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麻布十番・賃貸マンション、㈱リビングインでお部屋の紹介やその後のトラブルなどアフターフォローを担当している宅地建物取引士兼ファイナンシャルプランナーの馬場です。
先週末、３月末までに麻布十番に引っ越したいと不動産投資を行っている個人事業主の方から連絡を受けました。今回はその時にあった虚偽・偽造的な出来事を基に解説していきます。
実際に、実務で契約している家賃保証会社の方にもヒアリングして、偽造やウソを伝えるメリット・デメリットを分析していきます。ちなみに、入居審査について、必要な物や期間など、一般的な情報はこちらのページにまとめておきました。
賃貸契約の入居審査の際に以下のような疑問を持ったことがありませんか？
「賃貸契約の際に嘘の年収を書いて、審査に通りやすくした方が良い？」
「不動産屋に手取りの明細を偽造してもバレないと言われたけど本当なの？」
確かに、不動産屋の中には嘘の年収を申告するようにアドバイスする業者も実際にいますし、嘘をついてもそのまま保証会社の審査に通る場合もあります・・・。しかし、嘘が発覚した時のリスクは当然あります。そのため、バレることはないだろうと軽い気持ちで年収や収入の虚偽報告は後で辛いと思ってください。
ちなみに、アリバイ会社他、私文書・公文書偽造について、弁護士さんにまとめてもらったものはこちらです。公文書は免許証やパスポート、保険証や住民票の事で、最高１０年の重い刑罰があるようです・・・。
そこで、この記事では「賃貸契約の入居審査で嘘の年収を申告するメリットとリスク」と「手取りの偽造明細は本当にバレないのか」を解説していきます。
「賃貸契約の入居審査で嘘の年収を申告するメリットとリスク」と「手取りの偽造明細は本当にばれないのか」を知って、あなたがお部屋の賃貸契約をする時に役立ててください。
ちなみに、フリーランスを始めたばかりの方向けに、家賃保証会社各社の審査基準について、ヒアリングをしたものをこちらのページにまとめておきました。ウソをついて審査に通るより、まともな資料で審査に通った方が後々１００倍、楽に生活できます。
１．入居審査で嘘の年収を申告は危険？
冒頭で述べたように、嘘の年収を申告しても審査に通ることがあります。しかし、仮に審査に通っても、基本的には実際の賃貸契約の際に収入証明を提出しなければならないので後でバレることが殆どです。一時、源泉徴収票の数字をイラストレーターで巧みに変更するブームもありました。
結局、バレて、ニュースにもなっています。多少の金額の誤差であれば、書き間違えなどで誤魔化せるかもしれません。ただ、極端に差がある場合は言い訳が出来ません。また、一度、嘘がバレると印象がかなり悪くなってしまうため、最悪の場合、契約解除される可能性もあります。
「３０代独身女性の一人暮らし、平均的な部屋の家賃や生活費は？」にまとめていますが、これまでの経験や口コミを調べていくと、身の丈に合っていない部屋を借りても長続きしないケースがほとんどです。なぜなら、結局、毎月の生活が苦しかったり、将来への貯蓄や投資が出来なかったりするからです。
その為、家賃が安い部屋や間取り、賃貸面積が狭い部屋に引っ越し、生活自体を身の丈に合ったコンパクトなものにする必要があります。最近は、コロナウイルスの影響でこれが顕著です。これまで、色々な副業で稼いでいた人も、それらが無くなり又は減ったため、身の丈に合ったコンパクトな暮らしを希望するようになりました。
実際、２０２０年１１月時点で厚生労働省が毎月発表している、「毎月勤労統計調査」によると、労働者１人あたりの平均給与総額が６か月連続でマイナスとなり、平均２６万９千円になったようです。
２０１９年に比べ、教育・学習支援業が４．８％アップしている一方、飲食サービス業が１０．４％ダウン、生活関連サービス業が８．０％ダウンとなり、コロナ禍で厳しい状況が続いています。今年の冬は気温だけでなく、お財布にも厳しそうです。
また、総務省が発表した９月の家計調査では、２人以上の世帯の「消費支出」は２７万円近くとなり、物価の変動を除いた実質で去年の同じ月と比べ、１０．２％ダウンとなっています。
ちなみに、これで１２か月連続のダウンです。コロナウイルスが落ち着くまでは、引っ越しもそうですが、しばらく賢く生活することが求められる世の中になっています。
念のため、６，７００件のお引っ越しに関する後悔のアンケ－トや４００件を超えるトラブル相談を参考に、安心できる部屋探しに向けたチェックリストを作成しました。
２．入居審査で嘘の年収を申告するメリット
嘘の年収を申告してまで得られるメリットは何なのでしょうか？実際に、私が経験した相談内容から３つを紹介します。
- 家賃やグレードの高い賃貸マンションを選択肢に出来る
- 審査に通りやすくなる
- 審査に通ると再審査はされにくい
それぞれを詳しく解説していきます。
２－１．家賃やグレードの高い賃貸マンションを選択肢に出来る
自分の生活拠点となる住宅選びは生活していくうえでとても重要です。立地や内装、建築年数や、北の地域では融雪パイプが付いているかなど、個人のニーズは千差万別あります。家賃が高い物件はそういったニーズに合っている場合が多く、気に入った住宅は他に入居希望者がいない内に契約したいと思うはずです。一般的には、収入の４分の１や３分の１を上回っていれば審査に通るため、嘘の年収を申告すると家賃の高い賃貸を選択肢に出来るメリットがあります。
ただ、最近は元気な昭和や平成時代に無かったスマホ代やネット回線代が出てき
そこで、私たち、atliving的には、東京での生活を効率良く楽しんでもらうために、先ずは、年収の２割から２．５割程度に家賃を抑えるのが良いと考えています。具体的には、以下の様に年収と家賃の関係を考えています。パッと分かるように、グラフにしてみました。
- 家賃 ５万円・・・月収２０～２５万で年収２００万円後半（２５％）ぐらい
- 家賃 ６万円・・・月収２５万円前後で年収３００万円（２５％）ぐらい
- 家賃 ７万円・・・月収２５～３０万で年収３００万円中旬（２５％）ぐらい
- 家賃 ８万円・・・月収３０～３５万円で年収４００万円前後（２５％）ぐらい
- 家賃１０万円・・・月収３５～４５万円で年収４００万円後半（２５％）ぐらい
- 家賃１２万円・・・月収４０～５０万円で年収５００万円前後（３０％）ぐらい
*これまでの経験を踏まえたあくまで目安ですが、このぐらいで考えておくと日々の生活に無理がなく、
２－２．審査に通りやすくなる
既述の通り、一般的に収入の３分の１を上回っていればいるほど審査に通りやすいため、実際の収入より多く申告すれば家賃が高い賃貸物件でも審査は通りやすくなります。私が実務で経験した中では「審査に通りやすくなるから」が、年収を誤魔化したいと希望する理由の８割を占めていました。
２－３．審査に通ると再審査はされにくい
一度審査に通ってしまえば、再審査というのは基本的にありません。しかし、家賃を何度も滞納したりすると、支払い能力があるかを見るために再提出を求められるケースもありますので注意が必要です。
２－４．審査基準はどこを見ている？
一言で審査と言っても保証会社で見る審査基準はそれぞれ違います。主に、支払い能力として、現勤務先、勤続年数、年収、引っ越し理由などから審査されます。前述しましたが、分かり易く年収を高くすることも審査が通りやすい基準です。
ただし、この年収は高ければ高いほどいいというわけでもなく、あくまでバランスを見られる審査だということを覚えておいて下さい。
さらに、書類だけを見て判断する場合と、本人に直接電話する場合と分かれます。直接本人にお電話が行く場合は本人で間違いがないか、また電話越しでの話し方なども審査のポイントになります。
本当に忙しい時であれば仕方ない時もありますが、電話応対もできるだけ丁寧に行うことをオススメします。
もう一つ踏み込んでお話しをすると、審査をする保証会社には系列ごとの審査基準というものが設けられています。「ブラックリスト」というワードを聞いたある方は多いのではないでしょうか？
これは情報機関というところに保証会社が加盟していて情報共有をしていて、何か問題があると、ブラックとして登録されて審査落ちする可能性が高くなります。ＣＩＣ、ＬＩＣＣ、ＬＧＯと３つの機関があるため、一つの保証会社がダメだった場合にも諦めずに他の保証会社で審査ができるかどうかの確認をしてみて下さい。
この辺りの賃貸保証会社に関する詳しい説明はこちらのページにまとめてきました。審査結果が遅いなど、どうしても気になる方は見てみて下さい。
２－５．申込用紙は全て埋める
結論、申込内容をできるだけ細かく記入するということも審査の上で重要なポイントになります。審査会社の見るところは、前述の情報機関のデータと業者から送られてくる入居申込書で判断をします。仲介業者とどれだけ仲良くなれたとしても、審査をするのは別の会社で、しかも面と向かって話したことがないとなれば、“書面で人柄を判断する”ということで審査をされます。
字を汚く書いていて読み取れなかったり、調べてすぐ分かるようなことを書いていなかったりすると、審査する側の心象はあまり良くありません。郵便番号や事業内容など、書かなくても分かるだろうという気持ちではなく、お願いしますという気持ちを持って書類も記載してみることも大切です。
２－６．退職時の法人契約から個人契約への賢い変更方法
先日、法人契約で入居していたが、退職のタイミングで個人名義に変更したいという方がいらっしゃいました。転職活動をしているものの、このタイミングで無職になるインパクトは大きく、まだ就職先が決まっていないため、２社の審査で落ちてしまいました。貯金の明細を提出し、再審査してもらいましたが、やっぱりダメでした。
結局、オーナーと相談し、敷金を３カ月積み増しして、転職が決まり、保証会社との契約が完了後に敷金を戻す覚書を締結してもらいました。このように、学生までは審査は容易ですが、社会人になって、無職の場合、審査は一気に厳しくなるので、気を付けて下さい。
良い部屋・失敗しない部屋に住むためには計画的な引っ越しが本当に大切です。
念のため、６，７００件のお引っ越しに関する後悔のアンケ－トや４００件を超えるトラブル相談を参考に、安心できる部屋探しに向けたチェックリストを作成しました。
３．入居審査で嘘の年収を申告するリスク
入居審査に嘘の年収を申告した場合は以下３点のリスクが考えられます。
- 賃貸契約を解除される
- 裁判沙汰になることもある
- 引っ越し後の生活が圧倒的に苦しくなる
それぞれを詳しく解説していきます。
３－１．賃貸契約を解除される
賃貸契約の際に提出する契約書の中には「申し込み内容に虚偽があった場合は、契約を解除する」と書かれている場合が殆どです。更に、判子を押している以上は契約書に同意しているわけですから、実際に嘘の申告が発覚した際には退去させられる可能性があります。契約に厳しい法人などが賃貸人で悪質な場合、警察沙汰（詐欺罪など）になることもあるので本当に注意してください。
３－２．最悪、裁判沙汰になることも
年収の申告に嘘を書いたからといって損害賠償の民事裁判を起こされるかと言えば、基本的にはありません。なぜなら、裁判を起こすには多大な労力・お金が掛かる為、大家さんも裁判沙汰にまではしたくないというのが本音だからです。しかし、何ヶ月も家賃を支払っていない場合であったり、入居態度に重度な問題があったりする場合は、損害賠償の民事裁判を起こされるリスクもあります。
３－３．引っ越し後の生活が圧倒的に苦しくなる
家賃は他の生活費のように節約が出来ません。そのため、単純に家賃が収入に見合っていなければ生活が苦しくなるのは当然です。良い家に住むために、生活レベルが落ちてしまっては元も子もないので、嘘の年収申告はせずに自分の収入に見合った賃貸住宅を選ぶのがおすすめです。
ちなみに、家賃保証会社の方にこの辺り、ヒアリングしてみました。
３－３－１．JIDの場合
『在職証明に関して、すべてではありませんがアリバイ会社のブラッ
バレたら、退去に向けて交渉が始まってしまうため、何が何でも家賃をキチンと払い続けることになります。僕だったら、毎日ハラハラしながら、暮らしたくないので、無理はせず、真っ当な部屋に真っ当な手続きを踏んで入居すると思います、きっと。
３－３－２．４’Csの場合
『社内データベースで法人の照らし合わせを行い、明らかに不正が考えられうるケース等は審査時に察知出来るよう行っています。
しかしながら、貴社の審査の中でも同様かとは思いますが、全ての虚偽内容について完璧に見抜くことは大変困難なものかと思っております。万一入居後に賃貸人様も知りえぬところで賃借人の偽造・虚偽の
管理会社と言う体でヒアリングさせてもらったので、最終局面…すなわち、家賃の保証は明渡しまで。そして、室内の荷物などの動産類の搬出や明渡し訴訟を行った際の手続き、弁護士費用まで保証しているようです。
４．手取りの偽造明細は発覚する危険性がある
正直にいうと、嘘の年収を申告したうえ、手作りの偽造明細を作って、審査に通ってしまうこともよくあります。だからといって、手取りの明細を偽造することは本当におすすめできません。
在籍確認で会社に連絡された際に書類の正確性を確認される可能性がありますし、そもそも源泉徴収票は会社が発行しており、偽造なども容易いことは周知の事実なので課税証明を要求する所も少なくありません。
源泉徴収票を偽造した場合は私的文書偽造、課税証明書などを偽造した場合は公的文書偽造の罪で刑事告訴されるリスクがあるため、手取りの明細偽造は絶対にしてはいけません。
５．もし、不動産屋に嘘をつくように言われたら？
５－１．不動産屋はあなたの味方？
不動産屋の中には成果報酬の為、収入に関して、嘘を吐くようにアドバイスしてくる業者も実際にいます。一見、あなたの味方のように見えますが、不動産屋も慈善ではなく仕事です。引っ越しが終わったら、すぐに分かると思いますが、契約まで終わったら、後は野となれ山となれの所がほとんどです。
個人の営業成績の為にアドバイスする方もいますし、仮に嘘がバレたとしても契約者が勝手にやったとして不動産屋が責任をとることは殆どありません。そのため、「嘘の年収を申告」するようなアドバイスをしてくる不動産屋は信用出来ないので、おすすめできません。少なくとも、まともな不動産業者は「嘘の年収を申告」するようなアドバイスはしないと思います。
もちろん、私たちも仕事で不動産業をやっていますが、従業員としてだけでなく、株主・代表としてやっているので、詐欺や虚偽をやって、事業を長く続けられない方がリスクが大きいため、しごく真っ当なサポートをやっているつもりです。
身の丈に合って居ない高い家賃の部屋を借りてもらい、短期で再度お引っ越しする方ような方は、本当は美味しいお客さんですが、個人的には２年以上、４年、６年と住んでもらえる方がうれしいです。
５－２．管理会社はどうしているのか？
不動産会社さんにもこの辺り、ヒアリングしてみました。場所によって、私文書偽造をしてくる人が居るようです。基本的には怪しい場合には審査でハネているようです。
また、内見を基本的に業者立ち合いにしているのは入居審査のことも考えて行っているようで、ウソをつく場合、何かしらほころびが出ているようです。それを見逃さないようにします。また、仲介業者や申込書を見れば、怪しいのはすぐわかるようです。なお、引越し後にばれた時・・・相手と状況によります。
内見時に不動産業者一社ではなく、二社も同席して、内見・・・、部屋の確認に行っているのに自分が品定めされているようです。その為、ウソをつかなくても、内見時は部屋に合った格好で行く方がいいかもしれません。
高級物件なのにカジュアルすぎると、中小企業に比べて審査が厳しい大手不動産会社が管理している物件は跳ねられるかもしれませんね。
６．入居審査で嘘の年収を申告するのはおすすめできない！
ここまで何度も述べてきましたが、入居審査で嘘の年収を申告することは本当におすすめしません。
賃貸契約の際に所得証明を求められた際にすぐにバレてしまいますし、大家さんの印象を悪くするだけです。
悪質な場合は、警察沙汰、裁判沙汰もありえます。仮にバレずに住み続けられたとしても家賃が高額なために、あなたのお引っ越し後の生活が苦しくなってしまっては意味がありません。リスクを理解し、自分の収入に見合った住居を探した方が将来的にいいと思います。
これまでのアンケートの回答を踏まえ、入居審査が不安な方向けに、保証会社の基準や提出資料の性質について、こちらのページにまとめました。
今回も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。ご紹介した内容が将来の失敗やトラブルを防ぐ一助となったら、嬉しいです。年末に引っ越し前後のの手続きも含め、オンライン内見でも担当者に確認してほしいポイントを共有できるチェックシートをリニューアルしました。
部屋探しや引っ越しで不安な場合には、こちらのシートを担当者に送り、お部屋や手続きに問題がないか、効率よく、確認してもらってください。
他社のシートも比較につけておきました。後悔しない、損しない、時間を無駄にしないために活用して下さい。
７．内見時に見てほしいチェックシートを更新しました
年末に引っ越し前後のお手続きも含め、オンライン内見でも担当者に確認してほしいポイントを共有できるチェックシートをリニューアルしました。
部屋探しや引っ越しで不安な場合には、こちらのシートを担当者に送り、お部屋や手続きに問題がないか、効率よく、確認してもらってください。他社のシートも比較につけておきました。後悔しない、損しない、時間を無駄にしないために活用して下さい。
８．トラブルを避けるための部屋探しチェックリスト
これまでのトラブル相談やアンケートの事例を参考に、簡単なチェックリストを作りました。
もし、いくつか、該当するようなら、慎重にお部屋探しをされることをお勧めします。
□ 延線沿い等エリアを広げ、自分に合う部屋を探したい
□ 自分に合ったお部屋の条件や優先順位が分からない
□ オンライン内見や広告を見て、お部屋を決めたい
□ 部屋探しの経験が２回以下で相談し、お部屋を決めたい
□ 家賃や初期費用等予算の決め方が分からない
□ 契約や引っ越し後のトラブルは絶対に避けたい
□ 自分のペ－スでゆっくりお部屋を探したい
□ 仲介手数料無料や返金保証が付いている方がいい
もし、３つ以上当てはまる方は慎重に部屋探しを進めて下さい。というのも、トラブルが続くと、仕事や私生活だけでなく、健康も害してしまう事もあります。
また、気になるようなら、LINEで出来る部屋探しの条件簡易診断もやってみて下さい。３つの質問で、部屋探しに必要な具体的な注意点や対策をご提案しています。
今後もあなたの大切な人生と平穏が守られますよう、６，７００件を超える引っ越しの失敗談を基に住まいの問題解決のトップランナーとして、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。また、２０１３年以降、実際に賃貸仲介を行ったデータはこちらにまとめておきました。
なお、事前に現地集合の内見を予約された方には最大仲介手数料無料だけでなく、２４時間３６５日の駆け付けサービス２年分を無料でお付けしています。内見予約はこちらから物件や希望の日時を送って下さい。
【元弁護士と考える】シリーズ、告知義務の必要な事故物件を選ばないための賢い対策他
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＞＞麻布十番の事故物件を見に行って、その場で原因分析（その１）
＞＞麻布十番の事故物件を見に行って、その場で原因分析（その２）
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あなたの大切な人生と平穏が守られますように、これからも私たちは引っ越しの失敗談をベースに、賃貸の専門家集団として、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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