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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで建物の管理と数字周りを見ているファイナンシャルプランナー兼住宅ローンアドバイザーの馬場です。今回は同じくファイナンシャルプランナー兼住宅ローンアドバイザーの相樂と共に老後のマンションについて考えていきます。
先週、ホームページから「毎月の返済が厳しくなったので、老後の資金作りに自宅の売却を検討しているので相談したい」と６０才過ぎの男性からご連絡を頂きました。
定年後の生活を検討する際に、現在所有しているマンションを売却するかどうかで悩む方は少なくありません。多くの方が住宅ローンの返済や毎月の管理費、建物の耐震性、老後に適した設備が整っているのかなど、さまざまな問題から老後に安定した生活を送れるのか不安に感じているためです。
そのことは、日本経済新聞に掲載された「人生１００年時代」をテーマとした「住宅ローン平均返済終了年齢が約７３歳」の記事が話題になっていることやSNSなどで「将来的に返済をできるのか？」を不安視する声が絶えないことからも見て取れます。
話を基に戻します。このようなお客様の住宅ローンの詳細を確認すると、バブル時代に借りていた４～５％台の高金利が適応され、収入に見合わないローンを組んでいるケースがほとんどです。
そのため、現役世代の４０代、５０代から老後の資金や住まいをどうするか考えておくことが非常に重要だと思います。マンションの立地によっては老朽化することで一方的に資産価値が低下し、いざ老後を迎えてから売却したいと思っても買手が見つからないケースがあることも覚えておいてください。
この記事では、ファイナンシャルプランナー兼住宅ローンアドバイザーの立場で「老後の住まいを検討する際、どこを見て判断するのか？」、「不安を感じている場合、どうすれば良いのか？」について詳しく解説していきます。ぜひ最後まで読んで、老後の生活環境を整える際にお役立てください。
１．老後の住まいに不安を感じている人が急増
現在分譲マンションに住んでいる方の多くは、将来的に「今のマンションに住み続けることができるのか？」という不安を抱えています。その理由は、老朽化による修繕や住宅ローンの返済など人によって様々です。当然、金銭面だけではなく、建物の安全性を不安視する人も少なくありません。
マンションの中には現代の耐震基準を満たしていない建物もあり、そういったマンションは万が一災害が起こった場合に倒壊する恐れがあるためです。以前相談のあった築３０年を超え、老朽化したマンションの売却価格や相談先、注意点についてまとめたページはこちらです。
１－１．老後に住宅ローン返済が出来なくなり、アルバイトしても賄えない事例
２０２０年以降、新型コロナウィルスの影響により、失業者や収入が減少した方が増え、住まいに関する問題や不安が一層強くなっています。高齢者は年金を受給しているため大きな影響を受けていないと思われがちですが、実際はそうではありません。ここでは、実際にコロナ禍の影響により、生活が苦しくなった方の事例をご紹介します。
Ａさんは、月１３万の住宅ローンを抱えたまま６５歳で定年を迎えました。定年後も自宅近くでアルバイトをしていたのですが、満足のいく収入を得ることができず、年金や収入のほとんどを住宅ローンの返済に回す状態でした。
何日も食べることができず、餓死寸前まで陥り危険な状況で、娘さんに発見されました。幸い住宅ローンは滞納せずに返済していたため、住まいを確保することはできました。しかし、あと数日発見が遅れていたら、最悪の事態を迎えていました。
このように、ローンを借りた当時は返せると思っていても、社会情勢の変化や感染症の影響により、状況が変わる場合もあります。そのため、無理のないローン返済や方法、定年までに確実に完済できるのか見極めることが本当に重要です。
念のため、同じマンション内で最近よく起き、相談が来るものとして、隣人の孤独死について、その対処方法をまとめました。特定の保険が使えるようですが、実際どうなのか？管理会社に損害賠償などは出来るのか？事故物件としての告知義務について、こちらのページにまとめました。
また、部屋探しをする時に、敷金、礼金、手数料などの初期費用を下げたいと思います。スマホで検索する時、初めからその条件を入れてしまうと、どれくらい募集事例が減ってしまうか知ってますか？店舗で相談する時もどの条件から初めにお願いするか、考えないと引っ越し貧乏になりかねません。
２．現在のマンションで老後不安を感じる理由とは？
現在、マンションに既に住んでいる方が老後不安を感じる主な理由は、以下の４点です。ここから、それぞれ詳しく解説します。
- 住宅ローンの残債を支払えない恐れがある
- 耐震性に不安がある
- バリアフリーなどの設備問題
- 管理費や修繕費の支払いが厳しくなる
２－１．住宅ローンの残債を支払えない恐れ
一般的に、老後は年金以外の収入源がなく、貯蓄や退職金を頼りに生活費や住宅ローン返済を行う方が多くいます。もちろん、老後に十分な蓄えや多額の退職金を受け取った方であれば、満足のいく生活を送ることができます。
しかし、年金の受給額は年々減少しており、ローンの返済にあてたら生活費がほとんどないという方も珍しくありません。私たちに相談に来られた方で退職金を全て住宅ローンの返済にあてた方もいました。今後、さらに年金の受給額が下がることを懸念されているため、年金をローン返済の頼りにするのは非常に危険だと思います。
２－２．マンションの耐震性が不安
近年、都心部を中心にマンションの老朽化が進み、耐震性や安全性が不安視されています。不安視されているマンションの中には、１９８１年以前に作られ、耐震基準に満たしていないマンションやきちんとした改修等のメンテナンスが施されていないマンションが含まれており、非常に危険です。
こういったマンションに住み、災害が起きた場合、設備の故障だけでなく、建物の倒壊や壁面などのひび割れによる破損が起きやすく、老後の生活に大きな影響を及ぼしかねません。
２－３．バリアフリーなどの設備問題
マンションによってはバリアフリーが完備されていません。ひと昔前はバリアフリーという概念がなく、高齢者や体の不自由な方が住みやすい構造に設計されていませんでした。
そのため、古いマンションでは階段や室内に手すりやスロープがなく、エレベーターが設置されていないケースも珍しくありません。しかし、老後にバリアフリーが完備されていないマンションで生活した場合、疲れるだけでなく転倒などで骨折や命に関わる怪我をする危険性もあります。そのため、５０代以上の男性から老後を見据え、住み替えたいという相談は最近増えています。
２－４．管理費や修繕費の支払いが厳しくなる
分譲マンションは、毎月「管理費」と「修繕積立金」を支払う義務があります。住宅ローンと違い、「修繕積立金」は所有している間はずっと支払う必要があるため、老後の資金や年金だけでは苦しくなる方もいます。
また、マンションが建て替えの時期を迎えると、「修繕積立金」とは別に建て替えの費用を捻出しなければいけない可能性があります。それらの金額は１，０００万円を超えることも珍しくなく、支払えない方も非常に多いです。
このため、建て替えも考慮し、将来的に問題なく支払える金額なのか計算しておくことを個人的にはおすすめしています。具体的には管理組合の年次報告書を基に今後の資金を計算する必要があります。
３．元気な内に定年後や老後の住まいを検討する際の注意点
これまでの経験から定年を迎える前に老後の住まいを検討しておくことで不安のない老後を迎えられます。そのためには、以下の５点の判断基準で見極めるのが重要です。
- マンションの寿命と平均余命から継続して住めるか判断する
- マンションの耐震性
- マンションのメンテナンスが適切に行われているか
- 管理費や固定資産税を払い続けられるのか
- マンションの資産価値は今後もあるのか
上記の５つは動きづらくなる老後問題で非常に重要なポイントなので、ここからそれぞれ詳しく解説していきます。
３－１．マンションの寿命と平均余命から継続して住めるか判断
老後の住まいを検討する際、「マンションと人間の寿命」を考慮したうえで、そのまま住み続けられる可能性が高いのかを見極めることは重要です。
目安として、日本人の平均寿命は男性が約８１歳、女性が約８８歳と言われています。しかし、現代は長寿時代と言われているため、平均年数より多めに生きると想定する方が無難です。
一方で、マンションの寿命は明確な年数は定められていません。しかし、コンクリート造の場合でも築５０年前後が一般的と言われています。もちろん、マンションの規模や建築技術、日々のメンテナンスによって増減するので注意が必要です。
お住いのマンションが適切にメンテナンスされているか、どのような建築技術が施されているのかを管理組合などに確認し、詳細に把握するようにしてください。
３－２．マンションの耐震性
建物の耐久性を考慮する際、「何年頃に建設されたマンションなのか」を把握しておくことで大体目安がつきます。なぜなら、１９８１年に建築基準法が改正されたことで「新耐震基準」と「旧耐震基準」の２つのマンションが存在するためです。
旧耐震基準が適応されたマンションは耐震性が軟弱なため、震度６以上の大規模な地震が発生した際に倒壊する恐れがあります。具体的には、１９５０〜１９８１年５月末までに建設されたマンションです。建設年数を調べることで、あなたが保有している物件の耐久性をおおまかに把握することができます。
３－３．マンションのメンテナンスが適切に行われているか
マンションは建築基準法により、築１０〜１３年までに修繕工事を行うように定められています。そのため、通常の管理組合や管理会社なら定期的に適切なメンテナンスを施しているはずです。
しかし、修繕工事には高額な費用がかかるため、簡易的な工事しか行っていないマンションが増えています。
そういった建物は耐久性が低下し、見えない箇所で損傷を受けている可能性が高いです。定期的に適切なメンテナンスが施されているかどうかの確認は忘れないようにしてください。
３－４．管理費や固定資産税などを払い続けられるか？
老後もマンションに住み続けるのであれば、「管理費や固定資産税」の支払いが続きます。
これらの支払いは、規定金額を定期的に請求されるため、負担に感じる方が少なくありません。年金を頼りにしていても、現在の平均受給額が１２万前後と少ないため、その中で全てを賄う事はほぼ不可能といえます。そのため、貯蓄の中から支払い続けられるのか見極めることが重要です。
３－５．マンションの資産価値は今度もあるのか
マンションの資産価値は築１０年を経過しても、場所によってはどんどん価値が低下します。余程の人気エリアや立地の良い場所でない限り、資産価値を保つことは難しいのが実際です。
もちろん、マンションの資産価値は築年数だけはありません。都心部やショッピングモールなどの商業施設へのアクセスも重要です。これらのことを考慮して「資産価値があるのか」や「将来的に価値を保てるのか」を冷静に見極める必要があります。
不動産会社に現状を踏まえ、マンションの売却査定をお願いするのも老後問題に直面しないために必要な事だと思います。ただ売るだけの不動産屋ではなく、建物のリノベーションやトラブルを抱えた住まいを扱っている会社の方がマンションの価値を見出すことに長けており、金額が高く出る傾向があり、個人的にはお勧めしています。
４．老後に不安があるなら、住み替えか、売却がおすすめ
老後に不安を感じている方や十分な退職金や貯金を用意できない方は「ご自宅の住み替えか、売却」を早めに検討しておくことをおすすめしています。立地や管理の状態から、保有しているマンションをできるだけ早く売却することで少しでも高い金額で売却することができるからです。もちろん、今後も価値の落ちにくいマンションもあります。その辺りは担当の不動産会社等によく相談してみて下さい。
前述した通り、マンションは一般的に築年数が経過するごとに資産価値が低下します。特に立地がよくない不動産の場合はその傾向が顕著です。管理されていない、リゾートマンション等は最近ニュースになっていました。
そのため、将来的に資金がショートする可能性があるのならば、貧ずれば、鈍ずるの精神で、早めに相談し、売却してしまう方が得策になります。もし、現在、金銭的な不安を感じているのであれば、お近くの不動産会社に相談し、住み替えや売却を検討して見てください。
４－１．自宅マンションを売却するメリットとデメリット
ここでは、自宅マンションを売却するメリットとデメリットについてご紹介します。しっかりと把握してあなた自身の状況に合った選択を検討してみてください。
４－１－１．自宅マンションを売却するメリット
自宅マンションを売却することで老後の返済に対する不安を解消できる可能性が高いです。さらに、固定資産税や管理費の支払いがなくなり、家賃のみになるため、生活に余裕を持たすことにも繋がります。
ただし、賃貸マンションに引っ越す場合、家賃の支払いが相対的に増える可能性も事前に注意が必要です。将来を見据えたうえで、しっかりと計算をして選択するようにしてください。
この辺り、ご自宅の売却だけでなく、その後の住まいを含め、紹介や管理をしている不動産会社や担当者を事前に見つけ、相談していく事が大切になります。売って終わり、借りて終わりな不動産会社もあります。事前によく確認し、騙されないように相談を進めて下さい。
４―１－２．自宅マンションを売却するデメリット
自宅マンションを売却するデメリットは「売却するまでに時間がかかる可能性が高い」ことが挙げられます。購入者は個人の方が多く、分譲物件は高層マンションや新築マンションが人気であるため、中古マンションは外観や内装が綺麗でない限り売れづらいのが現状のためです。他にも住宅ローンの承認・実行まで１ヶ月から２ヶ月くらい掛かります。
ただし、最近では２０〜３０代前後の若い世代にリノベーションを行った中古マンションの需要が高まっています。実際、中古マンションの価格も上がってきているため、売却を諦める必要はありません。
４－２．自宅マンションから住み替えをするメリットとデメリット
資金に余裕がある方は住み替えを行うのもおすすめです。子供が巣立った後は３ＬＤＫや４ＬＤＫのような広い家は必要ありません。駅近くの利便性が高い１ＬＤＫや２ＬＤＫといった狭い間取りのマンションは夫婦で暮らす分には十分です。面積が小さくなる分、立地を重視し、資産価値が安定したマンションを探すことが出来るようになります。
そのため、住み替えには一時的に資金が必要になります。しかし、結果的に得をするケースも少なくありません。もちろん、住み替えをするデメリットもあるので詳しく解説していきます。
４－２－１．住み替えをするメリット
まだ５０代、６０代の若い内に老後の生活に見合った不動産への住み替えを検討することで住宅ローンが組みやすくなります。一方、定年間近や定年後では、金融機関も「完済できるかどうか」に不安を感じるため、なかなかローンを組むことが出来なくなります。
そのため、ファイナンシャルプランナー的には住み替えを検討しているのであれば、安定した収入がある内に住み替えておくことをおすすめします。最近では、シニア向けの分譲マンションや高齢者へのサービスが付いている住宅も増えてきたため、選択肢の幅も豊富です。
４－２－２．住み替えをするデメリット
住み慣れた地域から引っ越す事が多く、慣れない土地に住む可能性があります。これまで住んで居た地域や最寄り駅に近いマンションを選ぶことでこのようなデメリットは解消されます。
殆どありませんが、現在住んでいるマンションの残債が残った場合、住宅ローンを２つ組む恐れがあります。そのため、現状よりも金銭的に苦しくなることが考えられます。こうならないためにも資産状況を見据えた不動産の購入が重要です。
最近、ブームと共に価格が高騰し、相場との乖離が大きいため、住宅ローンの承認が下りにくくなったリノベーション物件について、その注意点をこちらのページにまとめてきました。最終決断前に室内、建物、管理組合の収支報告書の積み立てをキチンと確認し、進めて下さい。
４－３．老後を考慮した売却や住み替えは、長期のライフプランに強い不動産会社を
老後を考慮した売却や住み替えを検討している方は、ライフプラン作成に強い不動産会社に相談することをおすすめします。具体的には実績があるファイナンシャル・プランナー（FP）が在籍している不動産会社です。
現在保有しているマンションの将来的な価値や状態、住み替えや売却を考慮した資産整理は決して簡単な計算ではありません。そのため、お金のプロであるFPに算出してもらう必要があります。
FPが在籍している不動産会社に相談することで、FPに「将来的に確実に完済できるのか」、「必要となる老後資金」などを明確に算出してもらうことが可能です。きっとあなたに適したプランを提案してくれるので、一度お近くの不動産会社で相談してみてください。
５．定年前に自宅マンションを売却したほうが良いケース
ここでは、定年前に自宅マンションを売却した方が良い３つのケースをご紹介します。それぞれ詳しく解説していくので、あなた自身が該当するか確認してみてください。
- 老後までに満足のいく貯蓄ができない
- 定年後にはマンションが老朽化している
- 相続トラブルになる恐れがある
５－１．老後までに満足のいく貯蓄ができない
老後に年金だけで生活するには、１人２,０００万円の貯蓄が必要だと言われています。仮に、夫婦で老後を迎えるのであれば、最低でも４,０００万円必要です。
しかも、この金額はあくまでもこれは目安で、管理費や固定資産税、住宅ローンなどの金額によってはそれ以上の金額が必要になるケースもあり得ます。そのため、老後までに満足のいく貯蓄ができないようであれば、マンションの売却を早めに検討してみるのがおすすめです。
５－２．定年後にはマンションが老朽化している
一般的に、現在住んでいるマンションは定年後、老朽化しています。それを見越し、立地次第では売却しておくことをおすすめしています。老朽化マンションは設備の劣化や地域の治安悪化に繋がるため、購入したいと思う買主がほとんどいないためです。
老朽化したマンションは買い手だけでなく、入居者が減り、管理費や積み立てが満足に集まらないため、更に劣化していきます。その為、老朽化の兆しが見えるようならば、売却を検討し、老後の生活に合った住まいに住み替えることを実行して下さい。
５－４．相続トラブルになる恐れがある
一般的に、所有している不動産は「資産」に該当するため、相続時にトラブルに発展する恐れがあります。例えば、複数人子供がいる場合、「誰が何を相続するのか」で揉めるケースです。
そうならないため、事前に資産を売却しておくことをおすすめします。相続人である子供たちの関係に亀裂が入る心配もなく、生前贈与を上手に使うことで相続税対策にもなります。
この辺りは税理士を含め、事前に相談しておくことが肝心です。はじめの内は、市役所や区役所が開く、無料相談等を利用してみるのが良いと思います。
６．老後の住まい問題解決のまとめ
今回は、老後の住まい問題に関する理由や見極める注意点をおすすめの解決方法を交え、ご紹介しました。定年を迎える前に、老後の住まいについて一度考えてみてください。マンションを所有していると住宅ローンだけでなく、毎月の維持費や修繕積み立て費も必要になるため、老後に年金だけで生活することは本当に厳しくなります。そのため、十分な貯蓄が必要です。しかし、十分な貯蓄をできる人はそう多くありません。
もし、十分な貯蓄を用意できないのであれば、これまでの経験から出来るだけ早くお住いを売却し、対策を講じることをおすすめしています。なぜなら、アベノミクスが終わった現在の日本では、一部を除き、マンションの資産価値は年々低下するため、老後に売却したいと思っても、築年数や立地、利便性によってはほとんど値段がつかないことも珍しくないからです。以下、この記事のおさらいです。
- 金銭面や安全面を考慮して、老後の住まいに不安を感じている人が多い
- 金銭面や生活面、安全性に不安がある
- 老後も維持費や管理費の支払いを継続できるか、建物は安全なのかを見極める
- 老後に不安を感じているのであれば、売却か住み替えがおすすめ
- ライフプランなどの知識を保有している不動産会社に相談することで、明確に見極められる可能性が高い
とはいえ、長年住んだマンションを手放す判断はなかなか出来ないのが当たり前だと思います。そこで、自身で判断するのが難しい方は弊社の無料相談をご利用ください。
私たちは、不動産鑑定士だけでなく、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーの資格を取得し、実務経験を積んだ社員が数多く在籍しているため、あなたや家族ライフプランを考慮しながら、将来を見据えた解決方法へ導きます。無料相談では、その場であなたの情報を精査した上、できる限りの最善策を一旦ご提案することが可能です。まずは、無料相談からお気軽にご相談ください。
最後に、自宅に居る時間が増え、マンション内でのトラブルが増えています。特に、ゴミ問題は相談が増えており、相楽と司法書士の西門の二人で、マンション内で起こったゴミ問題に関して、判例を踏まえ、賢い対策をこちらのページにまとめました。
＞＞どうしても毎月の返済が厳しい時に自宅のマンションを売却し、返済不安を解消する方法について、こちらのページにまとめました。
＞＞毎月の返済が苦しくなった際、住宅ローンの期間延長を使い、返済金額を減らす方法について、こちらのページにまとめました。
今後もあなたの大切な人生と平穏が守られますよう、４，６００件を超える引っ越しの失敗談を基に住まいの問題解決のトップランナーとして、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。念のため、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法を建築士さんにレクチャーしてもらいました。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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