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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットのファイナンシャルプランナーの馬場です。
今年の２月に、焼津市在住の４０代の男性から夜１１時近く、LINEに連絡がありました。
「ガソリンの値段が上がり、事業がうまく行っていない。毎月のローンの返済が厳しく、自宅を売りたい。」
「ただ、しばらくはこのまま住み続けたいがどうすればいいか？」
と、切羽詰まった感じだったので、帰宅後ですが、その後すぐに対応しました。
実は、住宅ローンの返済で困っている方で、売却後、次の家が借りられるか心配している。
そして、家族がいる為、子どもが大きくなるまで（高校入学まで）は引っ越しをしたくない方は結構います。
今回は、自宅の売却後もご自宅に住み続ける（リースバック）為、どのような不動産会社に相談すれば良いかをこれまでの経験を踏まえ、まとめました。
どうするか、悩み、時間が経ってしまっている人ほど、参考にしてみて下さい。
＞＞念のため、私たち、アリネットのグーグル上の口コミはこちらのページにまとめてあります。
１．地元の不動産会社に相談し、地元の購入者を探したら
以前、群馬県前橋市で実際にあったケースで、地元の不動産屋に自宅の売却を相談したら、息子の学校で知られ、面倒な事になり、私たちに連絡してくれた男性がいました。
この事例の様に、まだまだ、個人情報などの対応が緩い不動産会社は沢山あります。
それだけでなく、仕方ないことですが、地元の不動産屋で地元の購入者を探すと、子供の年齢や家族構成が同じような人が熱心に探すことが多いため、学校や商店街に知られ、気まずくなることがあります。
昇給や栄転などポジティブな理由での自宅売却はいいと思いますが、ローンの返済に困った売主がいて・・・などとネガティブな噂を立てられるのは本当に辛いと思います。
そのため、相談先は地元の不動産会社でも良いと思いますが、このようなケースに慣れている所が良いと思います。
２．住み続ける場合の購入者は個人投資家
２－１．ハウスメーカーや工務店は？
基本的に、自宅の状況を把握しているのはハウスメーカーや工務店になると思います。
また、エリアを熟知している点で地元の不動産会社さんが頭に浮かぶと思います。
一方、離婚や相続などで使わなくなった自宅から引っ越し、空き家で引き渡す場合、購入希望者はその家に住むため、地元の方やその家族が中心になります。
しかし、自宅をリースバックし、売却後もご自宅に住み続ける場合、購入者は家賃収入を中心に計算に不動産を購入したい個人投資家です。
そのため、住み続けたいなら、「誰が買うのか？」、「高く買ってくれる人はどこに居るのか？」に重点を置いて、不動産会社を選ぶべきです。
結果的に、後述する通り、最も高い価格で買ってくれるのは、東京を中心とした首都圏の投資家になります。
相談する不動産会社も東京、又は首都圏にある会社をお勧めします。
そのため、もし、あなたがご自宅の売却後もリースバックを行い、家賃を可能な範囲で払い、ご自宅に住み続けたいなら、個人投資家を沢山知っている不動産会社に相談した方が良いと思います。
＞＞リースバックとリバースモーゲージの違いについてはこちらのページにまとめておきました。
２－２．投資家を知っている所でも・・・
ただ、戸建て投資や収益物件を扱っている不動産会社であっても、自社で買取をしている先は避けた方が良いと思います。
と言うのも、一般的に、業者の買い取りは転売目的が多く、金銭的に相場以下の価格でしか買い取りません。
また、最終的な売却（転売）も絶対に視野に入れる為、次の買主になった時、住み続けられる保証がありません。
特に、住宅ローンの返済が辛く、自宅を売り、リースバックを考えている方は、足元を見られないように、仲介を専門としている不動産会社に話すようにしてください。
そのような背景から、私たち、アリネットは売主様のために動くことが多いため、買取は行っていません。
ただ、近所にはバレたくない、早く売り、現金を手に入れたい相談者の方もいる為、簡単なオークションを取り纏め、高価格での買取を行っています。
具体的には、買取業者を競わせるという意味で、３～５社にご自宅を査定・内見してもらい、買取希望価格を出してもらい、最も良い条件を出した先に売却しています。
実際、茨城県日立市や群馬県前橋市、埼玉県和光市でこのやり方でご自宅の売却を行っています。
３．そもそも、購入希望者のリストを持っているか？
出来たばかりの新しい会社など、購入希望者のリストが少なく、単に物件情報をネットに載せ、後は問い合わせを待つだけの会社が未だにあります。
ご存知の通り、より高く・より早くご自宅を売るためには、購入希望者への物件の紹介やアピール・広告が大切になります。
例えば、面談時に売却の手続きを確認するだけでなく、
・どのような物件が投資家には好まれているのか？
・どのような購入希望者のリストを持っているのか？
等は担当に確認しておいて、損はないと思います。
４．遠方でも周辺相場を理解しているのか？
東京など、遠方の投資家が購入する場合であっても、ご自宅やその周辺の相場を知っているのは売出価格を決めるのに役に立ちます。
通常、事務所がある近くだったり、良く取引している場所の相場は分かっていると思いますが、遠方や頻度が低い場合、相場をよく分かっていない場合が多いです。
その場合でも、周辺業者へのヒアリングを丁寧に行い、「地域の特性や価格帯を理解しているのか？」、「どのようなスタンスで遠方の物件を売っているのか？」は面談時に確認した方が良いと思います。
レインズを含め、売出事例をすぐに取り出す事が出来る為、面談中でも相場を調べてもらうのはアリだと思います。
５．相場より、高く売るために何をしてくれるのか？
希望者のニーズだけでなく、いかに希望者の目に止まる資料を作り、媒体・メディアを使っているかが大切になります。
例えば、住みながらの売却活動で内見がしにくい場合、ご自宅のCGを使って、検討して貰ったり、折り込みチラシや地元の不動産会社に貴方の代わりに営業してくれるなどは大切です。
お子様がいるご家族など、住みながら売りたいと言う方はCGによるイメージを使い、購入者を探すのが本当に大切だと思います。
インターネット上に生活環境やプライベートをさらしてしまうのは危険だと思います。
６．リースバックを使い、自宅を売却した実績があるのか？
実績がない不動産会社にリースバックでの売却を頼むと後悔します。
と言うのも、住み続ける上で大切なポイントを買主と交渉してくれないことがあるからです。
自宅の売却とその後のリースバック等個別性が強いので、LINEからご連絡を頂ければ、気を付けてほしい部分を都度、ご説明させて頂きます。
なお、ご相談頂いた方には成功事例をプレゼントしています。
６－１．いつまで住んで良いのか？立ち退きは無しでよいか？
希望の期間があれば、その間キチンと住めるのか？それとも、買主の希望の期間しか住めないのか？等売買契約前に条件を決めるようにしてください。
また、契約期間があったとしても、その前に退去させられることがあるのか等も大切です。
もちろん、家賃の滞納が続いてしまい、やむを得ず、退去しないといけない事はあると思いますが、条件はキチンと確認して契約して下さい。
６－２．家賃の値上げはないのか？
売却後も住み続ける事が出来ても、途中で家賃を上げられると生活がままならなくなる時があります。
そのため、値上げを条件にしない又は何年間は据え置きなのか等、条件を買主と確認し、進める必要があります。
この辺り、キチンと決めないで契約すると、住みたくても住めなくなる可能性があるので、気を付けて下さい。
以前あったケースでは、当初３年間は相場より安い賃料であったものの、急に値上げ交渉され、どうにもならなかった方がいらっしゃいました。
そのため、この辺りは分かっている専門家に任せるのが良いと思います。
６－３．将来の買戻しは可能か？
一時的に病気だった状況が好転した場合や収入が戻ってきた場合など、再度自宅を購入する事も出来ます。
ただ、売却する際にタイミングや金額を決めず、曖昧に進めているとトラブルになりかねません。
絶対に、条件を決めるようにしてください。
これら以外に、家賃保証の利用の有無やリースバックならではのポイントはあります。
ただ、キチンと依頼者の希望に即した条件になるように交渉しないと、契約が成立しませんし、後々、トラブルになります。
＞＞リースバックとリバースモーゲージの違いについてはこちらのページにまとめておきました。
７．リースバックで自宅を売却するなら、地元の不動産会社より、投資家専門の不動産会社に
今回、深夜に連絡のあった質問を基に、リースバックで自宅に住み続けたい方向けに地元より、購入者リストを持っている不動産会社に頼む方がお勧めであることをまとめました。
もちろん、地元の不動産会社でも潜在的に投資してくれ、家賃収入を期待している投資家のリストを持っていれば良いと思います。
しかし、これまでの実感としては、個人投資家は給料の高い、東京や大阪、名古屋、福岡辺りに多く、そこに事務所を持っている不動産会社がセミナーなどを行い、集めているケースが大半です。
そして、地元の不動産業者より、都会の投資系不動産会社の方が地元の事情を考慮せず、高い値段で購入又は購入者を連れてきてくれることがあります。
以前、実際に物件を見ないで購入した方やスマホで写真のみで決めた方等いました。もちろん、地域や物件の特徴にもよるため、必ず高く売れるとは限りません。
しかし、ご自宅をリースバックし、住み続けたい場合には、地元に強い会社だけでなく、投資もやっている・投資家のリストも豊富にある会社に相談される方が売却価格が高く競る可能性が高いです。
そこで、自宅に住み続けたい方がダマされ、金銭的・時間的な後悔をしない為、面談時に確認してほしい簡単なチェックリスト４つを以下にまとめておきます。
- 投資家のリストはどんな人でどのくらいあるのか？
- ご自宅周辺の相場や好まれる条件をキチンと理解しているのか？
- 売却に当たって、具体的にどのような事をしてくれるのか？
- 過去の具体的な売却・リースバックの実績や件数は？
一先ず、面談中に担当者と喧嘩にならない程度に媒介契約をする前に、この辺りは担当に聞き、抑えた方が良いと思います。
満足できる回答を得てから、絶対に契約して下さい。
ご自宅の価格の査定だけでなく、売買に伴う条件設定など自宅の売却も併せ、まとめて対策を検討したい方、ぜひアリネットまでご相談ください。
＞＞念のため、私たち、アリネットのグーグル上の口コミはこちらのページにまとめてあります。
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