目次
こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで建物の設備やそれらの改修を担当している、賃貸不動産経営管理士兼管理業務主任者の相樂です。
スーモのアンケートで７０％の人が後悔している賃貸マンションでは、当たり前のように管理会社と入居者のトラブルが入居後、起きています。アリネットに相談があったケースではトラブルの内容は、故障した設備に関するケースや退去時に敷金を返還してくれないケース、隣人関係に関するケースが殆どです。
今回は、実際に遭った相談や判例を踏まえ、賃貸マンションで事件や事故が発生しても管理会社が動いてくれない時の相談先や解決方法について、不動産トラブルを良く知る司法書士の西門と共にまとめました。
中でも、隣人トラブルに対して、管理会社は関与しないというスタンスを取ることが多いため、数多く相談されました。ただ、私たちもすべてを解決できるわけではありませんが、過去のうまく行った事例や宅建協会、都庁の相談所に連絡し、解決方法を探しています。
特に、２０２０年以降は全国で発生した新型コロナウィルスの影響で在宅ワークが増えたためか、隣人トラブルの相談は急増しました。
また、設備不良が発生した際、オーナーや管理会社が対応するように賃貸借契約書内で規定されているにも関わらず、すぐに対応してくれずトラブルになるケースも珍しくありません。
実際に、弊社に相談されたお客様の中にも「２０１９年の台風で水漏れが発生したのにすぐに来てくれなかった。部屋が水浸しになって洋服と家具が壊れた」と損害を与えられた方がいました。
このように、賃貸マンションの管理会社とのトラブルで困っている方は非常に多いです。そのため、この記事では管理会社と『トラブルになりやすい原因』や『問題が起きた時に相談できる行政機関』について、詳しく解説していきます。
ぜひ最後まで読んで、トラブル解決の参考にしてみてください。
１．毎年、管理会社に関する相談が数多く寄せられている
参考：国土交通省HP
アリネットもそうですが、そもそもマンションなどの賃貸住宅では毎年管理会社に関する相談が数多く寄せられています。中でも、入居者が退去する際に敷金が返金されなかったり、敷金を上回る金額を請求されたという相談が非常に多いです。
そのことは、PIO-NETに寄せられた相談件数の推移のグラフからも見て取れます。こののグラフは、国民生活センターが発表した『賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル』による『PIO-NETに寄せられた相談件数の推移』をグラフにまとめたものです。ちなみに、『PIO-NET』とは、全国の消費生活センターに寄せられる消費生活に関する苦情や相談の情報収集を行うシステムのことを指します。
参考：国民生活センターHP
上記の表を見ると２０１７年以降、敷金や原状回復に関するトラブルは大幅に減少しています。しかし、大幅に減っていると言っても、２０２０年の相談件数は８,０６６件は１２月末までの数字で、２０１９年の１２月末までは８，００２件だったので、減ってはいません。
ただ、個人的には、コロナウイルスの影響で外出だけでなく、引っ越しも自粛したため、その回数が減り、敷金や原状回復工事自体が発生しなかったのが大きな原因だと思っています。
また、『賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル』の事例を見ると、契約当時に提出した現状確認書を管理会社が紛失したことで、入居時についていた傷の修理費用を請求された方がいました。
明らかに管理会社のミスであるにも関わらず、このように入居者に請求するのは許されることではありません。その他にも、管理会社の業務違反だと思われる行為は数多く報告されているため、退去時は特に注意が必要です。
２．管理会社とトラブルになりやすい原因
管理会社とトラブルになりやすい主な原因は、以下の４点です。
- 故障した設備を修理してもらえない
- 隣人トラブルに対応してくれない
- 事前説明にない不備が見つかった
- 退去時に敷金を返還してくれない
それぞれ詳しく解説していきます。
２－１．故障した設備を修理してもらえない
室内に設置された設備に故障や不具合が起こった際、管理会社の対応が悪くトラブルになった事例です。具体的には、修理を依頼したがすぐに対応してくれなかったり、修理費を自己負担するように求められるケースがあります。
しかし、賃貸住宅の場合に備え付けの設備を管理会社や大家さんが修理するのは当然です。家賃の中には設備の利用権も含まれるため、正当な要求といえます。
よほど借主側であるあなたに過失がない限り、支払う必要はないので、安易に修理費を負担しないようにしてください。
２－２．隣人トラブルに対応してくれない
隣人による騒音や異臭、ゴミの放置などの迷惑行為を受けている際に、管理会社に直接注意や改善を求めるように対応を依頼したが、張り紙の掲示のみで終わってしまったり、関与できないと断られることがあります。
しかし、管理会社は入居者に良好な環境を提供する必要があるため、トラブルの内容によってはしっかりと対応しなければいけません。例えば、騒音によるトラブルです。
環境庁の言う受忍限度（生活するうえで我慢するべき限度）を超える音が聞こえる場合、あなた自身で測定器を使用してどのくらいの音が出ているのか測定してみてください。
基準値を超える音が出ていた場合、改めて管理会社に対応するように主張することができます。
２－３．事前説明にない不備があった
入居前に設備や建物に関する説明が適切に行われなかったことで、トラブルに発展するケースがあります。例えば、設置されている窓の立て付けが悪かったり、設備が破損しているなどです。賃貸の契約時に事前説明がない場合、あなたは無償で交換や契約の解除を申し出ることができます。
しかし、中には説明したと言い張る業者もいるため「言った・言わない」などの水掛け論になるケースも珍しくありません。このため、事前に説明のない設備不備によりトラブルに発展した際は、消費生活センターに相談をしてみて下さい。適切な助言をもらえるはずです。
２－４．退去時に敷金を返還してくれない
金銭面で特にトラブルになりやすいのは、退去時に敷金が返還されないケースです。敷金は『家賃の未払いや入居期間中の不注意・故意で破損や汚染した際の修繕費用』として使用されるものであるため、余程大きな傷や汚染がない限りは返還されるのが一般的となっています。
しかし、管理会社や大家さんによっては、敷金の使用目的を正確に理解していないこともあり、返還されないケースも珍しくありません。例えば、本来大家さんが負担すべき設備の損耗や破損の修理に使用したり、「敷金は保証金だから返す必要がない」と言い張る管理会社もあります。
ちなみに、敷金に関して不審な点がある場合、国土交通省が発表している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を確認したり、行政や不動産に詳しい方に相談をして、不正がないかの確認を行ってもらうようにして下さい。東京都の場合、東京ルールとと言う物があり、それに即した原状回復工事の内容や負担になっているか、確認して下さい。
もし、どうしても進まない場合、弁護士を雇い、お金と時間のかかる訴訟より、先ずは調停という方法があります。相手先の住所等が分かれば、意外とスムーズに進むケースもあります。こちらのページに調停をする際の相談先や注意点をまとめました。
３．管理会社とトラブルになった際の相談先
管理会社とトラブルになった際は、以下の４つの機関に相談をしてみて下さい。
- 賃貸不動産経営管理士が在籍している不動産管理会社
- 賃貸ホットライン
- 消費生活センター
- 法テラス
それぞれの機関のメリットやデメリットを含めて解説していきます。
３－１．賃貸不動産経営管理士が在籍している不動産会社
入居中のトラブルが多いため、いよいよ２０２１年に国家資格となった賃貸不動産経営管理士が在籍している不動産会社に相談することで、適切な助言や解決方法を見つけ出してくれます。
ちなみに、賃貸不動産経営管理士とは、主に『賃貸住宅の管理に関する知識や技能を保有していることを証明する国家資格』です。
管理会社とのトラブルにも精通した深い知識を保有しているため、より効果的な解決策を導き出してくれることを期待できます。
３－１－１．賃貸不動産経営管理士が在籍している不動産会社に相談するメリット
前述した通り、賃貸不動産経営管理士は賃貸マンションの管理を中心に専門性の高い知識を保有しているため、管理会社の違法行為や業務違反などを見つけ出し、適切な対処方法を教えてくれます。
また、賃貸不動産経営管理士が在籍している不動産会社では、管理会社とのトラブルに関する豊富な経験や知識を保有している可能性が高いため、実体験を元により的確なアドバイスや対応が可能です。
３－１－２．賃貸不動産経営管理士が在籍している不動産会社に相談するデメリット
賃貸不動産経営管理士はあくまでも資格であるため、必ずしも管理会社とのトラブルに強い訳ではありません。以前あったのは、保有はしているけど、これまで営業を経験したことが無く、資格を取得しただけでトラブルには関与した事がないという方もいました。
このため、賃貸不動産経営管理士への相談を希望するのであれば、資格保有者が在籍している不動産会社自体にも注目するようにして下さい。
不動産会社自体がトラブルに強い会社なのか、管理会社とのトラブルの相談に乗ってくれる不動産会社なのかを見極める事で的確な助言を得ることができます。
３－２．賃貸ホットライン
一般的に知られている賃貸ホットラインとは、賃貸住宅のトラブルを無料で相談できる行政の機関です。東京都の都庁が窓口を開設しており、電話か来庁方式で相談する事ができます。
ただし、来庁方式で相談する際は事前に電話予約が必要となります。予約は相談日の１週間前から受け付けているため、余裕を持って予約するようにして下さい。
３－２－１．賃貸ホットラインに相談するメリット
賃貸ホットラインに相談すると、トラブル内容をしっかりと精査して、都庁の職員が適切な助言を行ってくれます。例えば、管理会社の対応に違法性があるのか、適切な業務が行われていたのかなどです。
また、賃貸ホットラインでは『宅建建物取引業者が関与する不動産取引紛争の民事上の法律相談』の窓口も設置しています。この窓口では、弁護士に無料で相談する事ができるため、より正確な違法行為を見つけ出すことが出来ます。
３－２－２．賃貸ホットラインに相談するデメリット
賃貸ホットラインは、あくまでも助言を目的として設置された相談窓口であるため、結局はあなた自身で対応することになります。さらに、適切な助言を行ってくれる場合もありますが、即効性のない助言をされたという感想を持つ利用者も少なくありません。
実際に、同機関に相談した方の中には「管理会社を通さずに、直接大家さんに手紙を出してみて」と言われた方がいました。
正直、大家さんに手紙を出すだけで解決する内容であれば、このような機関に相談する必要はありません。このため、緊急性や違法性の高いトラブルであれば、別の解決方法を考える必要があります。
３－３．消費生活センター
消費生活センターでは、消費者ホットライン『１８８』と呼ばれる、生活に関する全ての苦情や相談を受けている相談窓口を設けています。生活において、全ての消費全般に関するトラブルに対応しているため、管理会社とのトラブルにも対応が可能です。
３－３－１．消費生活センターに相談するメリット
消費生活センターに相談をする事で、管理会社への交渉方法や具体的な解決策を助言してもらえます。さらに、トラブルの内容によっては同機関の職員が直接管理会社と交渉を行ってくれるケースもあるため、相談して損はありません。
ちなみに、消費生活センターの職員が交渉を行ってくれる場合は、完全に無料でしてくれるため、お金の心配は不要です。
３－３－２．消費生活センターに相談するデメリット
一般的なトラブルの場合、消費生活センターに相談をしても助言しか行ってくれません。仮に、交渉の窓口になって欲しいと依頼をしても断られるケースが多く、必要がないと判断されてしまうと、あなた自身ですべて対応する必要があります。
このため、消費生活センターが交渉の窓口になってくれない場合は、他の相談先を探した方が無難です。
３－４．法テラス
法テラスとは、法的トラブルを解決することを目的とした『法律の総合案内所』です。３回まで無料で法律相談を受け付けており、刑事や民事を問わずに、悩んでいる内容が違法行為に該当するのかを相談する事ができます。
また、弁護士に依頼が必要だと判断された場合は、法テラスに登録している弁護士を斡旋してくれるため、自分で探す手間を省くことが可能です。
３－４－１．法テラスに相談するメリット
法テラスに相談をする事で、敷金を返還してもらえなかったり、契約内容に虚偽があった際に『どのような違法行為にあたるのか』、『今後はどのように動けばいいのか』を法的観点から詳しく教えてくれます。
さらに、弁護士への依頼が必要となった場合は、法テラスに登録している弁護士を紹介してくれるため、通常よりも安く依頼する事が可能です。
３－４－２．法テラスに相談するデメリット
弁護士や司法書士を紹介してくれますが、あなたのトラブルに適した担当者を選別してくれる訳ではありません。ランダムでその日に紹介できる弁護士や司法書士を紹介されるため、抱えている問題に精通していない方が担当になる可能性があります。
一般的に、弁護士や司法書士は法人・個人や得意・不得意があるため、不動産に関して全く経験した事がない方もいます。このような弁護士では、安心して任せる事ができません。このため、管理会社とのトラブルに強い弁護士への依頼を希望している場合は、あなた自身で探した方が安心です。
４．結果的に、地元の信用できる不動産会社に相談するのがおすすめ
ここまで各行政機関への相談をおすすめしましたが、それぞれの窓口では助言を目的としているため、必ずしも解決に導けるとは限りません。なぜなら、一般的に行政は民事不介入というルールが設けられているため、全てのトラブルに介入できないからです。
このため、個人的には、『お近くの信用できる不動産会社』に相談する方が早く解決できると思います。
特に地元で信頼できる不動産会社は、長年地域密着型で営業しているケースが多く、地域の物件や管理会社、大家さんの特徴を詳細に把握しているためです。そのため、それぞれの特徴を踏まえたうえで、的確なアドバイスや対応を行ってくれる事を期待できます。
仮に、信用できる不動産会社がいないのであれば、GoogleマイビジネスやSUUMOなどを見て『口コミのいい不動産会社』を調べてみて下さい。
しかし、ただ口コミが良いだけで決めるのは危険です。企業の中には、サクラを雇って良い口コミを投稿させている不動産会社もあるため、ネット上に記載されている『免許番号の（）内の数字』も併せて判断することが重要となります。
『免許番号の（）内の数字』の見方は、（２）や（３）といった数字が大きい会社は企業年数が長いため、比較的信用できます。
不動産業者は違法行為を行う事で免許を剥奪される場合があり、再登録をしても（１）からまた出直す必要があるためです。このため、（）内の数字が大きい企業を選ぶ事で、違法行為を長年していない信頼できる不動産会社を見つけ出す事ができます。
と言うのも、２０００年前半、そして、アベノミクスで流行ったのが、詐欺ギリギリ？で事業を行い、ダメになったら、潰して、他の会社を作る不動産会社が一時期沢山ありました。ダメなら、撤退・解散でも仕方ないと言うよりは、代表がコロコロ変わったり、この事業では長くやれないのをはじめから理解しつつ、行う等かなり悪質な会社も中にはあります。
４－１．信用できる不動産会社に相談するメリット
不動産会社の中には、業者のみが利用できる『東京都宅建協会相談所』という機関に登録している企業があります。東京都宅建協会相談所には、一般的に公開されていないトラブルに関する相談内容が登録されているため、あなたの状況に適した事例や解決策を見つけ出す事が可能です。
ただし、あくまでも似たケースの事例をベースに解決策を講じるため、数多くの管理会社とのトラブルを解決してきた経験の有無が重要なポイントとなります。
事例内容が似ているだけでは、あなたにとって最善な解決策とは言えないため、より深い知識を活かして対処方法を見つけ出す必要があるためです。
４－２．信用できる不動産会社に相談するデメリット
『東京都宅建協会相談所』に登録している不動産会社だからといって、必ずしも管理会社とのトラブルに強い訳ではありません。中には、企業年数が長くても、管理会社とのトラブルを経験したことのない企業も存在しています。
このため、不動産会社に相談するのであれば、『不動産トラブルに強い企業』に相談するようにしてください。管理会社とのトラブルは相応な知識や経験がないと最善策を見つけ出す事がほぼ不可能であるため、経験や専門知識は必要不可欠です。
５．各機関に相談する際の注意点
各機関に相談をする際は、以下の３点に注意する必要があります。
- 写真など証拠を集めておく
- 契約書を確認する
- 法テラスに相談をしても弁護士費用は発生する
重要な内容となるため、それぞれ詳しく解説していきます。
５－１．写真など証拠を集めておく
各機関に相談する際は、決定的な証拠を集めておく事でより適切な助言をしてもらえる可能性があります。例えば、写真や管理会社との通話の録音、虚偽の記載があった重要事項説明書などです。
憶測や口頭だけで相談してしまうと、相談員は正しく状況を見極める事ができないため、適切な助言を行う事ができません。
事前に証拠を揃えておくことで、有効的な相談を行うことができ、あなたの有利となる解決先を見つけ出してもらうことが可能です。
５－２．契約書を確認する
契約書の中に費用や設備に関する記載がされている場合、あなた自身に非があると判断される可能性があります。例えば、契約書にハウスクリーニング費用が明確に記載されている場合です。たとえ、１ヶ月しか住んでいなくても、サインをしてしまうと、必ず敷金からその額を支払う必要があります。
仮に、管理会社から説明を受けていない場合でも、そのことを証明する証拠が必要となるため、立証するのは容易ではありません。このため、契約書はサインをする前に、しっかりと隅々まで確認しておく事が重要となります。
５－３．法テラスに相談をしても弁護士費用は発生する
法テラスに相談をすると弁護士費用がかからないと思っている方が多いですが、正式に依頼する場合や３回以上の法律相談を行う場合は、報酬を支払う必要があります。実際に行動に移す際は実費や着手金が掛かります。
具体的な、不動産トラブルに関する実費や着手金などの費用は、下記の表をご覧ください。下記の表は、正式に依頼した場合にかかる費用です。
参考：法テラス（金銭事件）
さらに、上記の価格とは別に報酬金が発生します。また、３,０００万円までは入金額（損害賠償金など）の１０％（税別）を支払う決まりとなっています。
万が一、入金がない場合、８８,０００円程度の報酬を請求されるため、結局はあなた自身で費用を負担しなければいけません。このため、法テラスを利用するのであれば、どのくらい費用がかかるのかを確認したうえで利用するようにして下さい。
念のため、以前まとめた、トラブル解決を弁護士に依頼したものの動いてくれない時の対処方法や金額的注意点についてまとめたものはこちらです。
６．賃貸マンションの管理会社が動いてくれない時のまとめ
今回は、今年の３月、４月の引っ越しシーズンに立て続けにあった賃貸マンションの管理会社が動いてくれない際の相談先や注意点を詳しく解説しました。以下、この記事のおさらいです。
- 管理会社が適切な対応を行わない事でトラブルに発展するケースが多い
- 東京都庁や国民生活センターなど、複数の行政が相談窓口を設けている
- 各機関に相談する際は、証拠を揃えておく事で的確な判断を下してくれる
- 結果的に、信頼できる不動産会社に相談した方が早く解決できる可能性がある
私たちの経験上、不動産のプロである管理会社とのトラブルは当事者間で解決することは難しいため、行政に相談するなど何らかの対策を講じる事が重要です。しかし、行政には民事不介入のルールがあるため、全てのケースに対応してくれるとは限りません。一般的には、助言のみしか行う事ができないため、結局はあなた自身で対応する必要があります。
そのため、『地元の信用できる不動産会社』や『企業年数が長くトラブルに強い不動産会社』に相談することをおすすめしました。長年の経験や専門性の高い知識を活かして、あなたの有利になるような解決方法へ導いてくれるはずです。
仮に、どの不動産会社相談すれば良いのか分からない方は、弊社の無料相談をご利用ください。これまで、いくつもの管理会社とのトラブルによる問題を解決した経験と知識があるため、あなたの力になれます。なお、無料相談ではその場で把握できる状況を精査したうえで、一旦の対処方法をご提案しています。ぜひ気軽にご連絡ください。
他にも、ここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。信頼できる先がすぐに見つからない場合、無料相談を含め、お気軽にご連絡ください。
特に、アリネットでは住まいのトラブルを減らすため、２０００年以降、引っ越しを経験された方、累計４，６００人超の方にアンケートを行い、様々な部屋探しの体験談や失敗談を集計し、分析してきました。
私たちは、２０１２年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済問題だけでなく、マンションの騒音や隣人、契約条件のトラブル等、３００件近く、相談を受けてきました。これまで多くの住まいの問題を解決した経験や知識を活かし、あなたの力になれると思います。
現在、無料相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。問題を早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。
最後に、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法をレクチャーしてもらいました。最近流行っているカスタマイズ賃貸についても、こちらにまとめました。不動産トラブル専門の弁護士による、契約直後の事故物件発覚時の告知義務違反等の対応についてはこちらのページにまとめました。
＞＞賃貸マンションの騒音問題を避けたい方向け、内見前の構造や間取り確認と引っ越し後の対策まとめ
＞＞マンションの内見後に入居申込をしたが、罰金無しでキャンセルはできますか？
＞＞管理会社が動いてくれない場合のマンショントラブルの対処方法や注意点
＞＞警察が動いてくれないマンション内の駐車場トラブルの対処方法や注意点
Follow me!
この記事へのコメントはありません。