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相続税や贈与税を掛けず、自宅を子どもや孫に引き継ぎたい方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
自宅など、不動産売却の際、相続でも贈与でもない親族間売買が行われる場合があります。
この親族間売買は、メリットもありつつ、贈与税逃れなどを疑われないよう注意する点がいくつかあるため要注意です。
不動産をどう売却するかで銀行の融資が残っている場合など、上手く行かないこともあります。
そこで今回は、不動産の親族間売買とはどのようなものか、注意点や、トラブルを避けて行う方法を解説します。
１．不動産の親族間売買とはどのようなもの？
まず、親族間売買の概要やメリット、デメリットを説明します。
１－１．親族間売買とは？
親族間売買とは、文字通り、親子など親族の間で物件を売買することです。
１－１－１．親族間売買の例
例えば、自宅が夫婦２人では維持が大変で、狭いところに移る際、子どもも成長して自宅が手狭になった息子夫婦に、相続を待たずに譲りたいなどのケースです。
１－１－２．親族と捉えられる範囲
親族と捉えられる範囲は、民法上６親等以内の血族、配偶者、３親等以内の姻族と、かなり広い設定となっています。
ただ、税務署の親族の定義は明確ではありません。
しかし、税務署は親族間の売買に関して、後述する理由でとても敏感です。
親族間売買は他人に対して売却を行うよりも、意志の疎通がしやすい分、手軽で手間がかからない点が魅力的です。
その反面、一般の売買と税金面や融資の際に異なる点があるため、それをクリアしていく必要があるのです。
１－２．親族間売買のメリット
親族間売買のメリットについて解説します。
１－２－１．身内だからこそ得られるメリット
前述のように、親族間売買は片付けや移転などでもサポートを受けやすいなど、安心な面があります。
なぜなら、コミュニケーションの取りやすく、ウソをつかない相手との売買になるからです。
また、愛着のある家が他人のものになるのではなく、身近な形で残せるため、売却への意思を固めやすいというメリットもあります。
１－２－２．支払いや引き渡しに関するメリット
支払いや引き渡しに関しても、比較的柔軟なスケジュール設定が可能なため、購入する側にとってメリットとなります。
また、売主側の住宅ローンが完済しているか、手持ちの資金で一括返済できる場合は、買主の代金支払いを分割払いとすることができます。
このケースでは、金融機関のローンのように利息を設定し、書面で契約を行う必要があります。
利息を付与しない場合、利息分に相当する額に贈与税が課税されることがあります。
１－２－３．相続を意識したメリット
相続を意識したメリットもあります。
物件に複数の相続人がいるなかで事前の話し合いのうえ、そのうちのひとりに適正な価格で売買したのであればトラブルになりにくいです。
不動産の相続の場合、分割は難しく、一般的には売却のうえ金銭で分ける換価分割となります。
そのため、親族間売買であれば、代々続いた土地を手放さないで良いといった効果もあります。
１－３．親族間売買のデメリット
上記の反面、親族間売買には以下のようなデメリットも存在します。
- みなし贈与を疑われることで生じるデメリット
- 譲渡所得税が高率になる可能性
- 住宅ローンが利用しにくい
- 個人間売買による詳細確認不足がトラブルの元になる
１－３－１．なぜ住宅ローンが利用しにくいのか？
買主の住宅ローンが利用しにくくなる理由は、『買主の組んだ住宅ローンのための融資のお金が、買主に還元されたり、住宅資金以外に流用されたりすることを懸念する』ためです。
親族間売買に関するローンは受け付けないという金融機関も多数あります。
１－３－２．個人間売買による詳細確認不足でトラブルに発展することも
個人間売買による詳細確認不足が原因で、のちに親族間でトラブルになることがあります。
理由としては、専門家のサポートによる物件、取引、融資、税金対策に関する調査や取り決めがないからです。
税金面で問題となる「みなし贈与」に対する目が厳しい点や不動産売買にともなう高率の譲渡所得税率ほか、デメリットに関しては以下で詳細をご説明します。
２．親族間売買と一般的な不動産売買の違いとは？
親族間売買にある、一般的な不動産売買との違い、注意点とはどのようなことでしょうか？
２－１．売却金額でみなし贈与とされるケースも
贈与税に関しては、適正価格で売買を行わない場合に課せられます。
これは親族間での贈与税逃れに対する厳しい視点によるものです。
例えば、市場価格が５，０００万円の物件を、親子間で３，０００万円で売買した場合、２，０００万円分に対して贈与税が課税されてしまいます。
過去には、市場価格の８０%程度までは適正価格とみなす判例もあります。
そのため、４，０００万円なら課税されないことが多いですが、上記の場合課税対象は２，０００万円となります。
そして、本記事公開時点で、実父から２０歳以上の子が購入した場合の、上記の２，０００万円分の贈与税を計算すると、５６６万円となっています。
２－２．譲渡所得税が高額となる可能性とは？
譲渡所得税は、一般的な不動産売買でも課税され、税率などは同じです。
しかし、以下のような各種控除の特例が利用できない場合があります。
- 居住用財産を譲渡した場合の３，０００万円特別控除
- １０年超所有軽減税率の特例
- 居住用財産の買換えの特例
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
また、買主も住宅ローン控除や、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例を使うことができません。
２－３．住宅ローンが利用しづらい
前述のように、親族間売買は一般的な売買と違い、住宅ローン審査が厳しくなります。
金融機関は、金利の安い住宅ローンを他の用途に転用したり、借金の付け替えを目的とした、不適切な借り替え目的の住宅ローンを貸し付けることを非常に恐れています。
特に、築年数の古い実家の親族間売買には難色を示すことが多いです。
資産価値があいまいな場合が多いので、仕方ないとも思います。
融資の利用が出来ない場合の対策が親族間の分割払いです。
ただ、分割払いを行う場合は前述の条件にはご注意ください。
３．不動産の親族間売買の上手なやり方～適正価格の設定～
上記の問題点や条件をクリアして、親族間売買を行うには、どのようにすれば良いでしょうか？
３－１．適正価格の設定の方法
不動産会社の提示する査定価格は、最新の市場動向やお客様の諸条件を踏まえて算出する、戦略的な売り出し価格です。
これに対して、親族間や金融機関、税務所などに提示する公的な価格として、不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法もありますが、費用は数十万円単位でかかります。
このほかに、路線価を利用する方法もあります。
路線価とは、国税庁が決定して毎年１月１日に発表するもので、相続税や贈与税の計算の基礎となっています。
路線価は実勢価格より安く、１．２５倍で実勢価格とも言われます。
しかし、前述のように実勢価格の８割を適正価格として良い判例などから、路線価のままでも問題がないと思います。
３－２．物件の現状や売買条件を明確化する
一般的な不動産売買と親族間売買の違いとして、売主、買主双方が不動産のことをよく分かっているという前提があり、これはある意味ではそうです。
しかし、専門的な見地からはかなり不安要素があります。
不動産登記の内容、例えば親族からは聞いていない権利関係の設定が無いか・建物の漏水やシロアリ、傾斜等、契約で取り決めておく内容の調査は充分でしょうか？
また、販売価格の適正さなどは充分な調査のうえで決めていく必要があります。
物件についても、隠れた不具合や次回売却するうえでの問題点については、精査なく進めると、後に発覚することもあり得ます。
３－３．不動産会社へ依頼する
このような物件の現状や売買条件を明確化するという点では、費用は発生しますが不動産会社の専門的な見地からのサポートを個人的にはおすすめします。
後で大きく損をしないため、これらの費用は必要経費としてみた方が良いと思います。
他にも、親族間売買を進めるうえでの、金融機関や国税に対応する部分のご相談も無料でお受けしております。
ぜひ弊社のLINE公式などからご相談いただければと思います。
４．不動産の親族間売買とは？注意点やトラブルを避けて行う方法まとめ
不動産の親族間売買とはどのようなものか、注意点や、トラブルを避けて行う方法を解説しました。
４－１．親族間売買のあいまいによるトラブルの回避
スムーズで理想に近い不動産売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが絶対的に良いです。
なあなあな不動産売買は大きな損失を招きかねません。
他にも、なんであの時教えてくれなったのかと親族間の仲に亀裂が入ることもあり得ます。
４－２．相続に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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以下、相続時の不動産売却で損しないためのチェックポイントをまとめました。
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- 相続税は払った
- 相続が発生してから１０ヶ月以上経った
- 不動産を受け継いでから３年以上経っている
- 相続不動産の所有関係は共有になった
- 相続財産の確定・登記が分からない
- 相続した不動産の資料が見当たらない
- 受け継いだ不動産の活用が進まない
- 一次相続後、二次相続に向けた対策がない
もし、２つ以上当てはまる場合には、専門家や私たちのLINE公式から相続後の失敗診断をやってみて下さい。
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特に、お仕事などで忙しい男性は大切な資産をそのままにしていることが多く、トラブルの原因になったりします。
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