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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。
今回は、文京区一の名門公立小学校の再開発が進む東大前駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
「住みたい街ランキング」圏外の地味な駅ながらもある層に大人気！その理由とは・・？！
日本の国公立大学の頂点に君臨する「東大」こと、東京大学の敷地がすぐ側にあり、都心ながら静かで落ち着いた環境を持つ「東大前駅」ですが、意外にも「住みたい街（駅）」のランキングには入ってこない駅です。
*東大前駅
そんな中、ＳＵＵＭＯが発表した『山手線の内側で家賃相場が安い駅ランキング』では１８位にランクインしています。都内で家賃が高めといわれる「ＪＲ山手線の内側」の中では、比較的リーズナブルに住むことができる場所と紹介されました。
しかし、文京区のファミリー向け物件に目を向けると「需要」に対して、「供給」が追い付いていない状況です。
その理由は、文京区でも１位、２位を争う人気の名門公立小学校「誠之小学校」の学区域だからです。尚、都内の学区別マンションの値上がりについての考察はこちらのページにまとめておきました。
*駅前の様子
後ほど、その人気の「誠之小学校」については記述するとして、いい学校がある、ファミリー層から人気が高いといった情報だけで、不動産購入を決意するのはちょっと危険だと思います。
そのため、この記事では不動産を購入する観点から、実際に現地を見て、東大前駅周辺の特徴や将来性、利便性を極力定量的に分析・解説していきます。東大前駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にして下さい。
＞＞買って１０年、再開発で有名な豊洲のマンションの売却事例を基に、「住宅ローンが残っていても自宅を売却できるのか？」についてまとめました。
１．東京、東大前はどのような都市なのか？
根津駅や若松河田駅と、東大前駅を年収別世帯数の割合で比較してみました。単身世帯数が多い若松河田駅とは異なり、年収２００～４００万円ぐらいの方は東大前駅周辺には少ないようです。
東大前駅自体は他の駅と比べ、年収１，０００万以上の世帯が多いことがわかりました。意識の高い余裕ある世帯に好まれる地域だといえそうです。
１－１．駅名の由来はもちろん「東京大学」、東大農学部の隣にある駅
*東京大学 本郷キャンパス
日本では最難関の大学として知られる「東京大学」の隣にある駅がその名も「東大前駅」です。誰もがイメージする「赤門」の前ではなく、東大農学部の隣にあり、周辺は特に栄えていない小さな駅です。
その為、路線も南北線１本のみで、決して利便性が高いとは言えません。
*根津神社
周辺は、国の重要文化財にも指定されている「根津神社」があります。「縁結び」の神様としても有名で、多くの女性参拝客が訪れます。
１－２．東京大学本郷キャンパス周辺には、面白いスポットがたくさん
*老舗の飲食店 『増田屋』
東京大学本郷キャンパス周辺には、散策に最適な面白いスポットが実は多く存在します。例えば、学生でなくても無料で入場できる「東京大学総合研究博物館」がその１つです。
ここには、創立以来の学術標本コレクションのうち、４００万点以上を収蔵。宇宙のチリやレアアースといった世界的発見も見られ、学術標本の面白さが溢れ出してくるような展示が魅力的な施設で、入館料は無料です。
東京大学の中には、東大の研究成果を活用し商品化したグッズが購入できるショップ「ＵＴＣＣ」もあります。その他老舗のお店や学生にも優しいリーズナブルな定食屋さんなど、街を散策すると思わぬ発見がある街です。
１－３．東大前駅の根強い人気の秘密は「誠之小学校」？！
*文京区立誠之小学校
東大前駅周辺のファミリータイプ物件は、希少性が高く「資産価値」が落ちづらい場所として知られています。その理由が「誠之小学校」です。文京区には「３Ｓ１Ｋ」と呼ばれる人気の公立小学校があり、その中の１つが「誠之小学校」です。
戦前より有力者の子弟が学区を超えて集まり、その多くが旧帝大へ進んだ、都内有数の名門小学校として知られていました。今でもその歴史は脈々と受け継がれ、現在では英語教育にも力を入れ、学力向上フロンティアスクールに指定されています。
文京区は都内屈指の中学受験率であり、子供にいい教育を受けさせたいという家庭が多い区です。その中でも特に、「誠之小学校」は人気が高いため、この学区の物件は根強い人気があります。
２．東大前の治安は良いイメージがあるが実際は？
*参考：警察署
東大前駅周辺は特に栄えておらず、静かで落ち着いた文京区のイメージそのままです。
そこで、実際に治安は良いのか、駅を管轄としている警察署が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』のデータを確認すると、過去５年間で発生した犯罪件数は他のエリアに比べ少なく、更に減少していることがわかりました。
*駅周辺の様子
３．人気の「誠之小学校」は令和５年に改築工事が終了
東大前駅の人気の秘密と噂される「誠之小学校」は、現在、改築工事が行われています。
*改築工事中の誠之小学校
誠之小の新校舎が完成した際は、更に魅力あふれる学校環境が実現する予定です。そうなると、「誠之小学校」学区域の物件は更に人気が上昇すると予想できます。
４．駅周辺の価値は今後も上昇するのか？
*オープン準備中のスーパー『まいばすけっと』
このように、人気の小学校の完成により、子育て世代からの注目度はアップすることが予想される東大前駅周辺ですが、不動産購入を検討するには、更に詳しく将来的な価値を見極める必要があります。
そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。
４－１．駅周辺の世帯数の比較
上記のグラフは「根津駅」と「若松河田駅」、「東大前駅」の世帯数を比較したものです。
単身世帯も多いですが、単身者の多い若松河田駅と比較し、東大前駅は前述の通りファミリー層に支持されている地域と言えます。
４―２．東大前駅周辺の人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成したグラフです。
データによると、２０５０年までの人口増加数は、２０４０年からは若干の減少傾向ではありますが、２０２０年から比べると６，６６２人増加の予想となっています。
上記は、文京区「町丁別世帯・人口」を基に過去１０年間の文京区全体の人口推移をグラフにしたものです。
データによると、２０２０年までは人口が上昇していましたが、２０２１年減少しています。しかし、２８０人の減少と大幅なものではないため、今後大きく減少するといった心配はないように思いますが、数値を注視していく必要があります。
４－３．交通機関の乗車数から見る利便性
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）
の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に「駅」の乗降者数の推移を考察していきます。
データによると、東大前駅の乗降客数は大幅な減少は見られませんでした。３駅での比較では「都営地下鉄若松河田駅」が状況客数が増え、他の駅からの引き離しをはかっています。
４－４．東大前駅周辺の地価を考察
*地下鉄ホームの様子
次に、東大前駅周辺の土地の価格を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『文京５－２０（東大前駅）』と、住宅地に区分されている『文京－１５（文京区向丘１－１５－７）』、近隣の場所を含めた３地点のデータを基に、２０１１年から２０２１年までの価格をまとめたものです。
４－４―１．商業地に区分されている『文京５－２０（東大前駅）』について
２０１４年から徐々に地価が上がり２０１１年から２０２１年にかけて２２万円／㎡（約３３％）増加しています。
*商業地『文京５－２０』の様子
４－４―２．住宅地に区分されている『文京－１５（文京区向丘１－１５－７）』について
*参考：こちらは２０１４年、２０１５年のデータがありませんでしたが、２０１６年から徐々に地価は上昇し２０１１年から２０２１年にかけて１９万円／㎡（約３０％）増加していました。
*住宅地『文京－１５』の様子
４－５．の中古マンションの価格推移
*駅周辺のマンション群
４－５－１．マンション等住宅価格の推移
ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、駅周辺に建つ中古マンションの価格推移を確認します。まず、下記のグラフをご覧ください。
*引用：ライフルホームズ
上記のグラフによると、現在東大前駅周辺に建つ中古マンションの価格は低下傾向です。直近の３年間を見ると０．１４％程度下落しています。
一方で、一戸建ての価格や土地価格は上昇していることを考えると、コロナ禍で戸建ての人気が高まったことも影響しているのかもしれません。
４－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している東大前駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を６，２９０万円（２９７万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格９，０８７万円（４２９万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格８，３０８万円（３９２万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格５，６３８万円（２６６万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（６，７４５万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約３５%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
まず、マンションの購入を真剣に検討されている方には、「サラリーマンですら、いつ何があるか分からない世の中ですから、過大なローンは控えたほうが良いと思います」と正直に伝えています。
これまでの５０件を超えるローン破綻や債務整理、失敗事例を踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、安心できるマンション購入の無料相談を始めました。
コンセプトは、「約２０年後に来る６５歳での定年時の残債や事前完済を理解し、無理のない住宅ローンの返済可能性や途中での売却でもローンが残りにくい安全なマンションの取得」です。
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５．文京区の地盤や災害の影響は？
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。東大前駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
５－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都文京区・地域別危険度』
向丘１丁目～２丁目までを確認すると、危険度にそこまで差はありませんでした。どちらかというと、２丁目の方が揺れに対する危険度が低いということがわかります。建物倒壊危険度は１６１４位、１ヘクタール２．８棟の危険棟になります。
５－２．文京区作成の「水害ハザードマップ」や対策
文京区は、大雨によって河川等が増水し、水があふれた場合の浸水予測結果（平成３０年３月東京都作成）に基づいて、水害ハザードマップを作成しています。
*引用：文京区
東大前駅の側の向丘１丁目、２丁目は神田川から離れているため、浸水するとしても０．１～０．５ｍで収まる想定でした。比較的水害の被害は心配がないように感じます。
６．都内屈指の中学受験率、学歴や文化水準の高い世帯が好む街「東大前駅」
*東京大学周辺の様子
これまで見てきたように、東大前駅は利便性は劣るものの、年収が高い方が多く、治安が良く、山手線の内側の物件の中では比較的手ごろな価格帯で出ていることがあります。
また、子育て世代には教育施設が整っているだけでなく、教育水準の高さが非常に魅力的な街だと思います。その為、教育意識の高い家庭にはおすすめのエリアと言えます。なお、同じく文京区にある春日駅の再開発やマンションの相場に関しては、こちらのページにまとめておきました。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
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＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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