前述のように、自社ホームページやブログ、インターネット広告、ＳＮＳなどが主流でも、紙のチラシによる広告宣伝は欠かせない場合があります。
１－２－１．メリット①
物件に近いエリアでは、賃貸住まいから持ち家へ、あるいは住み替えなどの潜在需要を持つお客様が多数お住まいです。
ネット広告や検索結果などで、ＡＩによる対象エリアの絞り込みが進化していますが、エリアを決めて直接ポストにお届けするポスティング広告の精度にはかないません。
１－２－２．メリット②
また、検索することなくすぐに見ることのできる不動産売却の物件チラシは、広告のなかでも非常に目を通してもらえる確率の高いものです。
特に、インターネットに対する知識が少なく、使いこなすのが難しい高齢の方へ情報が届きやすい点も、大きなメリットといえます。
１－２－３．メリット③
また、インターネットでの物件情報閲覧は、比較検討という行動がもっとも重視されるため、１つの物件に時間をかけるよりも、次々に新しいページを探します。
その点、手に取ってながめる紙のチラシは、じっくりアピールできるというメリットもあります。
１－３．ポスティングチラシのデメリット
新聞広告や、物件近隣の狭いエリアにアプローチをするポスティングは、「あの家が売りに出ている」という事実を明らかにします。
そのため、子供への配慮や、経済的な問題を勘ぐられたくないなどの理由で、周辺の方には売却することをなるべく伏せておきたい方には、デメリットとなります。
また、ターゲットや配布のタイミングを考えないでおこなった場合は、クレームにつながる可能性もあるため注意が必要です。
チラシやインターネットを通した情報公開をせず、投資家ルートを通じて、非公開で買主を探すことができる場合もあります。
２．不動産売却時のチラシを作成するときに効果的なアピールポイント
売主として、チラシで物件をアピールできるポイントとは、どのようなものがあるでしょうか？
２－１．ホームインスペクションの実施済み
中古物件の購入希望者は、物件に隠れた不具合がないか、それが将来的に明らかになるのではないかということを不安要素として抱えています。
２－１－１．ホームインスペクションでトラブルを避ける
この不安を払しょくできるのが、ホームインスペクションで、売主側も販売後のトラブルを避けることができるのは大きなメリットです。
売主が修繕しないような問題が見つかった場合でも、買主側は補修の必要箇所や問題部分が事前にわかることで、購入後のリフォームやメンテナンスの計画を立てることができます。
さらに、築年数要件の対象外の物件でも、インスペクションの実施によって、買主の住宅ローン控除等の税制優遇が認められるようになることがあります。
ホームインスペクションの費用相場は、５万円から６万円程度です。
２－１－２．その他の方法やポイント
現状販売で、契約不適合免責という販売方法もありますが、その代わり相場よりやや低めの価格で市場に出すのが一般的です。
この他に、修繕などの履歴情報が残っているかどうかという点も、買主が購入時に確認するポイントの１つです。
２－２．瑕疵保証保険が利用できる
瑕疵担保責任は、最近法律改正で契約不適合責任と呼ばれるようになりましたが、販売後の売主の責任です。
瑕疵補償保険は、この売主の責任を担保する保険です。
この保険は、ホームインスペクションをすることでインスペクションの実施業者が加入でき、万が一見つからなかった問題点が発見された場合でも、対処してもらえます。
保証期間は最長５年で、最大１，０００万円まで保証されるようになります。
このことで得られる買主の安心感も大きく、ホームインスペクションと瑕疵補償保険は、チラシのうたい文句では良いアピールになります。
２－３．その他のアピールポイント
物件周辺の利便性や、立地の良さのほかにも、売主でなければ知りえないアピールポイントもあります。
また、ペット飼育や特定の趣味のための設備などがあれば、アピールポイントになります。
そのほかに、これはチラシに反映させる事とは別問題ですが、売却する物件の問題点や気になる点も余すことなく伝えましょう。
３．不動産売却のチラシ作成には規制がある
不動産売却のチラシには、消費者保護のために必ず正しく載せなくてはならない事項や、使ってはいけない表現の規制などがあります。
３－１．誇大広告の禁止
誇大広告は、実際の物件よりも優れている、購入が有利であると消費者を誤解させるような広告のことです。
これらの誤解を生んだ取引は、のちにトラブルや契約解除となったり、売買代金の減額を請求されたりと、非常にデメリットの大きいものです。
３－１－１．表現や表示の規制
例えば「最高の眺望」などの主観的な表現や、駅からの徒歩分数や築年数を実際より短く表示するなどの規制が該当します。
３－１－２．必須の記載事項
また、物件に関する基本的な記載事項については、必ず表示すること、正しく表示することを定められている項目があります。
それは、物件の所在地、駅など各種施設までの距離、または所要時間、物件の面積表示、価格、築年数、物件の間取りの形質などが該当します。
３－２．広告開始時期のルール
このルールは中古物件には適用されず、工事中の物件を売却する場合に限られるため、規制に該当するケースは少ないです。
工事中の宅地や建物で工事完了前のものは、開発許可や建築許可を受けてからでなければ、広告を開始してはならないというルールです。
公的に作ることが認められた物件でなければ、販売することも規制されるという意味にもなります。
３－３．取引態様の明示
取引態様とは、広告をおこなっている不動産会社が、売主とどのような関係で販売をしているかを表示する義務です。
３－３－１．態様の種類
大きく「売主」「代理」「媒介」に分かれています。
売主は売却に関しては買取をした物件を売り出す時の態様で、代理は売主の方に代わって売買契約なども全て行う態様です。
媒介は最も一般的な態様で、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介に分かれます。
３－３－２．各態様の違い
この３種類の媒介の態様は、不動産会社による媒介契約の独占度、販売状況の報告の頻度、業者間の流通情報システムへの登録義務などに違いがあります。
売主が、それぞれの媒介契約のメリットと注意点について説明を受けたうえで、適した媒介契約を選択します。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却時のチラシの効果や、作成時のアピールポイント、ルールについて解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
スムーズで理想に近い売却を行うためには、十分なヒアリングと、専門知識に基づいた検討のうえ、広告についても方針を決めて進めることが大切です。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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