不動産の売却を検討されている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
老後資金の不安や、コロナの影響による不況などで、不動産売却の際にリースバックを検討される方が増えています。
しかし、リースバックという言葉を聞いたことがあっても、どのような仕組みかわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却の際に行えるリースバックとはどのようなものか、メリットやデメリットを解説します。
１．不動産売却の際におこなえるリースバックとは？
まず、不動産売却の際におこなえるリースバックの概要からご説明します。
１－１．リースバックとは？
リースバックとは、現在住んでいる家を売却し、買主と賃貸借契約を結び、賃貸物件の借主として家賃を支払うことで売却後も同じ家に住み続けるものです。
リースバックは老後の生活費の不安があったり、売却後にしばらく引っ越したくないなど、経済的に困難になった場合の選択肢として、広く知られるようになりました。
１－１－１．契約期間
リースバックをする不動産会社を介して、一般的に２年以上の賃貸借契約を結びます。
１－１－２．リースバックの利用者が増えている要因は？
リースバックの利用者への総合調査によれば、リースバックの利用者は２０２１年、前年対比で１．５倍となっています。
この状況の背景としては、以下の要因があると言われています。
- 住宅ローンの借り入れ年齢の高齢化
- 高齢世帯の貯蓄高の減少
- 過去約20年にわたる平均給与の減少
- 新型コロナウイルス感染症による収入の減少
これらの要因は、今後すぐに改善される見込みはありません。そのため、一般的な自宅の売却と並び、リースバック需要増は今後も続くと考えられます。
１－２．リースバックの仕組み
まず、自宅を購入してくれる買主を探します。
買主の候補は一般顧客だけでなく、投資家の方や法人賃貸業を行う方、不動産会社などさまざまです。
次に、自宅の新しい所有者と賃貸条件を確認したうえで、賃貸借契約を締結し、居住を開始します。
賃貸借契約の期間は同じ家に住み続けることができ、話し合いによっては契約更新や、買戻しを行います。
このように、リースバックの仕組み自体はとてもシンプルです。
１－３．リバースモゲージという選択も
リースバックのほかに、自宅を担保として融資を受けて資金調達をおこない、所有者が亡くなった後に自宅を売却して返済に充てる『リバースモーゲージ』という方法もあります。
リバースモーゲージは、リースバックに比べて月々の支払額が低くすることが出来ます。
しかしその反面、年齢上限の制限や、住宅ローンの残債がないことが条件となるため注意が必要です。
１－４．住宅ローンとの関係
１－４－１．オーバーローンの場合
通常の売却では、売却額よりも住宅ローンの残債額の方が多い『オーバーローン』の状態のときは抵当権を外すことができません。
１－４－２．金融機関からの承認を得られない場合
金融機関からの承認を得て抵当権を抹消できない場合は売却ができません。
リースバックの場合も基本的には同じですが、残債額が少ない場合など、交渉によって売却可能になるケースもあります。
１－４－３．ローンの返済が滞っている場合
また、経済状況が厳しくローンの返済が滞っている場合は、任意売却とリースバックを組み合わせるという方法があります。
この場合、市場価格にできるだけ近い価格で売却してローンの一括返済をしたのち、リースバックを行います。
２．不動産売却の際におこなえるリースバックのメリット
不動産売却の際におこなえるリースバックには、以下のようなメリットがあります。
２－１．売却までのスピードが速い
リースバックは、住宅を不動産会社が買い取るケースが多く、比較的スムーズに売却が進むため、一般的な売却よりも、早い期間での売却が可能です。
また、ローンの残債が少なく、自宅近隣の地価が上昇している場合などは、より多くの売却益を得ることができます。そのため、まとまった生活資金を得られたり事業資金に充てられるというケースもあります。
２－２．今の家に住み続けられる
リースバックの一番のメリットは、今の家にそのまま住み続けられることです。
今の家にそのまま住み続けられることで、売却したという事実が周囲の方に知られにくい点もメリットでしょう。
子どもがいる場合でも、引っ越しをしなくてすむため、ご家族への負担も少ないです。
２－３．住まいの経費が安くなる
自宅をリースバックして賃貸借契約に切り替えると、不動産の維持費などのさまざまな経費が浮くことになります。
土地と建物が自己名義ではないため、今まで支払っていた固定資産税や都市計画税は、納税しないことになります。
また、エアコンの故障や雨漏りなどの修繕費、マンションの管理費や修繕積立金は所有者が支払うことになるので、居住者の金銭的な負担が軽減されます。
住宅ローンの支払いもなくなりますが、毎月の家賃は発生しますので、その差額について無理のない支払い金額を設定できるよう相談しましょう。
２－４．買戻しができる
賃貸物件として借りている自宅を、再度、買い戻すということも可能となります。
買戻しが成立すれば、自宅を自己所有することができます。
買戻し希望の場合は、売却時に『買戻し特約』という形で、将来的に買い戻す約束をすることが重要です。
早い段階で買主との交渉を行いましょう。
３．不動産売却の際におこなえるリースバックのデメリット
リースバックには、事前に把握しておくべきデメリットもあります。
３－１．売却額が相場よりも安くなる
リースバックを行う場合、売却価格は一般的な相場の７割程度となります。
ローンの残債額によっては、リースバックそのものが実行困難になる場合もあるため注意が必要です。
リースバックをする場合、以下の点を意識し、売却価格や家賃のバランスをとる必要があります。
- 買主は一般顧客から不動産会社までさまざまいるのでターゲットを考慮した売却価格を設定する
- 売主の経済状況が改善されなければリースバックをおこなう意味がない
特に買戻しを希望する場合は、十分な検討が必要となります。
３－２．契約終了や家賃の値上げの可能性がある
リースバックには、契約終了や家賃の値上げの可能性があります。
３－２－１．引き続き住みたい場合は交渉を
リースバックの期間は最長１０年で設定され、１０年後には基本的には退去することになります。
また、定期借家契約の場合は更新することが出来ません。そのため、引き続き住みたい場合は再契約について、やはり現在の所有者と交渉することになります。
３－２－２．再契約の際に値上げが条件になることも
さらに、困るのは更新時の賃料値上げを言われてしまうことです。
もちろん、値上げに全面的に従わなければならないわけではありません。
しかし、再契約の際に値上げが条件となることもあるので要注意です。
家賃については、買主の利回りを意識した設定で、売却額の１割を１２で割ったものが月額家賃の目安となります。
３－３．買戻しができない可能性
買戻しについての事前の確認や、約定が十分でなかった場合、知らない間に転売されているなどで、買戻しができなくなることがあります。
買戻し前提で、少し高い家賃を払いながら頑張っていたのに…という状況にならないように注意しましょう。
また、買戻し額が売却時の金額より高くなる場合もあります。
買戻しははっきりした目的を持ち、１０年を目安とした期間の中で、買主とコミュニケーションを取りながら計画的に進めていくようにしましょう。
４．今回のまとめ
不動産売却の際におこなえるリースバックとはどのようなものか、メリットやデメリットを解説しました。
４－１．方針を決めてから進めましょう
リースバックを選択する場合は、住まいの状況やご家族のご希望をよく確認して話し合ったうえで、方針を決めて進めると良いでしょう。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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