六本木にある一言多い不動産屋、㈱リビングインの賃貸マンションのご紹介を中心に担当している宅地建物取引士の大和田です。
先日、お部屋のご案内をしていた際に、お客様から聞かれた「分譲賃貸のマンションって、設備が良いんですか？」について、分譲賃貸とはそもそも何か？良いのか？悪いのか？
投資用単身者向け区分マンションはダメ、実需用ファミリー向けの区分マンションはグレードが良いのか？分譲マンションは今でも賃貸物件との差は本当にあるの？など、よく質問をいただくことも含め、分譲賃貸についてまとめましたので、是非ご覧ください。
１．分譲賃貸はやめた方がいいと言われる理由
１－１．住民とのトラブル
長く住んでいる人が幅を利かせていることも多く、トラブルで退去するケースもあります。いくつか例をご紹介したいと思います。
１－１－１．喫煙問題
以前と比べると、タバコに対してのイメージが悪くなってきているのが現状で、飲食店や店舗でも“喫煙は喫煙ブース内でお願いします”と席から隔離されたり、そもそも店舗内で喫煙すること自体も嫌厭されたりと、喫煙者の方からすると非常に住みづらい世の中になってきました。
これは家であっても同じことで、煙が出るタバコを吸うことで室内のクロスや家具や家電などがヤニで汚れてしまうため、換気扇の下やバルコニーで吸う方も多くなりました。昔はホタル族と呼ばれた時代もありましたが、最近ではバルコニーで喫煙をすることで苦情を申し立てられるケースも多くあります。
実際に相談があったケースだと、特に夏場の窓を開けて生活する季節に多く、煙が隣や上の階に流れていたことで「臭くて眠れない」、「子供がいるから副流煙が怖い」、「洗濯物に臭いが付いた」という事例です。
この場合、管理規約などで「バルコニーでの火気使用厳禁」と明示されていれば、管理会社から煙を出している居住者に対して注意をすることで解決します。ただ、室内でタバコを吸うことになっても、煙は風に舞って半径１４ｍ～２１ｍほども広がると言われています。
ヘビースモーカーの方がお隣に住まれている場合には、臭いがゼロにならないことは集合住宅に住む上では考えていた方がいいと思われます。
１－１－２．隣人の騒音
今ではあまり変わりませんが、築古のマンション等、賃貸用に作られたマンションと分譲用に作られたマンションとでは作りがそもそも違うため、防音も分譲用の方がよりしっかりしていてクレームになることは少ないです。しかし、それを過信してしまって大きな音を出しすぎるとトラブルに発展するケースがあります。
ＲＣ造（鉄筋コンクリート造）やＳＲＣ造（鉄骨鉄筋コンクリート造）のマンションではあれば、コンクリートで覆われているため、少し壁をコツコツ叩くぐらいでは聞こえにくい強い構造ではあります。
しかし、かかとで歩くような歩き方や建具をドーンと閉める音は振動としてコンクリートを伝わり、下の階だけではなく横や上にも伝わっていきます。また、楽器演奏が認められているマンションでは、日中ピアノやギターの音も聞こえてくることもあります。
その為、分譲マンションだから騒音に関しては問題ない！と高を括らず、あくまで集合住宅に住んでいて周りにも他に生活している人がいるのだと意識をして生活をすることが大切だと思います。
１－２．住民以外でのトラブル
１－２－１．暴力団事務所
最近の賃貸契約や売買契約では「暴力団排除条例」というものを特約に入れ、“私は暴力団員ではありませんし、これからもそういう方をお付き合いしません”という書類にサインを求められることが多くなってきました。
これはやはり、マンションの一室を暴力団の事務所にされたり、そういう方が出入りしたりするとなればマンションの価値も落ちますし、良からぬ噂から入居者が入らなくなるケースも考えられるからです。
ちょっとした豆知識ですが、賃貸や売買で契約をする際には必ず本人確認として「運転免許証」の提示が求められます。これは暴力団関係者ではないか、過去に犯罪歴を示すデータが残っていないかのチェックをするために使われています。銀行や保証会社が確認するもので、私たち不動産屋レベルでは情報は分かりませんが、提示する理由もきちんと存在しています。
暴力団の関係者の知り合いで、全く関係のない人を契約者に仕立て、実際に入居するのは暴力団関係者という事例もあってトラブルになったこともあるようです。賃貸アパートや賃貸マンションよりも少しグレードが高いマンションを好まれる傾向があるため、いずれにしても注意が必要です。
１－２－２．ペットの鳴き声や臭い
分譲マンションはペット飼育できる物件が多くあります。そのため、エレベーターや廊下などでもワンちゃんと一緒に歩く居住者を目にすることもあると思います。
一見可愛らしいペットですが、飼育者のしつけ次第では大きなトラブルにも発展します。一例として、共用部で粗相をしてしまって放置する、夜中に大きな声で鳴いているのに注意しない、使用済みのペットシーツを放置、もしくはバルコニーにゴミを設置していることで悪臭が他の部屋にも蔓延しているというトラブルです。
ペット飼育は許されていて、実際に飼育している人であれば、気持ちは分かるかもしれませんが、飼育予定のない方にとっては不快に感じることになります。もし何かしら不快に感じることや、これはどうなの？と感じることがあったら、管理会社に相談してみてください。
部屋探しの際に、担当者にこのマンションはペットの飼育が可能なのか？確認した方が良いと思います。と言うのも、ペット可マンションは一般的に家賃や敷金が高いので、ペットの飼育を考えていない場合にこのようなマンションを選んでもよっぽどのことが無い限り、損をする事になりかねません。
１－２－３．ハトの被害
マンションを見るとベランダの部分にネットが被せてある物件を見たことはありませんか？それはハトによるフンの被害を抑制するためです。未然に防ぐ予防として取り付けているのか、実害があったために設置をしているかは管理会社に問い合わせをしてみないと分かりませんが、ハトによる被害は分譲マンションに限らず多くの物件で発生しています。
日中、家に誰もいなかったり洗濯物が干してなかったりするとハトは“ここで巣を作っても大丈夫だ”と思って巣作りを始めるようです。
不自然に木の枝が落ちていたり、羽毛が落ちていたりすると巣作りをしている可能性があります。
ハトを経由してアレルギー物質や病原菌「クリプトコッカス症」、「オウム病」、「サルモネラ食中毒」などの重篤な症状を引き起こす病気もあるので、内覧をする際、ベランダのエアコン室外機の裏や植木鉢などがあればその裏を確認してください。
ハトの問題を放置しておくと取り返しのつかないことになりかねません。このぐらいは大丈夫かな？と考えず、管理会社に早めに報告・相談してみてください。
１－３．管理組合が面倒
管理組合による管理規約が細かく、住み始めることこんなはずじゃなかったのに！と頭を抱える方も多くいらっしゃいます。どのようなケースがあるのか、一部ご紹介したいと思います。
１－３－１．ゴミ出しのルールが厳しい
２４時間ゴミ出しができるマンションもありますが、一般的なマンションは
『可燃ごみや資源ごみは何曜日の何時までに出してください。早めに出すと野生の猫やカラスにゴミ袋を荒らされるため、時間厳守でお願いします』
とルールがきっちりしているマンションもあります。特にマンションの場合はゴミを出すにもエレベーターを使って出す必要があるため、早めにごみを出すと他の住民と出会う可能性があるため、アパートの時と違って厳しすぎるのは嫌だと悩まれる方もいらっしゃいます。
１－３－２．ペットの飼育ルールが厳しい
ペット飼育のルールとしてエレベーターでは抱き抱えること、頭数が増える場合には管理組合に事前に届出をして許可を得ること、ペットの頭数に毎月飼育料金を支払うことなどと、ルールは各管理組合で多岐に渡ります。
賃貸物件の時は、ここまで厳密にルール化されていないことが多いため、気軽に飼育できていたのに、分譲マンションに引っ越してから肩身が狭くなったと感じる方も少なくないようです。
これだけをお伝えするとデメリットしか存在しないように感じます。しかし、実は管理規約が厳しいことでルールを守る人が増えて、物件を清潔に維持・管理することにも繋がっています。住めば都と言いますが、慣れてしまえばなんてことないルールも、苦痛に感じるケースもあるようです。
また、分譲マンションの特徴として各部屋で所有者が異なっており、それぞれ管理会社が違うという点はトラブルが発生した時に誰が責任を取るのか？という点で揉めることが多いのは事実です。
共用部分はマンション全体の管理会社だが、専有部分に関しては部屋を管理する管理会社が対応をするという違いがあるため、この件はこちらに電話をしてくださいとたらい回しされたことが原因で、「ええい、面倒だ！」と退去される方も過去にいらっしゃいました。
ご契約をされる前には必ず、何が起きた時にどこに電話するべきなのかを事前に確認をしておき、トラブルの早期解決に努めるようにしてください。
２．分譲賃貸の一人暮らしは？
投資用ワンルームは駅の近い場所に建っていることが多く、設備の質も賃貸用マンションやアパートと比べ、高いため人気が高いのが実情です。
地域にもよりますが、現入居者が退去してしまっても、すぐに決まる傾向が高いため、人気物件では「空き予定」の段階で入居が決まってしまうこともあります。
２－１．分譲賃貸のメリットは？
- 女性の一人暮らしだと管理人がいるだけでも安心材料になる
- オートロックや防犯カメラが付いており、防犯性に優れている
- 遮音性に優れているため、友達を自宅に招いてもさほど音が気にならない
- 設備充実の物件が多いため、ＱＯＬ（生活の質）が上がる
- 広さや間取りのバリエーションが多い
- 住人のマナーが比較的良いことが多い
分譲賃貸のメリットとしてはやはり防犯性の高さに軍配が上がると思います。
住民の質や遮音性などの構造的な問題も一人暮らしの場合は特に重視されるポイントですので、初めてのお一人暮らしの方にもお勧めできる物件です。しかし、中には以下のようなデメリットも存在しますので、ご紹介します。
２－２．分譲賃貸のデメリットは？
- オーナーの規約だけではなく、マンション全体として規約がある
- 家賃が賃貸用マンションと比較して高い
- 物件数があまり出回っていない
- 定期借家で入居できる期間が定められている場合がある
- オーナーが個人の場合は対応が遅くなる
- 入居中にオーナーが変わって条件や追い出しに遭うこともある
- 隣人と揉めて退去している可能性もある
デメリットの最後にご紹介した内容はそのままの意味で捉えると少し不安を感じられるかもしれませんが、１Ｋや１Ｒなどの一人暮らし用の分譲賃貸マンションは初めから投資用で購入されるケースが多いため、そこまで心配する必要はありません。
心配な方はなぜ空室なのか、担当者に質問してみてください。
また、オーナーが素人であるときに注意したいポイントもありますので、一例を用いてご紹介します。例えば、エアコンなどの設備が古くなったので交換したい、給湯器が故障したという場合などで、管理会社が直接管理している場合には、すぐに業者を手配してくれて即日対応ということもあります。
しかし、オーナーはマンション管理を生業としてやっているわけではないため、費用負担はどちらがするのか、元の設備はどうしたらいいのか？とスムーズに解決できないケースもあり、通常よりも時間を要することがあります。
初めての一人暮らしでオーナーが素人だった場合には、自らテキパキ動いてオーナーに対してこうして欲しいと伝えることが難しいと思います。分譲賃貸マンションの魅力に惹かれて契約を検討されている時には、何かトラブルがあった時の対処方法などを事前に打ち合わせておくと入居後も安心です。
２－３．主な分譲賃貸マンションのブランド建物名
例えば、「ライオンズ」、「クレヴィア」、「ブランズ」などが主な投資用ワンルームで分譲賃貸として、世の中に出ています。他にも、高級系だと、三菱の「パークハウス」、三井の「パークホームズ」などもあります。
３．分譲賃貸のカップルや家族向けは？
カップルで初めて同棲をされる方やファミリー向けの物件としても人気が高い分譲賃貸マンション。なぜこんなに人気があるのか、メリットとデメリットに分けて考察してみました。
一人暮らしのメリットとデメリットと被る部分はありますが、どんな層にも当てはまるという指標にもなりますので、ご確認ください。
３－１．分譲賃貸のメリットは？
- 管理人がいると彼女が一人で家に一人でいても安心
- オートロックや防犯カメラが付いており、防犯性に優れている
- 遮音性が高いため小さな子供がいても、音はさほど気にならない
- 設備充実の物件が多いため、ＱＯＬ（生活の質）が上がる
- 広さや間取りのバリエーションが多く、長く住むことができる
- 住人のマナーが比較的良いことが多い
３－２．分譲賃貸のデメリットは？
- オーナーの規約だけではなく、マンション全体として規約がある
- 家賃が賃貸用マンションと比較して高い
- 駐車場が抽選で借りられないことが多い
- 物件数が少ない
- 定期借家で入居できる期間が定められている場合がある
- オーナーが個人の場合は対応が遅くなる
ECが普及し、モニター付きオートロックなど、やはり防犯性の高さというのは、女性にとってもお子様にとっても大事なポイントになってくると思います。地域によって異なってくると思います。
しかし、車が必要な地域にお住まいの場合、分譲マンションでは駐車場の取り置きができないケースが多く、入居後の抽選で確保できるかどうかが決まるということもあります。必ず駐車場が必要な場合は、最悪のケース１年間は敷地内に駐車できないかもしれないと思って近隣駐車場も併せて確認しておくことをお勧めします。
お子様と一緒に近隣駐車場まで行ったり、来たりするだけでも、非常に大変だと思いますので、デメリットに加えさせていただきました。
３－３．定期借家の為、家賃が安い事も？
実際に、定期借家で募集されているケースで多いのは、オーナーの転勤や帰国予定、取り壊し予定などが挙げられます。
例えば、２年間の契約ですよというふうに定められていても、２年後に“絶対”出る必要があるわけではなく、オーナーと協議の上、再更新できるとなればさらに追加で２年間住むことができます。
しかし、２年後には一旦出て他の賃貸物件を探さなければならないという不安が常に付き纏うため、賃料は相場より安く設定されていることが一般的です。
更新するたびにエリアを変更するのは苦にならない、かえって気分が変わるから引っ越しをしたいというスタンスの方は相場よりも安く、グレードの高いマンションに入居ができますので、定期借家の分譲賃貸マンションはお勧めです。
しかし、家賃が安く見えても、別途水道料金や管理費、安心サポート、町内会費などの雑費を加えると結局は割高になるパターンもありますので、家賃だけで物件を探すのではなく、あくまでも月々いくらになるのかをしっかりと確認しておくことが大切です。
３－４．主な分譲賃貸マンションのブランド建物名
例えば、イニシアやプリシア、ＭＪＲなどが主な家族用マンションで、分譲賃貸として、世の中に出ています。
４．分譲賃貸の探し方
分譲賃貸は物件数が少なくて市場にあまり出回っていないので、探すのは難しいのでは？と思われる方も多いと思います。
どうすれば自分の希望に合った分譲賃貸マンションが探せるのか、以下に方法をまとめてみましたので、少しでも参考になれば幸いです。
４－１．ポータルサイトの「分譲賃貸」から探してみる。
分譲賃貸だけではないですが、部屋探しのポータルサイトと言ったら、ＳＵＵＭＯやＨＯＭＥ｀Ｓ、マンションノートでしょうか？
ＣＭなどの広告にも多く出てきて認知度も高い２社ですが、それぞれ「分譲賃貸」を探す特集ページが設置されています。希望エリアに物件があるかをまずは確認してみてください。
また、マンションの周辺環境や現入居者、元入居者としてコメントができる「マンションノート」というサイトがあり、生の声を聞くことができるのは借りる上で大きな判断材料になると思います。
利用は全て無料ですので、利用できるものは積極的に活用してお部屋探しにお役立てください。
４－２．不動産屋に直接質問してみる
サイトを見てもよく分からない、直接プロの意見を聞きながら探したいという方はまずは不動産会社に相談してみてください。
賃貸用物件と分譲用物件との違いを詳しく聞くこともできますし、サイトには載せきれていない費用情報なども併せて確認することができます。
本来はサイトに発生する費用は全て掲載する必要があり、掲載できていない状況で募集することは「おとり広告」と呼ばれ、厳しく罰せられるのですが、業者によっては全てを確認できずに載せていることもあります。
よく実務上で「同じ物件なのに、こっちの方が安いのはどうして？」という質問を受けますが、こういった理由が背景にあります。
４－３．分譲賃貸のオーナー審査って、どうなの？
基本的に分譲賃貸の物件だからと言って、審査が甘かったり厳しかったりということはありません。オーナーが個人で管理をしている場合には、オーナー個人の独断と偏見が入りますので、お申込者によっては入居をお断りされるケースもあるかもしれません。
しかし、管理会社が入ることが多く、保証会社の審査が入ります。保証会社によっては過去の滞納履歴を見られたり、クレジットの延滞を見られたりして落ちる場合もあります。
マンション全体を管理している「管理会社」は審査にはノータッチですので、あくまで専有部分を管理している「管理会社」の判断になりますので、この二つの違いには注意してください。
５．分譲賃貸の選び方
分譲賃貸物件はお勧めなのは分かったけれども、実際に物件はどこをどう見て選ぶべきなのか。こちらについて解説していきたいと思います。
５－１．マンションのクチコミを見る
良いなと思えるマンションがあったら、先ずはマンション自体のクチコミもキチンと調べて下さい。これは前述したマンションノートを活用すると無料で情報をみることができます。
“建物自体のグレードや価格も問題ないが、全面道路が非常に狭くて大型の車は出入りするのにストレスが溜まる”ということや、“徒歩３分のところにある〇〇という料理店。もっと知られてもいいレベルで美味しい料理ばっかり”といったような耳寄りな情報までゲットすることができます。周辺環境も住環境においては大切なポイントですので、ぜひチェックしてみてください。
５－２．マンション管理会社を調べる
マンションの管理会社によってもマンション全体の口コミは大きく左右されます。今ではＧｏｏｇｌｅの口コミやネットで「〇〇（管理会社名）＋評判」と調べるだけでも色々と情報が出てきます。過去に不動産業で違反をしたことによって、営業停止や免許取り消しになった会社ではないかなども併せて確認しておくと安心です。
部屋探し前に知っておいてほしい自主管理を含めた管理会社や担当についてはこちらのページにまとめておきました。
５－３．掲示板をチェックする
分譲賃貸マンションに限らず、内覧の時には必ずチェックしてほしいのが掲示板です。掲示板には色々な情報が眠っており、どんな入居者が住んでいるのか、雰囲気を読み取ることができる重要な指標になります。
例えば、「マンションエントランスは共有部です。お子様がローラースケートで遊ぶと非常に危険です。」と張り紙がしてあるならば、小さいお子様がいて、おそらく小学生の子供が数人遊んでいたのかな？少し騒がしいのかな？ということを憶測でも考えることができます。
また、駐車場が抽選であれば抽選日や空き番号が掲載されていたり、インターネット環境も確認できたりします。掲示板は入居前に確認できる情報の宝庫です。事前に確認できることは確認して入居日を迎えるようにしてください。
６．分譲賃貸のマンション選びまとめ
今回は、お部屋の紹介時に実際に聞かれた内容を基に、他にも分譲賃貸や分譲マンションの賃貸に興味がある方がいると思い、記事を作成しました。
実際、色々と分譲賃貸マンションについてお話ししましたが、合う人もいれば合わない人もいます。その為、それぞれのメリットとデメリットをしっかり理解した上で契約をするようにしてください。
現在はアパート暮らしの方で、いずれはマンションを購入したいとお考えの方は、一度分譲賃貸マンションで雰囲気を試してみるのもいいかもしれません。
購入の一段階前のステップとして分譲賃貸マンションに住んでみてはいかがでしょうか？この記事が読んでくださった方の素敵なマンションライフに繋がることを願っています。
今回も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。ご紹介した内容が将来の失敗やトラブルを防ぐ一助となったら、嬉しいです。
年末に引っ越し前後のお手続きも含め、オンライン内見でも担当者に確認してほしいポイントを共有できるチェックシートをリニューアルしました。
部屋探しや引っ越しで不安な場合には、こちらのシートを担当者に送り、お部屋や手続きに問題がないか、効率よく、確認してもらってください。他社のシートも比較につけておきました。後悔しない、損しない、時間を無駄にしないために活用して下さい。
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なお、事前に現地集合の内見を予約された方には最大仲介手数料無料だけでなく、２４時間３６５日の駆け付けサービス２年分を無料でお付けしています。内見予約はこちらから物件や希望の日時を送って下さい。
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あなたの大切な人生と平穏が守られますように、これからも私たちは引っ越しの失敗談をベースに、賃貸の専門家集団として、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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